我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答

提问：房姐，您好，首次提问。工作在朝阳门附近，首付200—230万，月供压力不大。看中了晨光家园，雅成一里，甘露晴苑和新盘明月听蘭，您看您能帮忙再这几个小区里拍一下序吗？

回答：你好，晨光家园是一个大盘，一二三期时间跨度较大，造成了一个楼盘有两个世代的产品，同时位置的区别也有一定优劣。 雅成一里目前看生活更便利一点（大悦城+地铁近），小区大，不过这小区好像基本是经适房（买成本高），楼道脏乱差，板楼无电梯，最重要已经没啥利好了。 甘露晴苑属于甘露园一带，而且是2000年左右略老的小区。 明月听蘭这片是喷泉上的水面，美好的同时带着溢价。 几乎是从0开始建设，从开局就可以卖一手高价，如果从投资回报来讲不是很好的选择。 这几个楼盘优先晨光家园，在选筹时，要细化到具体的栋楼，楼道，进屋查看格局，采光，视野情况，再一一计算价格。

提问：房姐好！新人首问。之前关注您的头条号已经有大半年了，从平时的问答精选中学习到了很多关于买房选筹的知识，对于北京的主要价值板块也都有了很多了解，特别感谢房姐在公号上免费传授房产买卖的知识，为了表示支持特意付费加入知识星球会员，同时近期我也打算买房了，想说一说我的情况和想法，还请房姐指点。 基本情况：我和女朋友都是北京户口，都是SFSD，近期登记领证后买房。两人税后年收入50-60，首付预计最多350-400，因为考虑婚后要孩子，不想压力太大，准备就贷303，因此在关注总价650-700的房子，暂时不考虑学区，自住加保值。我们工作地点在北海北、朝阳门附近，重点关注房姐一直推荐的几处价值版块，实地去看了十里堡、青年路、四惠附近的主要次新商品房小区，目前有几个问题请教房姐： 1.从交通、商业配套的角度来说，青年路版块略有优势，地铁6号线我们上班都会比较方便。以我们的预算，青年路附近小区可以买珠江罗马、青年汇、华纺易城的两居室，但由于今年以来价格已经有所上涨，一些朝向和户型较好的两居价格已经超过了700，并不是都能买。国美第一城的小三居目前也能够得上，考虑到未来一两年有孩子之后家里老人要过来帮忙带孩子，三居更能满足家庭使用需求，但国美第一城的居住密度、物业环境等要比其他小区略差一些，在此情况下该以怎样的思路进行选择考虑，想听听房姐的意见。 2.关于购房时机，目前市场不太稳定，很多业主对未来房价持上涨预期，很多房源挂的价格比较高，业主并不诚心卖房，加上去年年底成交量比较大，目前市场供应略显不足，选筹范围小、价格高是当前区域的基本特点。房姐能否从历史情况帮我分析一下，青年路区域的房价波动和房源供给是否有一定的季节性特点，如果我们今年二季度买房是否是一个比较合适的时机？ 3.看了很多房子之后，发现真正南北通透的房子价格都超预算了。以国美第一城为例，由于塔楼设计本身就有角度，东南、西南向的房子哪个朝向会更好一些，另外如果只能选靠北的房子的话，东北、西北和正东、正西比起来，哪个更好一些？另外楼层的话，在选择上有哪些需要注意和避开的地方呢？ 感谢房姐的指点！

回答：1. 你是刚需首套，自住为主，先满足使用需求，看你描述，3居是正好满足你们，那其它的环境密度这些就可以往后放，国美这个盘没有问题，增值也能跟上大盘。 2. 春节后基本都有小阳春，会持续到5月左右。我的建议是没必要等最佳时机，你真到年底的淡季再出手，价格可能已经升高，踏空才是真的可怕。你们是刚需自住不要看短期涨跌，只要你能拿住5年以上，收益都不会低 3. 塔楼的特点就是户型多样，结构上容易改造，朝向：南北>南>东南\/西南>东西>东\/西>东北\/西北>北

提问：房姐好！新人首问。在宣武门上班，未婚，无房，sfsd。想买上班开车方便且自住舒服的房子，暂时不考虑学区，兼保值。家里支援300w首付，剩下得组合贷（120w 公积金加商贷）。目前考虑中海紫御小两居（便宜的550w）远洋沁山水（小一居480w） 不知选哪个合适 或者有其他合适的楼盘 子弹有限，还款能力有限 所以总价可能得控制住550w左右 请房姐指教！

回答：这两个盘自住都还可以，保值角度远洋沁山水因为价格偏高，位置一般，近些年一直跑输大盘，更推荐中海紫御公馆，注意别买临铁路和二环的位置

提问：房姐您好！新人首问，置换房子，请您指点，费心了！京籍家庭现有（1）西城70年代公房2室1厅楼层朝向均好，学区好（2）海淀牡丹园新世纪初公房塔楼东北3室1厅 （3）天通西苑一区电梯顶复两百大几十米 （4）朝阳和平街70年代公房半地下3室1厅 想一换一尽量少添些，总价在一千左右最好。当前目标（1）京师园小三居 （2）罗马花园唯一周正的180平米左右3室1厅 （3）新荣家园140多周正3室1厅（东北，西北） 置换的话，前3套您看用那套置换更合理以及3套目标房源那套更合适，麻烦您给点评一下并给个排序。或我所关注地区您有什么推荐，要求近地铁。谢谢啦！ （另：和平街半地下您说是找机会出手，还是暂且收着租金。不知今后能否有动迁或重建的希望） 盼尽快回复，多谢！

