我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答

提问：房姐好，非京籍，北京2套房，华纺易城北向2居（不满五）不便卖，朝阳捷座全东向3居，宁波小三居，宁大对面地铁（明年10月可以突破限售）想卖了朝阳捷座，换大的未来自主，想在4环周围，目前海淀住公司房，明年租房住，自有两套房品质差不想住，且没有教育资源，小朋友要上小学，不知买哪？想买望京觉得潜力无限，北京会横盘多久？如抵押大额贷款，继续横盘2-3年是不是太受伤？目钱年收入税后100W

回答：你好，北京未来会不会一直横盘?一定不会，就算不放松调控，通胀也扛不住啊，再说压抑太久必有一波行情，只是行情何时到来不能确定。现在置换合适吗?当然合适，投资绝迹只有刚需和置换的北京，长期横盘说明泡沫已经挤干，跌无可跌，房价已是谷底了。深圳，广州，上海已经相继大幅上涨，北京不缺购买力，只需要等待政策的放松，幅度会更大。事实上北京的重点学区和望京这些热门板块都有一波行情。在楼市调控期间，成交结构发生了变化，买房要求三年或五年社保，整个城市的新增购买力大幅减少，那剩下哪些人还在买房呢？三类人群：原住民 户口一直在本市的移民 社保买了很多年的移民 相比新移民，以上三类人群本身大多已经有房，他们买房只是为了满足改善的需求，所以一座城市一旦限购，购买力主力就会从刚需客转换成改善客。海淀对非京籍很不友好，现在孩子这么多，海淀的非京籍被调剂的概率很大，小升初一定去渣中，非京籍应该重点考虑在朝阳区上学。优质楼盘见知识星球。

提问：美丽智慧的房姐你好！新人首问。 本人家庭年收入税后大概30万，现在燕郊自住一套93平两居房，贷款已经还完了。2015年在唐山贷款投资买了两套房，我和媳妇名下各一套，目前尚共欠贷款45万，现在如全部出掉，还完贷款能余下100万。另外在北京顺义天竺自贸区还有一套写字楼也是贷款买的，原值249万，目前尚欠贷款80万。写字楼目前返租给开发商了，年租金20万，贷款和返租协议于2026年同步到期。 现在手上有子弹500，因之前一直无资格在北京买房，今年5月份开始夫妻二人都有资格了，想在年底前先入手一套上车盘。因我们夫妻二人都在北边上班，所以考虑在13号地铁沿线以及回天地区和北七家一带置业。媳妇比较看重小区品质和居住环境，所以看了北七家这边的新房，如翡翠公园、和悦华玺、华润理想国、华润万橡悦府，还有未来科学城的未来公元、东方蓝海，而我比较看重交通状况，怕位置太偏万一以后不好置换，所以着重看了二手房，比较满意的如金域华府、融泽嘉园，国风美唐、公园悦府、流星花园以及立水桥的北京北和顶秀青溪等小区。 1、燕郊的房子现在没有处置计划，唐山的房子是否还有上涨空间，是继续持有还是现在就处理掉。如果处置不掉的话，之前贷款记录太多，我们现在贷款还能否贷下来？ 2、因孩子已经22岁，目前在外地大三在读，计划考研到北京后在北京工作。兼顾自住和跑赢大盘的需求，现在买房是买三居好还是两居好？买新房好还是买二手的好？ 3、上述的新房盘和二手盘，麻烦房姐从性价比的角度帮我们排下名呢。 4、或者还有什么好的地区和楼盘方便建议一下，因为我们目前只关注了回天地区和北七家一带，总觉得好像选筹范围少了些。 万分感谢房姐！盼尽快回复！

回答：1. 唐山又一波上涨，现在脱手比较合适，这个位置没有长持价值，贷款没问题 2. 二手更好，三房比二房好 3. 新房建议看华润万橡悦府 ，二手建议 国风美唐 4. 纯投资 还能看看 望京、百子湾、双井、宋家庄等板块

提问：房姐您好！关注了您好久。想让给出出主意（已付费）本人公职三年退休。拿死工资月收入一共3万。来广营有两套小产权房现出租南湖渠西里一套50平米有房本现出租。因想离单位近些，电梯方便些在望京租房子住每月3000。三年后会有400个入账。想在望京改善住房，那些小产权房怎么办？是该继续租还是卖掉，好像也没法卖吧。您帮我规划一下。谢谢啦。

回答：我对小产权的房子实在不太熟悉，正规大中介不卖小产权的房子，我估计只能找找小区周围的小中介，绝大多数小产权房应该都是这么成交的。小产权房很不好卖，价格也不透明，你应该早点挂出去看看。 小产权的房子，涨幅比不过大产权，而且小产权的房子只能全款交易，无法使用杠杆，从资金配置的角度，肯定是把小产权卖掉尽量卖个好点的大产权合适

