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提问：感谢房姐，新人首问。SFSD，工作在国贸，之前一直住爸妈家在西城，未来有小孩了也考虑继续用这套西城的学区。700w子弹，一直考虑不清楚买房需求，前阵子以“上班近”+“买得起”筛选，看了阳光100、盛世嘉园、建外soho、soho现代城。初步选定soho现代城143平米户型可730w全款拿下。这时候刚好发现了房姐，连刷多篇后逻辑被洗礼，现在的疑惑是： 1. soho现代城，搜到您说不推荐。之前选soho现代城是因为看阳光100是清退办公后价格涨上来的，是不是买这个楼盘就是赌商用清退情况？只要清退了就是好的，但如果不清干净办公租户，这个楼盘一定是跑不赢通胀跟不上北京整体房价上涨？ 2. 放弃soho现代城，国贸附近有比较推荐的会跟着北京整体房市上升的楼盘吗？虽然主要自住，还是想要保值增值，自己很难看准，比如蓝堡，之前算是品质比较好的楼盘，但这两年却降价比较厉害。不知道cbd核心区附近的楼盘哪个值得看好？ 3. 如果也不划定cbd，整个东三四环您最推荐哪里呢？我翻问答的感受是您最推荐双井，不知道是不是理解正确，如果可能，也希望您说说综合增值潜力来看最推哪几个盘 4. 买房款是父母资助，但自己还贷能力并不强，所以前面都没打算贷款。看到您反复强调建议用贷款，也觉得放弃了首房首贷可能有点傻，考虑提高预算接受贷款。现在的考虑是：我如果留一部分现金在手里去贷款，但自己并没有更好的高收益投资渠道，也不敢过多进入股市，是不是多贷款对我来说并没有什么意义？那么还是把手头的钱都交首付，只适当贷款100-200万左右？ 5. 看到您说1000-1800万的房产脱离了红海性价比最优，压着1000万的边，买什么样的最好呢

回答：1. soho现代城一直是不建议新手碰的，除非底仓非常充足，可以小赌一把。 soho这类产品，虽然部分产权是住宅性质，但是设计和使用大部分都是办公，虽清退办公可能补涨，但后市依然不看好，首套没必要去赌 2. 你的情况建议在双井板块选筹，双井也是北京目前首选的几个投资板块。 作为承接CBD最优质的板块，双井弥补了东三环国贸以北缺少次新，东面板块断层等缺陷，成为了CBD东三环最优质的住宅区之一。 零星低端的老破小，百环家园经适房为底层人士提供了住所，首城，乐成，珠江，再加西面富力城小区等也满足了品质需求，富力广场合生汇加上苹果社区百环家园等丰富的社区商业，给双井带来了繁荣稳定的发展生态。 而新开的乐成中心，商场和高端写字楼一体化，又给双井弥补了产业的不足，从单纯的CBD后花园延伸成为CBD的一部分，同时也发展为产住结合的片区。 东面九龙山南面北工大一带原本荒无人烟，近年随着地铁开通和城市扩张，人气也逐渐旺盛，给双井这个中心增添了更多活力。 非学区品质次新七八万，老破大六万，增长潜力很好 3. 贷款是抗通胀的一种手段，也是房产增值中的放大器。另一种思路 可以预留一定数量的月供在手中对冲未来风险。如果只能贷款100-200价值不大，还不如想办法全款，保留首贷资格为未来留空间 。 首城，乐成，珠江、东恒时代二期、风度柏林、天之骄子等都可以淘

提问：房姐，您觉得现在哪些城市还可以买房呢？

回答：2023年的省会城市序列： 北京 上海深圳 杭州 广州 南京武汉 成都重庆 西安合肥沈阳福州济南 贵阳昆明长沙 最后哪个城市值得买？ 还要看房价，限购政策和贷款便利度。 北京杭州刚开始 上海广州已经行情过去一大半 深圳完美谢幕 武汉南京重庆成都蠢蠢欲动 西安过去4年3倍 合肥上一轮行情汹涌休息后年底又来一轮，近江浙者富 限购方面 杭州武汉重庆宽松 南京藏藏掖掖 成都人才限制 聪明如你，知道怎么做了。

