一直以来，城市人居的升级道路从未停止过，纵观各城市的发展蝶变之路，背后均诠释了一句话：宜居，才能C位出道；合理规划，让城市更宜居。

“东进、西拓、南控、北延、中优”，读懂这10个字就读懂了昆明的未来。昆明新的布局赋予了城市新的发展方向和意义，载满了城市的无限期望，也承载了购房者的几多期许。

购房者如何判断昆明城市各大片区房产价值，究竟哪一片区的发展更配得上房价？

数据来源：昆明锐理

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上半年住宅成交均价15670元/㎡

同比增5.9%

城市片区房价上涨的程度和速度，很大程度上在于其规划及兑现的过程中。我们先一起了解下昆明目前的房价情况，据昆明锐理数据显示，2021年上半年，昆明住宅成交均价15670元/㎡，同比增长5.9%。

官南、东南、呈贡片区商品房住宅成交面积排行前三板块，滇池板块以21609元/㎡的成交均价位位居成交榜首，备受关注的的官南片区成交均价已达18323元/㎡。

数据来源：昆明锐理

从上图中可以看出，2021年6月，昆明12大区域，除中心区无成交外，有9大区域房价环比下跌，仅东市、东南片区房价微涨。

据数据显示，昆明6月商品房住宅成交均价环比下跌1.37%，下降了206元/㎡，尽管5月商品房住宅成交均价有所下降，但上半年整体价格同比依然呈上涨态势。

二季度以来，市场供货力度加大，但成交一改去年连月攀升的走势，月均成交波动小。6月受年中业绩冲刺影响，成交量微增，均价下跌。当然，贷款额度紧张、放贷周期延长，在一定程度也抑制了部分购房需求。

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“南控”变“南美”？

2021年4月，昆明由原来提出的“南延”战略调整为“南控”，意在适度控制滇池南岸片区开发强度，实现山水城湖和谐共生，展现出昆明美丽、绿色、可持续的蓝图。

随着滇池南岸的开发力度减弱，住宅产品会越来越稀缺，而“南控”也将使得滇池南岸的自然环境更优良，更适宜居住。

图片来源：昆明锐理数据

综合数据显示，昆明南市区的滇池板块和官南板块价格一直占据高位，且上半年官南片区商品房住宅库存及市场供应量都位居市场第一，呈现出同比量涨价涨的态势，那么，当下南市区的发展是否配得上房价？

03

昂贵地价+不可再生宜居资源

滇池片区房价无愧“王中王”

在锐理数据划分的板块中，滇池板块主要是指草海片区（下文统称草海片区），上半年滇池板块商品房住宅成交均价以21609元/㎡摘“王者”之冠。

自草海片区规划建设以来，诞生了多个“昆明总价地王”与“楼面价地王”。2013年6月，该片区以11054元/㎡的最高楼面价格，一举打响昆明楼面价地王的称号，自此之后，草海片区土地楼面价更是频频过万，不断刷新，这也决定了该片区的房价不可能会低。

再加上“南控”的战略定调，草海片区新河湿地、2号、4号、5号地块湿地的完工，片区住宅产品的稀缺性注定了它的房价居高位。

综合而言，草海片区位居主城核心位置，占据宜居自然资源，坐享城区便利医疗、生活配套，在这里，城市与自然实现了完美结合，对于高净值客户，草海片区收获更高价值归属感和身份认同感。

草海片区的缺点，大概就是“贵”了。

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2万起的城市新中心

巫家坝繁华之上再造繁华

作为核心中坚力量，巫家坝的房价对官南板块的整体房价起到“推波助澜”的作用。作为诞生了中国第二个机场的地方，巫家坝“声名在外”，如今片区2万+/㎡的房价也引得众说纷纭。

当年“画饼”，如今“造饼”，这块“饼”能不能做的精致有品位，值不值高价？

先看规划，再看兑现。巫家坝定位昆明城市新中心，带着“主角”光环在繁华之上再造繁华。

城市中心，永远是一座城市的繁华所在、价值所在；而城市新中心，为城市确立建设秩序，最终也将成为一座城市的封面。

作为昆明城市新中心，巫家坝前有厚重的历史人文承载，见证了一个民族的崛起和一座城市的变迁；后有大手笔的蓝图规划，同样具有成为昆明这座城市的封面的巨大潜力。

片区规划的巫家坝中央公园，定位为亚洲第一、世界第四的国际级CBD公园，目前也已经开建了，未来将与新海河带状公园、五甲塘湿地公园、三个半岛沿湖湿地将连成一片，直达滇池，形成一个规模过万亩的城市公园带。