回答：优先置换学区房，学区摊薄是大势，我们要不逆势而行。目标房源 优先推荐罗马花园，这是一个低单价的老破大，投资角度可以长持，用时间换价格。 和平街的半地下找机会出掉 这个类型涨幅普遍不行，除非租金不错。长持你要考虑机会成本

提问：新人首问 目前弹药250左右，等到明年4月可能会到300左右。这期间准备看看房。工作在知春路。想要购入北边或东边房产。海淀的房子太贵了。只能老破小。要么就是亚运村板块或朝阳公园板块。 请房姐推荐有潜力的盘 1.海淀老破小 2.奥森亚运村 3.朝阳公园

回答：1. 海淀牡丹园塔院社区，东王庄社区，车道沟社区或者双榆树社区 2. 朝阳 可以看看亚运村的保利香槟花园，光大名筑，望京的朝庭公寓、北纬40度，首开知语城，朝青 青年汇佳园，双井的首城国际，四惠的东恒时代二期

提问：大佬，想请教下：1）目前手上有1套东城忠实里70平米的2居（86年左右建筑，房本已是商品房）对标学区划片是文汇9年一贯制，因在西城有房，故不考虑该学区，请问从未来保值和升值角度是否需要留存还是现在将其出售？2）如将其出售后，手上有750万现金，（不再考虑商贷），请问从改善型居住兼顾保值和升值角度可以看下哪个板块儿的哪些小区？3）之前看了下南三环内的方庄6号，文成建筑和晶城秀府，因为南城一直没有准确定位，故看不太清，因此这三个小区从保值或升值角度您更建议入手哪个？非常感谢！

回答：如果已经有多套学区，可以考虑出售。 西城的房产没有信息。 北京尽量保留90年以后的房产。 750万现金，预留50万月供，做好选筹全套流程正常可以买到1500-1700左右的标的，首选望京，双井。 方庄区域回避，都不适合。

提问：房姐您好，请问一下您知道环球影城附近的民宿有投资的价值吗？目前手上钱不多，房票还得等两年，不知道还有没有什么好的投资渠道。

回答：首先，环球影城能不能成？ 其次，环球影城能溢出多少酒店以外的间夜数？ 附近的酒店民宿物价是什么水平？ 你吸引的是图高端体验的，还是低端价格战的？ 你的竞争对手是谁？能不能绝对超过，只要有客，大概率先选你？ 以上都成立的话，你需要付出多少精力？ 最终一共，能赚多少钱？ 如果能在一分钟内回答这些，就去做吧。

提问：房姐您好！我想问下，现在入手杭州未来科技城绿汀路附近的一个楼盘，137p的4居，总价655w，现在还是不值得入？到亚运会开之前还能不能有一波涨幅？（比如再涨100w）。有人说2022年亚运会之后，杭州就会开始横盘了，不知道您怎么看亚运会之后的杭州行情？多谢！

回答：青枫墅园这之类入手意义不大。 杭州亚运会之前长期牛市，但选筹明显可以更好。 买的好的，像 上个月在我们这里买的未来科技城4房700万，这个月已经800万。 亚运会之前已经有满意的行情，就不在意亚运会之后了。

提问：新人首问：我的情况基本如下： 1、数量：算二套，外地有贷款记录（秦皇岛），2013年买入后基本未升值； 2、资金：手上加上借款首付有230万，月度还款能力在1.5万左右； 3、家庭情况：大宝5岁，明年上小学；二宝四个月，我在三元桥上班，目前在劲松附近租房 4、目前因秦皇岛升值较慢，我打算将它卖掉，将首付凑到300万在北京或者天津置业。但是也有几点比较纠结，想咨询房姐。 问题一： 秦皇岛是否值得继续持有？ 问题二： 如果在北京买套房，比较纠结是买新房还是二手房。①如果买新房打算买亦庄新开楼盘臻珑府，融创壹号，但是这两个楼房交房比较晚，赶不上大宝上小学了。这样的话，我们就还得继续在朝阳租房满足孩子上学的问题。但是我们就要同时负担房租以及房贷，压力比较大。②如果买二手房，既要满足自住，又要满足大宝上小学，还要离三元桥不太远，还得兼顾保值升值的问题，目前不知道300万的首付预算可以买到哪里？ 问题三： 如果在北京买房，六年后孩子将上初中，我们打算初中在天津上。这样在北京持有五六年，升值的空间有多大？是否值得这么折腾？还是直接买到天津，这六年继续在北京租房？ 盼回复，感谢房姐！

回答：1. 秦皇岛尽快出掉，没有长持价值， 投资旅游地产只能靠租金回血，房产增值收益非常低 2. 二手适合你的情况 ，芍药居(人大附)，慧忠里(朝外)，安慧北里X园（陈经纶嘉铭校区）。 3. 学区房肯定不如投资盘稳健。另外一种思路就是租房上学+投资盘（可以看看朝青、石佛营）。5-6年收益不会差，但租房上学派位很靠后，会有点小风险

提问：房姐您好！本人再有三年退休，准备在北京购买一套保值且坚固养老的三居室，总价在450w以内，您看哪里合适，是买新房还是二手房呢？

回答：新房位置都太偏了，没什么保值能力，淘二手为主 兼顾自住和保值建议看下 昌平回龙观 板块 云趣园，龙跃苑东X区 或者 大兴西红门板块 例如 兴海家园星苑，宏大南苑，宏盛家园

以上内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答

【北京房姐】公号已盘点出北京投资性价比最高的楼盘。帮助提供选盘，砍价，贷款等专业意见，全程指导买房。私人订制最适合你的房产投资方案。