博导大人们，勤劳的博士又更了！中秋已经过去了，国庆还会远吗？

当你已经无心工作，掰着手指头的等放假的时候！有人却过得分外焦灼！比如恒大掌门人——许老板！

最近几个月，“暴雷”成了恒大的曝光关键词，商票违约、工程停工，理财兑付异常、银行停贷、债主上门……

这家几个月前还以“财大气粗”闻名的龙头房企，转眼间跌下神坛，被曝欠下1.97万亿巨债！

1.97万亿是个什么概念？

放到国家，大概是2020年世界第二大经济体，也就是中国GDP的2%！

放到个人，就算是每天赚208万的某爽，也要全年无休打工2595年！

如果放在理财市场，按某宝的七日年化收益率算，一天的收益也就1.1亿吧！

背着前无古人，估计也难有来者的惊天巨债，许老板在2021年9月22日深夜，召开了“复工复产保交楼”专题会，强调要保质保量顺利交楼。

同一天，恒大位于安徽省安庆市的一块项目土地，被曝因欠缴土地出让金被当地政府回收。

转头9月23日，许老板老友刘銮雄的华人置业在港交所发布公告，拟对剩余恒大股份全面清仓！这也不能怪人家不顾情谊，都到了这份上了，你买过你也要割！

1.恒大为何跌落神坛，陷入困境？

2.银行、业主、股民、员工，会受“池鱼之殃”吗？

3.万亿巨债难道真要国家“背锅”？不然就是雷曼时刻？

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不是总有人怀疑博士的经济学学位嘛，今天我就务一次正业！给你们讲讲这个看似和专业有关系，但好像又没关系的故事。

本期所有数据来自公开信息，所有观点都是主观臆断，纯属聊天八卦，不是投资判断。

本期“恒大鲸落？”为你揭秘恒大跌落神坛的始末，以及恒大能否走出至暗时刻？

01

船大难掉头？

2021年9月21日，中秋节，许老板发给全体员工的“家书”曝光。信中承认公司“遇到了前所未有的巨大困难”，但他相信“恒大能尽快走出至暗时刻”。

同一天，恒大汽车公告称，已向3名董事及3180名雇员（技术人员）授出3.24亿股购股权，占公司股本的3.31%。

这份“中秋礼物”看起来有那么一丢丢“稳定军心”的意思，可员工的心或许能稳住，投资者的心态却早就崩了。

具体表现为，恒大系的4只股票持续暴跌：

中国恒大较高点下跌近90%

恒大汽车下跌近96%

恒大物业下跌近80%

恒腾网络下跌近90%

曾几何时，这四家上市公司为恒大铸起了1.3万亿港币的市值高峰，而现在这个数字已经缩水到了大约1300亿，1万多亿灰飞烟灭！恍然之间一切成空……

我等凡人花个几十万买房子，午夜梦回都感觉亚历山大。人家卖房子的怎么就欠出了1万多亿？这是人类心灵可以承受的程度吗？

真相是，罗马不是一天建成的，巨债也不是从天上掉下来的！

一边高负债一边狂飙猛进，曾是房地产行业的生存之道，而恒大更是以风格激进闻名业内！

2008年，美国第4大投资银行雷曼兄弟破产，将全世界拖进了金融海啸。

2008年3月20日，恒大地产在香港联交所网站发布公告，宣布终止上市计划。

彼时（截至2007年9月），恒大地产的银行借款近70亿元。

上市失败关闭了融资通道，恒大陷入了前所未有的困境。

危机时刻，许老板的朋友们发挥了作用。坊间传言许老板因打牌和郑家裕、刘銮雄等香港富豪朋友成了“好友圈”，靠着这层关系得以江湖救急。

转过年的2009年，国家推出4万亿救市，房价进入上行周期，恒大和很多企业一样乘着这股东风，最终转危为机。

危机虽然解除，可隐患却早已埋下。

缓过来的恒大延续了一边大幅举债、一边跑马圈地的激进风格。

2014年至2017年，恒大的负债从3620亿元狂飙到15714亿元，负债率从76%到再度猛升到86%。

“高负债、高杠杆、高周转”，三个标签成为打在了恒大身上的烙印！

也是这一年，许老板以2900亿元身家超过马化腾和马云，成为中国首富。

彼时，恒大地产正式更名为中国恒大，业务由房地产向多元化扩展，账面上躺着3000亿现金，总资产万亿，一切看起来都是最好的样子。

巅峰的辉煌足以让人眼花缭乱，以至于可能有人忽略了时代的强音。

在2016年底的中央经济工作会议上，国家首次提出：“房子是用来住的，不是用来炒的”。

4年后，2020年8月20日，央行和住建部约谈12家房地产企业，出台了房企融资的三道红线：

剔除预收款的资产负债率不得大于70%；

净负债率不得大于100%：

现金短债比不得小于1倍。

新规直指房企的命门——资金链，简单说就是，房企不能再靠借贷无序扩张！欠一屁股债的企业赶紧还钱，不允许制造新的金融风险。天价拿地现象瞬间消失，有的房企甚至在中标后弃标！