就教育资源来说，片区规划47所学校，全龄段覆盖；此外，新建道路46条，设置13处轨道交通站点，构建主干道路网结构。

如今，巫家坝包括“三纵一横”(官渡4号路409号路、官渡241号路、飞虎大道北段、春城路下穿)主干道在内的11条道路现已开工建设，飞虎大道北段预计年底完成道路路面施工。

一颗种子落地时，谁都无法想象它日后会长成如何繁茂的大树。现如今的巫家坝已经走进了“理想照进现实”的通道，曾经成片的工地已成了而今的建筑规模群，交通、配套资源建设初具规模。

综合而言，一个城市的未来，取决于一个明确代表城市发展方向的核心区域。随着巫家坝区域价值的兑现，土地供应和开发逐渐减少，片区未来新楼盘也将越来越少，稀缺价值明显。

不过，就规划兑现的速度而言，巫家坝的确是很不尽如人意，建设周期太长，但整体而言依然有期待。

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宜居

会展片区对讲究生活的最好诠释

作为官南板块又一优质区域，会展片区是当下无可争议的热点区域。就房价而言，会展片区房价一直居高不下，除了高大上的规划形象以外，全立体系交通、得天独厚的滇池环境资源也是一大重要因素。

全立体系交通让房价有空间，有别于其他片区，会展片区三纵五横的交通路网以及规划中周边2号线、5号线、7号线、8 线、南北快线总计5 条轨道交通线路通行，将使得片区快速切入轨交时代。

另外，2021年，《生物多样性公约》第十五次缔约方大会（COP15）将于昆明召开，作为会议举办地，该片区近两年发展速度与发展质量都格外抢眼，滇池会展中心、王府井小镇等设施配套均已投入使用，云大附小会展学校等一批学校开学，不断呈现新面貌。

一般而言，通勤和交通距离（距离工作中心的距离）和房价具有反比关系：距离越远，房价越低，但这似乎对生态环境、交通规划、配套资源规划优良的会展片区不适用。

就目前而言，“远”还是片区的一个缺点，不过随着2022年地铁5号线的开通，交通问题也将不再是问题。

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北市“高容积率的刚需”项目

开发模式是否能彻底成为历史

2021年上半年，北市商品房住宅成交均价15585元/㎡，同比增长7.9%，整体处于向上态势。

与昆明其他板块不同，北市的房价一直相对比较稳定。主要在于该片区交通和城市发展是昆明成熟度最高的区域，但不可否认，北市曾经的商业配套比重与庞大人流量的不匹配是一大“痛点”，高密度、高容积率问题一直被诟病，从而有了北市“高容积率的刚需”一说。

随着昆明城市发展由“北拓”到“北延”的战略定调，北市区的内涵重新定义，品质被提升到更重要的位置。

由于土地稀缺、商业不甚成熟、高密度等窘境，依山傍水的宜居之地——北部山水新城，让北市迎来新的发展机会，项目开发模式也从高密度逐渐向一些品质类产品倾向，以满足市场不同需求。

但从整体规划看，该片区虽有城市中轴北京路，没有地铁线路规划一定程度上，交通便捷度的确是整个山水新城的一大硬伤。

根据北市目前的整体定调看，未来“高容积率的刚需”项目开发模式是否能彻底成为历史，还需要时间来验证。

回溯整个昆明的发展历程，楼市从最初的刚需住宅到寻求商业和配套，最后到改善型住宅，甚至更人性化的智能型宜居住宅。开发商深入研究城市与市场后拿地，购房者买房也一样，用发展的眼光看问题。

一片菜地，在有些人眼中永远是一片菜地，但是在有些人眼中，它的未来可能是一片高楼大厦，宜居新区。

数十年间，城市人的居住观念从单纯的遮风挡雨，转入更高的居住追求。不管是过程中对别墅产品的向往还是对学区房的狂热追捧，最终都逐渐又回归居住属性本身。

来源： 云南宜居质量一线

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