01
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如果一批次土拍,是房企们勇敢、惨烈的冲塔,非死即伤。
那么二批次土拍,就是房企们轻巧的偷袭,不仅轻松拿下据点,还搞了点意外收获。
本来嘛,看完第二批次地块竞拍条件,猫叔就不得不感慨——
商品房共有产权、
竞现房销售、
同一个区域出两个地块让竞品对打……
一系列精妙的工具和设计,老爷们太会玩了。房企还怎么玩?
结果第二批次的结果就是——
房企不玩了。
躺吧。拍地也没钱赚,不拍也是死。折腾什么呢。
结果42宗地,26宗延迟拍,5宗底价拿……
创下北京年度最差土拍成绩。
剩下条件还不错的地块,只能动员央企国企了。
本以为抢的特别凶的西北旺双子星,居然没有竞拍10%政府产权
本以为抢的特别凶的丰台万泉寺,居然也没有竞拍10%政府产权
除了北沙滩确实还有抢的欲望,其他几块地,大家都比较谦让,不竞产权,少竞租房、现房份额——
这是楼市严冬下,抱团取暖的默契和共识。
从这里,我们也要学习中海们的接盘智慧——
关键时刻,
为国接盘,
敢于接盘。
现在完全可以好好挑拣房源,二手多议价,新房多转转。
非要等到明年小阳春又热了,房价涨了,再去买嘛?
如今唱衰楼市的,和年初鼓吹楼市的,都是同一拨人——
情绪市场,群体失智,追涨杀跌。何必,何必。
房住不炒是首要原则,维护楼市平稳健康也是必要条件。
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02
今天土拍回顾:
海淀不负众望
海淀地块依然是稳定发挥,西北旺,京昌路共四宗地块分别有4组以上房企报名。
京昌路地块
土拍开始的节奏有点慢,不过现场中海和华润举手咬的很紧。
最终两个地块都是由中海竞10%政府持有产权,触及上线转入高标准。
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京昌路两宗地块相邻,位置相当不错,位于北四环外,距离地铁15号线北沙滩站直线距离约800米,东侧近邻京藏高速。
周边的配套比较完善,西侧学府林立,中国农业大学,中国林业大学,北京语言大学等,东侧紧邻靠近奥森公园,充电健身两不误。
还有中日友好医院、新奥购物中心、物美、圣熙8号购物中心等,生活非常方便。
不足之处是都要配建保障性租赁住房,区别于一批次供地人才公租房,入住标准降低了,未来可能有邻里纠纷的隐患。
西北旺永丰地块
海淀永丰这两宗地块仿佛两块热乎乎的肉包子,真香!
中海、华润+首开联合体,两家财大气粗的地主抢着吃!
最终两家都有所收获,中海以45亿竞得海淀区永丰0304,0305地块,0305为配建地块教育用地。华润+首开联合体以44.95亿竞得海淀区永丰0303地块。
令人意外的是,两个地块都竞拍了不到10手,以低价成交,竟然没有到10%的政府产权份额,这也算跌破之前的预期了!
相比于第一次土拍各家房企激烈鏖战,房企们学的更聪明了!
竞政府产权份额,投报高标准,似乎没有太多好处,反而在做产品时候多了几分束缚,所以这次大家心照不宣,把拿地价格掌握在可控范围内。
成交楼面价都在5.4万/平左右,销售上限都是8.3万/平,在现阶段利润稀薄的新房市场,3万的价差开发商能有钱赚。
开发商有利润,对购房者也是有利的。
这两宗地块大概率是中海、华润操盘,都是有实力且经验丰富的央企,未来产品品质有保障,至少不会向昌平双子星那么拉垮。
两宗地块容积率是1.5,限高30米,这里猜测一下,中海的产品可能出臧峰系,也就是丰台甲叁,亦庄京叁产品,要么降一档,延续石景山“天字系”产品。
华润可能推出“瑞府”或“九里”系列的产品。
总之两个项目都会推出高端改善型洋房产品,收割西北旺的高收入码农,目前区域内的新房竞品只有华润海淀幸福里,目前均价也是8.3万/平。
03
丰台冷冷清清
丰台最受关注的两宗地块是万泉寺和周庄子。
万泉寺地块在南二环,靠近丽泽核心区,周庄子地块在西局一带。
附近原本以为这两块地,中海一定会拿一块,与在售的甲叁做联动产品,结果,大哥又克制了!
万泉寺地块被首开+建工以41.8亿摘得,配建2.5万平公租房;周庄子地块由懋源只拍了一手43.34亿摘得,接近起拍价,配建2.7万平公租房,同样没有竞到政府共产。
两宗土地销售指导价11.2万/平,这价格是妥妥的豪宅,而且懋源是做豪宅的行家,比如懋源钓鱼台,懋源·璟岳。
地块位置也不错,值得土豪关注。
但因为有公租房,又免不了商品房公租房混居,混居有哪些坑?可以参考中国玺、昆仑域。
04
昌平+大兴+房山+门头沟,这还值得看吗?
金隅+首开+建工联合体以36.6亿竞得昌平区北七家地块,住宅销售指导价5.4万/㎡,配建4.75万平保障性租赁住房。
昌平区昌平镇东环路(原六亭饭店)CP00-0205-0021地块是共有产权房,由中铁置业通过摇号摘得,拿地价9.4875亿,31900元/平(含全装修)。
大兴黄村镇DX00-0102-0208-6026、6020地块由中铁置业+兴创摘得,拿地价37.84亿+有5.4万平现房销售,另配建5400平保障性租赁住房。
值得一提的是,这也是北京首次试点现房销售,购房者再也不用担心烂尾房了!
门头沟永定镇0004、0008地块由龙湖+北辰联合体摘得,拿地价12.18亿,销售指导价:61000元/平,配建5400平米保障性租赁住房。
房山拱辰街道0018地块、0016地块由中建一局,拿地价14.6亿,配建21500平米保障性租赁住房。
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