纵观整个地产行业，无论是在一线城市还是二三线的下沉市场，新房与二手房都呈现出“价量齐跌”的态势。在现有阶段，“稳地价、稳房价、稳预期”的政策主基调不会改变，“三条红线”的防风险举措也必将严防死守。而在全球流动性收紧的大背景下，央行也在信贷政策上更加谨慎，从而维护房地产市场的健康发展。

政策的信号传导已经很明确，在共同富裕的号召下，“房住不炒”连仍然是未来房地产市场的主导政策，对于房产企业来说，过去的紧锣密鼓扩张和盲目提高杠杆率的做法已经成为历史。

市场变化带来的是行业之变，众多行业玩家开始了调整。即便是抗周期能力强如贝壳，也开始对金融业务线进行压缩，对其上海的相关人员进行优化。“春江水暖鸭先知”，贝壳动作调整背后，是趋势之变。

大起大落的时代，一去不复返

今年的调控并非是突然转向。其实早在2016年年底，中央经济工作会议就已经提出房住不炒，要综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，既抑制房地产市场泡沫，又防止出现大起大落。

日前，广东省银保监局表示将严格落实房地产贷款集中管理制度和重点房地产企业融资管理规定。防范房地产贷款过度集中，促进房地产市场平稳健康发展。靴子落地，政策在地产全行业链的强监管信号已经愈加明确。

空白研究院院长杨现领指出，过去20多年，无论是居民杠杆，还是开发商杠杆，都达到了不可持续的临界点，这也是最近一轮调控以金融为切入点的重要原因。

住房越来越变成一个服务业，这是不可逆的方向。

往社区看，房源供应链的改造还有很大提升空间。社区服务，如保洁、保安、食堂、托儿所、健身、洗衣，以及房屋租售托管、改造装修等产业链均属服务性质。往城市化看，目前我国流动人口已经超过3亿人，且新一代流动人口趋于家庭化流动，需要在城市安排子女上学和老人养老，这将产生更稳定、更长期的住房需求。

从中长期来看，居住服务业必然是一个覆盖交易、租赁、物业服务、社区养老、社区改造等多品类经营的行业，也会是年轻人租房、中产买房、老年人养老的全龄化产业，而不再是单纯的交易或开发。

而在紧密联系的房产经纪行业，中国新房、二手中介渗透率与发达国家均存在差距，特别是新房中介渗透率仍有较大的上升空间。未来的市场环境显然将留给更有准备的人。

迎接春天，首先要能穿越冬天

潮水已变，贝壳要做的是如何平稳转身。在整个楼市行业悲观情绪下，企业的结构性调整难免受到关注，引发骚动。但不论是投资者还是消费者，首先更加关注的则是在市场遇冷之后企业自身的韧性。

贝壳上海团队部分线条被优化调整，这一举措引发了众多舆论，褒贬不一。实际上，随着国家在调控上走向长效机制，业务线的优化则成为必然。需要留意的是，作出类似选择的并不单止贝壳一家，保存实力、调整战略已经成为了整个行业的共识，也是在市场起伏之中的不二生存法则。

观察一个公司举动，需要看的是其变了什么，坚持什么。很显然，在当前趋势下，金融业务不会成为下一步重点，更不会是贝壳的未来。

最新财报显示，贝壳2021年第二季度净营收为242亿元，与上年同期的201亿增长20%。第二季度总交易额（GTV）为12208亿元，较上年同期相比增长22.2%。截至2021年6月30日，贝壳的现金及现金等价物、限制性现金和短期投资合计为592亿元。

短期看，贝壳无生存之忧。但当前楼市下行的寒意尚在，贝壳需要更加聚焦。此时选择人员优化是一个艰难、但必须去做的决定。

与此对应，贝壳依然保持对居住产业数字化、服务者职业化的投入，以提升服务品质。到今年六月底，贝壳签约服务中心在全国30城落地287家。在上海，贝壳试点推出数字化工具必行Pad，以帮助经纪人在与客户更好沟通。在第二曲线赛道，贝壳同样不遗余力。二季度，贝壳自营被窝家装在北京完成单量同比增长十倍以上，Home SaaS系统实现销售（CRM）、BIM设计、交付、供应链、中台管理等五大模块落地。7月6日，贝壳宣布与华东区域知名装企圣都家装签署合作协议。

过去20年，从贝壳的发展轨迹可以看到，每次市场的调整都给贝壳带来了面向未来的品质迭代、战略思考和发展机会。08-09年贝壳的前身链家做科学管理，11-12年链家做真房源，14-15年链家开始探索全国化，17-18年贝壳模式开始试点。与周期共舞之中，贝壳显然远比同行积累了更为丰富的经验。

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