很明显，恒大驾轻就熟的狂飙猛进模式已经不合时宜。

此时的恒大也不复4年前的意气风发。

尽管许老板在提降负债，但经过了4年的努力，恒大的负债率只从83.58%下降到了82.71%。

而更早提出的多元化业务，更是可以用惨烈来形容。

恒大金服在2018年p2p暴雷后改名为恒大财富，但转型后的恒大财富却正是如今兑付危机的缔造者。

理财之外，新能源汽车被视为恒大业务多元化的重点。许老板甚至豪言三年出资450亿新能源汽车，15年后卖出500万辆车。

结果让人大跌眼镜，一辆车没卖出去的恒大汽车靠PPT讲故事，市值竟一度高达6000亿港元！可之后的上海车展上，恒大展出的九款车型也还只是模型。

13年前，许老板遭遇雷曼兄弟的“池鱼之殃”，靠富豪好友圈，借力行业周期转为危机。

13年后，许老板成了资本市场预警的“雷曼兄弟”复刻版，而他的富豪朋友要么已经驾鹤西去，要么已经清盘切割。

不能不说时移世易，自作自受了。

02

泡泡终究要戳破！

现在回顾，恒大跌落神坛的起点是从一个高光时刻开始的。

2020年3月20日，胡润研究院发布《2020胡润全球房地产富豪榜》，62岁的许老板以2310亿元人民币成为全球地产首富。

5个月后，房企融资的三道红线出台！

9月24日，媒体曝光恒大内部文件《关于恳请支持重大资产重组项目的情况报告》。

信中恒大向广东省政府“坦白”负债8355亿元，并且由于加杠杆对赌失败，即将有1300亿元债务到期。

一句话，恒大的资金链要断了！

信中描述的“可怕的后果”是，如果恒大倒了，将有331万人失业、61.7万套楼烂尾。

那么问题来了，恒大是不是可以因为“大”而有“不能倒”的“特权”？

5天后，恒大宣布将863亿战投由债务置换成股票，债主变股东的操作直接吓退了金融机构。也用实际行动证明了“困难”的真实性。

事实走向是，国家规范房地产市场的脚步并没有停下，并且在逐步升级，面面俱到！

2021年4月30日，中共中央政治局召开会议再次强调，防止以学区房等名义炒作房价。

2021年6月4日，财政部等四部门发布重磅文件，宣布从2022年1月1日起，全部的地方土地出让金划归税务部门征收。

简单说就是地方可以出让土地，但怎么卖的，卖多少等等都要透明，直指要害，懂得都懂。

一周后银保监会主席郭树清再次发出警告“押注房价永远不跌的人，最终会付出沉重代价！”

7月22日，住建部提出要对调控工作不力、房价上涨过快的城市，坚决予以问责！

7月23日，八大部门首次明确地定下整改时间期限和部门详细分工，“力争用3年左右时间，实现房地产市场秩序明显好转”！

房地产市场正面临前所未有的大变局！

而变局之下的恒大就像一辆快速前行的独轮车，看起来一切正常，可一旦哪个环节出错停了，那就是不仅仅是停下，而是要倒。

2021年5月，恒大的商票，也就是“白条”出现兑付危机。工程款被拖欠，楼盘停工。

为了回笼资金，恒大楼盘推出“骨折式”卖房，普遍打七折，但是要求全款买房，但推迟网签。

购房者急了，担心自己掏空6个钱包却遭遇一房多卖，或者买个烂尾楼？

工程商也急了，光出力干活，不给回款怎么办？农民工工资不能拖欠啊！

投资者也急了，说好的高收益理财产品到期不兑付怎么办？

银行业也急了！贷款还不上怎么办？

从消费者到合作伙伴就没有不急的！

而就在这个档口（7月15日），恒大宣布股东特别分红计划，高管们这是要跑路？

7月19日，广发银行率先出手，申请冻结恒大1.32亿财产。恒大火速还清贷款，以此维持市场信心。

但市场的信心早没了！相关利益方纷纷申请财产保全，谁都不想当最后的倒霉蛋儿。

那么这么多关联方，谁的利益该被优先维护？

我们查到一条，最高院的司法解释，原文是：消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人，因此购房者对于其他债权人来说是有绝对优先权的。

对此，我的主观理解是，购房者的权利（附条件）>工程款优先权>抵押权!