提问：您好，我在石景山已经有一套房，现在打算在郊区再买一套，一是积分落户，二是投资保值，目前手头有200万现金，打算买三百万左右的房子，有推荐的吗？看过大兴天宫院的次新还有枣园，还有亦庄，没想好买哪里，麻烦推荐一下，多谢，还有一个更冒险的方式，把石景山的也卖了，大概四百多万现金，买进东西海一老破小学区住不上的那种，然后在远郊再买一小的积分落户，这个方案是不是太冒险了？求解惑，知识星球已付费

回答：现在学区政策这么不稳定，肯定不投东西海老破小啊。 如果石景山的房子不自住，还款能力也不错，可选择激进一点，否则就保守一点，200首付买一套小标的。 板块选择上以大红门、亦庄、旧宫为主，楼盘可以看看 保利茉莉 林肯公园 朗润园 鸿坤理想城* 等

提问：房姐好： 我家女儿还有一个北京指标，不是刚需买房，计划600万内够一套房子，家中一直在奥森附近住……目前看了奥森ONe89平的550万（限竟房），筑华年的85平也要600万左右！……还有看了一个展览路的65平92年的580万！……烦请房姐，给个建议！……除去这三个地外，600万内，你️好的建议吗？（可以不看区域） 谢谢

回答：你好，限竟房9年左右才能变现，如果你买来投资，时间太久了，很难保证9年内没有卖房打算。项目整体马马虎虎，其实还是有新房溢价的。 筑华年这个盘在北苑那些次新房里面算很一般的，但绝对品质也说的过去。 如果是自住，这几个盘都不赖，但是考虑投资，其实有更好的选择。 总价600万以内，比较推荐朝青板块

提问：房姐，对于北京的房价，我看今年有涨有跌，真的体现出了您说的选筹的关键性。也觉得今年是个机会。如果想脱离老破小，换个次新的二手房，首付300万，二套，有推荐么？比较迷茫

回答：均价、指数有涨有跌 买对了房子，至少是涨的，区别是涨5%还是25%。 首付300万可以买到700万的次新房，如果首付稍微多一些，350可以买到800+的。 二套没有关系，关键是个人的负债率，身份资质等。 选筹之前，准备下个人的征信，流水材料，来面谈具体的方案。

提问：房姐，您好，首次提问。工作在朝阳门附近，首付200—230万，月供压力不大。看中了晨光家园，雅成一里，甘露晴苑和新盘明月听蘭，您看您能帮忙再这几个小区里拍一下序吗？

回答：你好，晨光家园是一个大盘，一二三期时间跨度较大，造成了一个楼盘有两个世代的产品，同时位置的区别也有一定优劣。 雅成一里目前看生活更便利一点（大悦城+地铁近），小区大，不过这小区好像基本是经适房（买成本高），楼道脏乱差，板楼无电梯，最重要已经没啥利好了。 甘露晴苑属于甘露园一带，而且是2000年左右略老的小区。 明月听蘭这片是喷泉上的水面，美好的同时带着溢价。 几乎是从0开始建设，从开局就可以卖一手高价，如果从投资回报来讲不是很好的选择。 这几个楼盘优先晨光家园，在选筹时，要细化到具体的栋楼，楼道，进屋查看格局，采光，视野情况，再一一计算价格。

提问：女神，您好！初次拜读分享，非常受教！求答疑解惑！ 一、家庭介绍：朝阳中海大户型全款（学区差），JY贷已经申请，金额可出800（年化3.8左右，三年期先息后本，十年授信）；手中子弹1800左右。所有资金1月底到账成活期现金。天通苑一层两居室九十平米SFSD，通州自住商品房一套九十平米无贷。未来收入年均300～600+ 二、需求： 在厌恶风险并且陆续出天通苑和通州房产的前提下，希望本年前后上车学区+自住（孩子一个，2025年入小学）。目标海淀，西城。渴求中上等（一类一流，一类二流）学区，家中妻子老人不考虑工作时间和通勤障碍。另年均支出大额保险及家内外支出200左右。求大师级详细购房指导攻略！谢谢

回答：感谢付费，东西城学区走的路线完全不同： 西城：传统+高干路线 海淀：高级知识分子路线 东城：佛系路线 所以，选择哪个区，还是要看自家孩子的具体情况： 如果娃中等偏上，又能拼得了爹，就去西城；如果娃特别聪明就去海淀、参加择校；如果既拼不了爹，也拼不了娃，但还是希望娃能接受较好的教育，就去东城。 但无论如何，还是要选择相对均衡的片区，这样比较保险一些。 比较均衡的片区： 西城：德胜、金融街、月坛。德胜片区，拼爹远没有金融街、月坛那么严重，所以被称为平民学区。 海淀：中关村、海淀、万寿路、上地。 东城：除了天坛、永定门外和东花市、崇文门、前门2个学区外，其他都还算可以。推荐万柳可以主看，光大水墨东南\/西南，康桥水郡南北、世纪城观山园的南北。还有紫金长安、上地佳园、西山庭院、美丽园都可以淘一下