提问：【新人首问】 北京买房，具备sfsd，首付资金250万，月薪两人到手4万。未婚无子女。预备明后年结婚。 目前选房原则：买二手房，小两居，不注重学区（有天津户口，一方在天津买了一套非学区，另一方名下没房，没有北京户口），位置好，客厅有窗，楼龄95年之后。离工作不要太远。不要首层顶层。 工作地点：我工作地点在海淀知春路地铁附近；我对象工作地点在昌平生命科学院地铁附近。工作稳定。 看过的片区：我们看了望京，回龙观，安宁庄，西三旗，西二旗，永丰，清河几个区域。目前觉得西二旗和望京最有优势。 目前看中稍微合适的：西二旗智学苑，铭科苑。望京西园一区，南湖中东园，融泽嘉园。 觉得西二旗工作近，望京听您说发展好。 考虑到未来7年后由于教育问题，可能卖房回天津，所以想买保值的房子。 问题 1.西二旗和望京之间，您觉得我们更适合买哪个片区。 选择望京，是觉得望京将来保值会比西二旗强。如果考虑居住方便还是西二旗。所以不好取舍 我们分析的西二旗优势：挨着软件园，周围有一些配套，劣势：学区不好，能买的起的房子小。 望京优势：位置好，五环以内，周边产业比西二旗发达。同样首付能买的房子总价更高（五环内贷款高）。劣势：上班远，我对象上班一个半小时，我们对那边不熟悉。 融泽嘉园优势：楼龄新，户型好，面积大。劣势：交通不便，属于昌平区 2.根据我们的选房原则，除了我们看过的片区，您还推荐哪些其他区域值得去看

回答：你好，原则上能买市区就别买郊区，所以这几个板块的价值价值排序： 望京>西二旗>回龙观 西二旗PK望京，望京面积更大、范围更广、入驻优秀企业更多，且已形成独立的体系，投资望京，比西二旗更稳妥。 另外换工作比换房简单，前期不住也可以投住分离。

提问：房姐您好，求专业指导：目前在望京花园西区有一套小两居自住，考虑三代居住改善需求以及在小区内的学校走路上学方便，拟再就近新购入一套三居（新购三居后拟把之前的小两居出租）。目前看旁边的望京花园东区的三居还可以（主要是三居的价格也可以接受 800-900W），比花园西区的楼龄也稍新一些。请问：1）从保值增值的角度，此方案是否合适。 2）望京花园东区的130平全南三居900多W，是否值得购入持有？ 还是买便宜些的119平700多万的（户型差些，有暗间）？——周边新些的华彩国际、上京新航线价格偏高，只能购入两居，无法解决三居改善需求；再远一点的，上学又有些远了，没有这边走路上学方便。有些纠结，又想改善面积又想兼顾保值，求指点！谢谢。

回答：你好，有望京西园就没必要再买望京花园了。 可以关注澳洲康都，宝星三期的小3居 也可以考虑加按揭或者截断抵押融资，入手一套上京新航线或者橄榄城的3居

提问：房姐您好，新人报道，刚加入星球，望房姐指点一下。我是非京户，北京无房，现在租房一个月10000+，今年刚够60个月社保，手里有200子弹，如果需要还可以和亲戚朋友凑50子弹以上，婚前和爱人已经在外地有贷款买房款已经还清（老家小县城），在北京已经不算sfsd，现在的问题是，已经办了天津集体户口，有考虑以后让孩子（4岁）去天津读书，但是暂时工作都在北京，今年疫情影响一直还没恢复正常工作，纠结在现在先在天津买房还是在北京买房，以我现在的条件到底怎么安排比较合适，如果复工之后，正常收入能到一年50以上，麻烦指点迷津。

回答：租房成本北京可比天津贵多了而且投资回报也肯定首选北京。你天津买房短期也没有自住需求，北京是买完就能用，你现在租金都能覆盖月供，除非未来两年需要在天津买学区房。北京可以关注下 中海御鑫阁、三环新城、设计师广场 石佛营X里等

提问：房姐你好！我和老公37岁，非京户口，户口落在天津武清。北京积分落户无望。目前北京望京花家地小区有一套55平的老破小，孩子上花家地实验小学四年级。想稍微改善下住房，希望房子能增值，打算几年后再出手换个大点的。武清区南湖花样年花郡有89平房子一套，市值120-130万。 打算孩子小升初回天津市区上学。目前计划卖掉武清的房子在和平或者南开河西换一个老破小，统筹或者摇号。希望孩子上个好的中学。房子能住不住无所谓，不能住就就近租房。 老公目前年收入大概50-100万税后，大概可以保持10来年。保底能有50万 我自己目前税后收入28-30多万.包含了公积金。我的工作比较稳定，如果不去天津可以工作到退休。但是两年后孩子去天津我需要陪读，天津工资很低，可能会面临永远失业的问题，就靠老公一人收入。 目前北京换房考虑在望京，因为孩子还要上学两年。总预算500万，目前房子扣掉贷款卖出后到手估计在330万左右，年底能有个30-50万的收入。所以手头也就360-380万的现金用来换房。预算500万的房子，但是也想考虑升值问题。因为天津也要换房，还有我失业问题，不敢贷款太多。 想换方舟苑一期97念电梯房80平，500万多一点，离学校近；附近没有太近的地铁。 或者世安家园80平电梯房，有的不到500万，但是离学校远一点，接送麻烦一点。还有个变电站在附近的梗。2000年房子。 还有南湖中园一区，2000年房子，楼梯房75平也是500万上下。 望京新城的房子感觉很贵了。 或者其他的小区的房子，主要目的上学方便，以后好出手，有升值潜力。哪个社区更有潜力？ 我在望京老公在酒仙桥上班。

