在北京，这个宜居板块是许多人改善的“最优解”!|国际公寓|小户型|户型|房源|星河湾|豪宅

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提问：房姐您好，看您推荐朝阳公园附近的房子很少提泛海的房子，想请教一下，能详细介绍下泛海这几个园怎么样，和周边的盘比哪个好一点，有投资价值吗？泛海和星河湾的优点和缺点投资价值和自住性价比哪个高，感谢。

回答：你好，感谢付费！朝阳公园因公园地产的概念兴起，一直是公认的城市核心区的富人区。经过了十多年的沉淀，朝阳公园板块仍然受到高端改善者的认同与热捧，区域价值首先体现在抗跌属性上。这是因为朝阳公园区域是对外开放较早的区域，投资居住两相宜。2001年入市的棕榈泉国际公寓吸引了众多演艺圈明星和互联网大佬，开启了区域豪宅化时代。朝阳公园位处核心地段，有高端国际氛围也有浓厚的人文气息。这种文化底蕴并不是每个板块都能具备的。

区域代表楼盘有：棕榈泉国际公寓公园大道泛海国际观湖国际明星大腕多偏爱棕榈泉国际公寓，而且棕榈泉国际的物业也确实是最好的，尤其小区内两栋VIP楼。加上紧邻朝阳公园，地理优势明显。但是小区外的环境还是有点差强人意，没有拆迁的老破建筑仍然不少。而且小区南侧和东侧外围道路被车辆占道停车，影响了业主出行的心情与品质。公园大道，这个社区在设计上属于美式高层公寓，楼间距80米，社区整体设计给人很舒服的感受。小区配有健身会所和游泳池，另外还有4000平米的儿童游乐设施，每一户都带有阳台。社区外籍租户较多，这一点对于很多人也是意见不同。相比之下，位处四环外的泛海国际社区，周边的环境更好。泛海国际当初在新盘上市的时候就频登销售榜首，如今仍然是二手房销量最高的。一方面是因为体量大，另一方面就是源于综合品质较高。最后，观湖国际相比其他几个项目来说户型偏小一点。

综合分析，朝阳公园板块几个项目略有差异，可以根据个人的需求选择。朝青是十年前发展起来的区域，生活配套齐全、繁华，朝阳大悦城带了不少人气，以星河湾为代表的豪宅也聚集了不少明星大腕。第一梯队豪宅：星河湾高端住宅星河湾，众多名星、大腕、知名企业家、艺术家等高端圈层人士都住在这里。这种小区都是先建园林后盖房子，所以居住体验非常好。小区内绿化率达到了50%，东边有上千亩的园林，周边不仅环境好，而且很安静，没有太多的嘈杂人群。2007-2008年入市的时候，这个楼盘的装修标准就达到了1.5w㎡，小区内配备泳池、蝴蝶泉、高端会所，地下车库尽是豪车，物业服务也是一级棒。总之泛海和星河湾都是终极置业的板块标杆盘首选，至于买哪里，就看你个人喜好，喜欢公园买泛海，喜欢商业买星河湾。至于性价比，还是要看每套房的价格。我个人更倾向入手泛海系列。

提问：房姐您好～新人首问求指点^^ sfsd, 总价尽量500左右，在中关村附近工作，考虑自住，兼顾升值，单身不需要学区。问题如下：1.公司附近看到了490左右的85年左右小两居，和530左右的90+的小两居，都没有好学区，在户型和楼层没有硬伤的情况下，考虑升值能力，哪个更值一点？2. 总体来看，如果买公司附近旧房子，您觉得这个价位的房子升值的空间有多大？和买望京然后以租养贷相比哪个更划算一些？3.望京非常陌生，您有合适的小区推荐吗？4. 有没有省中介费的攻略呢？在lj看房找其它中介成交省中介费是合理的做法吗？毕竟资金有限3个点就很多了…5.看二手房的注意事项星球内有清单吗？查了一下好像没查到，求指点。非常感谢！非常感谢！

回答：1. 90+的两居更好。

2. 海淀的老破小升值空间一般，推荐看望京或者朝青板块，南湖中园南湖东园望京新城

3. 可以绿中介带看，其它地方成交，为自己省钱的事为什么不合理？精华主题有介绍

二手房注意事项：

1. 做好产调，产权调查主要是看看二手房的产权是否清晰，核实产权人身份信息，有没有剩余贷款和抵押等等。具体来说产权调查要从3个方面来看，一看不动产权证书(房产证和国有土地使用权证书); 二是看购房合同和付款凭证(这是卖方取得房屋的原始依据，最好是房屋买卖合同、付款人、产权登记人一一对应)，三是和出卖人到不动产交易登记中心去打印房屋信息摘要，持出卖人到身份证就可以到查询机上查询)，需要注意的是二手房买卖合同的出卖人应当是房屋信息摘要上面的全部产权人，另外房屋信息摘要上面还能显示该房屋是否有抵押、查封、产权办理状况的信息，这些信息与二手房交易紧密相关。