当然这也只是我的主观理解，不构成任何法律建议，而且恒大的情况简直是不要太复杂，还是让专业的人去做专业的事情吧。

03

谁是风暴终结者？

风起于青萍之末，风暴酝酿于亚马逊雨林的一只小小蝴蝶。

恒大作为世界500强本身就是一个巨无霸，一旦失控引发的山崩海啸将何等可怖？

关于恒大命运的后续，在国内国外一些投资者眼里已经成为一个需要预警的潜在版“雷曼兄弟”。

按照他们的风险判断逻辑：

恒大倒下可能 →房价下跌→市场恐慌性抛售→居民财富缩水→经济危机

有人以这种逻辑为依据，对网上一些债权人上门维权的新闻嗤之以鼻，甚至说每个中国人还1400元，就能把恒大的债还了……

恒大的问题必须解决，但这个解决的方法很离谱，债不能这么还，也没有这个道理！

说这话的，真是比许老板还操心，恒大的掌门人应该您来当！

你可能不知道，虽然恒大疯狂负债，许老板本人作为持股超70%的大股东，十年间分红套现了500亿。

真相是欠债的是恒大，不是许老板！所以我等凡人就不要去同情人家富豪了？

那么恒大究竟会不会复刻“雷曼兄弟”呢！

实话实说，雷曼兄弟和恒大确实有相似的地方，比如：

1、都是“大块头”

2、庞大的负债

3、存在可疑资产

之前看到，说当年恒大在江苏的一块9000亩“围海造地”，估价高达340亿。但实际价值……

4、命运如何很大程度由政府决定

总结下来，唯一的变数就是第四点，恒大不会复制“雷曼兄弟”，因为这里是中国。

我们之所以关注恒大，是因为随着经济发展，京沪深等一线城市房价负担已经是世界排名靠前。对于很多人来说，买房是掏空6个钱包、半生积蓄的重资产投入，合法权益必须受到保护。而这也是国家落实住而不炒的核心含义。

2018年7月全球20个核心城市房价收入比。

京沪深的房价在全球仅次于香港，比如纽约、东京、巴黎等大城市都高的多。

回顾中国房地产历史，恒大如果倒，那么是倒在不合时宜，没能抓住转型机遇。

展望中国房地产的未来，恒大可以倒下，但不能这样匆忙，倒下前必须妥善保护购房者的利益、员工的利益，合作方的利益，以及投资者的利益。

一鲸落，万物生，也可能池鱼遭殃。而作为普通人，你可以依靠的只有国家，你也永远可以相信国家。

好啦，今天的文章就到这里了。喜欢的小伙伴请关注我们，点赞关注，我们下期再见！

参考文献：

1、巨亏近100亿，许家印老友打算清仓恒大！泰勒

2、恒大安庆一项目地块被收回 超10亿元土地款未付 陈月芹

3、许家印给员工的中秋家书：坚信恒大一定能尽快走出至暗时刻 李晓青

4、“三道红线”终结地产金融红利 游苏杭

5、是谁制造了恒大的“逼宫”报告？孙澜

6、上海车展恒大汽车“不能说的秘密”，9辆展车竟然疑似空壳模型 梁斌

7、恒大立“保交楼”军令状，确保楼盘交付 赵卫民

8、广发银行申请冻结恒大1.32亿元资产，恒大指其滥用诉讼前保全将起诉 许洁

9、许家印放大招：恒大7折卖房 100万房子到手只要58万？泰勒

10、恒大地产董事长由许家印变更为赵长龙，回应称未涉及管理架构变化 张露

11、恒大财富多个实物兑付点关闭 有关部门：不是简单的以物抵债 陈月芹

12、恒大：破产重组言论完全失实，目前确实遇到了前所未有的困难 李晓青

13、万科、碧桂园等房地产大佬为何集体推崇“高周转”？贾国强

14、经济下行压力主要来自三方面 管清友、朱振鑫（2018年）