回答：方舟苑的房子也有点老了，不太推荐 世安家园和南湖中园房子没有硬伤，可以入，都能跟上大盘 望京还可以看看南湖东园，还有安贞板块可以看看安贞里，亚运村板块看看安慧北里、安苑北里、安慧里

提问：房姐 您好，新人提问。刚来北京得时候豆各庄入了一套商住，130左右，现在看来是比较失败的投资。今年11月份会有购房资格，算是stsd 月收入2万，目前单身，没有学区要求，子弹目前手里只有120，最多借到150。看了亦庄融创壹号和双桥远洋一方。亦庄壹号89小三居 11层板楼7层的价格要5万左右。这个价格是不是太贵了。1亦庄这类的远郊是否能够跑赢大盘，限竞期房8年不能买卖这个是我比较纠结的地方。2双桥远洋一方是否能兼顾投资与自住，什么价格入手比较合适3商住是否要割肉凑高首付4如果选择室内两室的老公房 朝阳地区东三东四附近您推荐哪些小区.期待您的回复

回答：你好，管庄最大的问题在于位置。运河，铁路，狭窄的道路，整体很逼仄。朝阳通州两头不搭，受到冷落。 远洋一方这个小区还不错，中国建筑设计院设计的房子，低密度 最大的缺点是距离地铁太远了，所以影响升值，我一般不太建议买这个小区。 亦庄壹号离地铁站远，对于郊区的刚需房子来说，离地铁站远肯定是一个比较大的失分项。 商住建议出手凑子弹 如果考虑自住+保值，可以关注以下楼盘： 国美第一城、炫特嘉园、青年汇佳园，常营看下 柏林爱乐、苹果派、万象新天

提问：房姐，您好，关注您很久了，希望能得到您的建议，1，家庭情况：两个孩子，将来公公婆婆会和我们一起居住。2，子女教育情况：因为我和爱人都是老师，不需要学区房，目前老大在读海淀的一年级，老二明年读幼儿园。3，房屋和资金情况：目前租房住，是stsd，手里的首付比不多是260万。目前租住在大学，因为两个孩子上学近便的问题，至少五到十年会租房子。4，跑盘情况，(1)目前有意向的是动物园宿舍，离工作单位近一点，68平的小三居，挤着能住，但是交通不够便利，1985年的楼，楼龄老。(2)昌运宫，靠着三环，有点吵闹。(3)安苑北里，楼龄老，害怕将来不好出手。(4)四季青，目前没有看到合适的房子。房姐有什么其他建议

回答：动物园宿舍有一些70年代的房子，这个注意回避，房子要注意有没有硬伤，可以作为备选 推荐关注下 大件厂宿舍，还有恩济里这个小区，物业管理和小区环境在老房子里面是相对不错的。

提问：请教一下，学区房是小学重要还是中学重要？ 因为没太明白到底是学习本身的质量重要？ 还是说升学的机会大一些更重要？

回答：小学升学率，对口中学，入学政策......都是学区房的考量樊巍 最关键的，你能付得起多少钱?你的孩子是什么属性，什么能力？ 不存在XX重要。 好比你去求职，是做工作态度重要，还是工作结果重要？ 是公司名气重要，还是公司加班少重要？ 首先要搞清楚工作是干什么，怎么干； 所以你能干什么，你能怎么干？

提问：房姐好！请问世茂奥临里南侧的能观奥森全景的高层，大户型4居，是否值得入手？本人改善的需求，也希望保值增值。为什么奥森北园附近的房产都跑输大盘？

回答：户型大，总价高，但没有产业支撑，属于自住舒适区 适合改善居住或养老，投资不是首选，所以3.17后回调力度比较大。 世茂奥临里还行吧，你还可以看下同板块的 融域和国奥村

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