提问：房姐你好，能否分析一下南宁房地产的情况，现在子弹100w，想买一套大平层或楼中楼，如何在南宁选购，能兼顾户型，升值空间，交通便利的情形。

回答：你好，南宁各板块分析：目前的情况而言，青秀区发展得比较好，配套成熟完善，商场、写字楼林立，房价自然也比较贵，目前房源也比较少。五象新区这几年发展得很快，各种优质资源配套也不断投入，在加上很多大-牌房企涌入，发展前景很看好，不过目前很多楼盘还在建设中，发展不成熟。至于兴宁、江南、西乡塘这三个老城区各有特色，兴宁可以说是汽配城，不过一些盘自带温泉环境舒适; 西乡塘片区的学校很多，教育资源丰富，还有相思湖等自然景观。江南区路宽车少，交通路网发达，再加上有地铁，片区也慢慢发展起来了，这几个片区相对来说比较适中，适合刚需资金又不是很足的人。刚需有钱人选青秀区、兴宁区，刚需缺钱的人选江南区、西乡塘区，是投资需求的话，那就是五象新区了。南宁属于非常弱的省会。比较效应来看，远不如重庆，近输广州，战略上昆明占优。广西ZZ地位较低，房产池子只能接全国剩下来的最后几滴水。一般没必要在南宁重仓，子弹100，如果是考虑未来升值，更建议把大仓位放在广州，自住入手一套万元刚需盘，升值潜力也更大。等广州有了赚钱效应再考虑南宁置换大平层。

提问：房姐，您好！本人因工作地换到了望京一带，想置换房子。现住大兴一套小户型，卖了加手里的能凑275万左右的二套首付（含税费和中介费）。目前想置换一个大一室一厅，看了通惠家园、甜水园北里、飘home、炫特西区，想问一下地理位置、性价比、再次出手保值等因素，哪个区位更好？或者有其他小区推荐一下？需要户型方正，带电梯，楼龄较新的，谢谢！

回答：通惠家园这一片大部分都是洼地。通惠家园是经适房、地铁平台上建，买个东西还要上上下下不方便。临地铁的有噪音，出入上下平台很不方便。另外小区也没啥绿化和环境，出租户较多。反正也是多年洼地吧，估计以后也是洼地，不太推荐

甜水园北里和周边一带都是典型的老公房社区，由于处于上车盘区间，价值也就在同面积次新房的8折左右，涨幅来说比较一般，有性价比高的标的可入，否则不建议

飘home是04年的小区，整体维护还不错，离地铁比较近，缺点就是小区较小没什么绿化，

炫特西区的位置和性价比都不错，比较推荐，缺点就是物业管理一般

建议重点看飘home和炫特西区，其他推荐板块见知识星球问答

提问：房姐您好，新人首问。我在2014年孩子3岁时购买了西城德胜的二居室老破小，用于一家三代4口人居住。过去7年房价确实高速增长，超越了周围非学区的涨速，而我的孩子也得以进入西城念书，投资和上学得到了完美的兼顾！然而，随着孩子长大即将进入中学、需要自己的独立房间，以及国家对学区房的重拳整治，我感到是不是又到了换房的时间点。如果换房，加上手中子弹，我可以购买1100万左右的三居。我很犹豫，想征求您的意见。

我应该继续持有这套西城德胜的老破小吗？您怎么看待西城德胜学区房的未来？您倾向于赞成换房还是暂时不换？

如果您赞成我换房，需要换到西城区三帆中学周围不太远的地方，因为孩子要就近上学。同时也需要靠近地铁站，大人要方便上班。希望以三帆中学为圆心的、公共交通40分钟之内的圆圈内，居住品质较好，同时又有一定升值价值的楼盘（要有朝向较好的三居户型）。

我看到这个范围内有地铁站牡丹园，请问围绕牡丹园地铁站，有没有满足我要求的房源？

在京藏高速东侧，有华严北里这个小区，这个小区是90年代的房源我不太满意，其它似乎还可以，请问华严北里的投资潜力如何？

北四环有一个华亭嘉园小区，据宣传是个高档社区，但价格却较低，请问是什么原因？这个小区有居住品质和投资价值吗？

还请房姐多多赐教，衷心感谢！

回答：1. 建议换房，学区房未来大概率要走下坡路了，不要和趋势对抗。

2. 牡丹园的位置还不错，本身区域内没有什么学区溢价牡丹园的标杆盘是金尚嘉园，但是1100的预算不太够，这附近推荐你看看藤花紫院、华盛家园、中鑫嘉园。

3. 华严北里生活挺方便的，附近就是家乐福，走路10-15分钟到地铁站。缺点就是1) 西院环境更好，但离八高近有噪音。2)停车位紧缺，华严北里是允许外部车辆进来收费停车的，而且价格便宜，所以停车位很紧张，尤其晚上。3）板楼基本都是80年代比较老，有几栋塔楼90年代稍新。总体来说这个小区自住+保值还不错，可重点看。

4. 华亭嘉园不建议碰，这个小区价格一直偏低，主要原因是年代老、物业费高、大塔楼、租户多、临四环噪音奇大。

提问：房姐你好，同一楼盘洋房在价格相差不大的情况下，是选择高层，还是洋房呢？

回答：你好，投资优先选择高层，简单讲下洋房和高层。

很多楼盘会高层和洋房并建，买房的时候该怎么选择？其实还是要看买房人的具体需求以及整个楼盘的房屋比例。

同小区带电梯的洋房单价肯定是会高于同小区高层房单价的。毕竟在相同的面积上，单位产出的户数少，总价不变的情况下，这个差价就需要均摊到每户平均价格上，自然溢价就高了。

洋房的好处在于户型好，楼层总户数少，邻里关系简单，均摊小，得房率高，但总价偏高。所以，这类房，需要改善居住环境的人群买得比较多。

而高层楼层高，户数多，上下班高峰期电梯繁忙，车位紧张，没有洋房户型好，公摊面积大。优势在于买房门槛低，小户型房入手容易，毕竟总价相对低很多。所以，刚需买高层电梯房比较多。

买洋房，更注重是居住感受，但总价偏高，不利于后期出手，所以投资的属性偏低。

买高层，居住体验没有洋房好，但是在后期转手的容易程度上来看，和相近面积的洋房来比较，总价低于洋房，所以转手率会高于洋房。

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