提问：新人首问，房姐好，我是北京集体户口，首房首贷，通州有资格，首付150w以内，年薪30w，想买总价360w左右的房子。买房主要是落户和投资，不居住。看过房姐的精华贴，投资看东面，优选两居，目前看过朝阳和通州以下小区： 1. 朝青板块老公房两居：甘露园南里。 2. 朝青板块：国美，兴隆，青年汇等一居 3. 东坝板块经适房两居 4. 通州k2清水湾，珠江拉维，润枫领尚两居 5.常营板块：柏林爱乐，新天地等一居 问题： 1.目前个人倾向通州上车两居，从投资保值角度选择是否正确？ 2.请房姐从升值角度判断下通州这三个小区优先级。或者有其他更推荐的小区。 3.是否还有其他区域和小区推荐？ 4.考虑首贷资格珍贵，不自住的话，360w这个标底是否合适？

回答：1. 通州长期看好，现在溢价已经抹平，入市没有问题 2. k2清水湾>珠江拉维\/润枫领尚，还有海棠湾、DBC加州小镇也可以看, 惠新西街的 惠新里 3. 先上车比保留首套重要

提问：房姐，我和爱人还有一个刚出生的宝宝，家庭年收入在一百万左右。目前除自己的住房外，手上还有1200万子弹，想考虑一些房产投资，有几个组合想听听意见，哪个是您觉得投资回报比较有大一些的： 1，买一套金泰先峰北区的190的大户型四居，一梯一户。 2，买一套珠江帝景最新区的143的三居。 3，买两套亦庄的和锦诚园。 4，买两套亦庄台湖的明月听蘭。 5，买两套通州的房产，其中一套以公司名义买。 6，投资杭州的房产，买一套别墅或者两套三居。

回答：你好，接下来资产如何配置，主要是看你目前的房产持有情况。 我们说投资有2种打法： 1.进攻型：例如通州和亦庄。这类标的适合底层充足的投资客，风险相对较大，未来或许会有很高的收益。或者生活半径在附近的刚需客自住。 2.防守型：例如望京和双井。板块发展相对成熟，目前价格不低，但是人口密集，购买力充足。属于比较稳的选筹，风险比较小，租金高。 目前已经有自住盘，可以适当配置一些进攻型产品，追求利益最大化。 最好的方案是亦庄和通州各一套。 杭州开发一张老人票，通过接力贷入手一套未来科技城的上车盘。

提问：房姐，新人首问，第三天了没见到回答，再问一遍吧：未婚女，首房首贷，社保满五年且有工作居住证，在亦庄京东附近上班，想购买总价350左右的上车盘，自住加保值，小两居。目前看房有三个区域：东三四环，南三四环，旧宫附近。 东边看过的小区有：1.松榆西里，预算符合的顶楼居多，基本都6+。2.磨房北里，松榆东里，松榆里，农光东里，华威西里，这些也基本都是6左右，预算顶楼居多，且看的房子94-95年的都已经算新了。3.双龙南里，离地铁稍远，1公里外，房龄基本都是94年的。 南边看过的小区:晨光小区，角门16号院，建欣苑，石榴园北里，这些单价比东边稍便宜，但小区房子看着较破，周边建设没有东边好，房龄较新有96-97年的。 旧宫房子：美然，灵秀，清和园，清乐园，单价比前面的都低，离地铁不太近，周边建设也相对差一些。 想请问房姐：1.除了我看的区域，从投资保值角度考虑，还有没有推荐的小区？ 2.我看的区域更推荐那边，小区排序的话是怎样的建议？单价多少内合适？ 3.对房子的房龄和楼层的建议是怎样的呢？目前不接受底层，顶层爬楼较辛苦，考虑自住会有老人。

回答：1. 另外推荐看石佛营西里，丽景馨居、晨光家园、CBD传奇、炫特、酷特区 2. 东边双龙南里一般，其它几个都可以淘。南面晨光可以淘。旧宫位置过偏不如其它的潜力大。主淘单价6以内的标的 3. 楼龄90年以后都可以，楼层和价格也有关系，非电梯选中间3-5比较好

以上内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答

【北京房姐】公号已盘点出北京投资性价比最高的楼盘。帮助提供选盘，砍价，贷款等专业意见，全程指导买房。私人订制最适合你的房产投资方案。