我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答

提问：姐姐，你好！本人北京工居证，名下无房，现有马连洼润千秋佳苑2居一套，出售可得620左右，劲松2居一套出售可得580左右，目前手头资金200万 ，想换一个三居，两居只想卖一处，我的工作地即将是海淀生命科学园，女友北医三院请问 1.卖掉哪个2居换三居合适 2.目前看了中海枫涟山庄，百旺茉莉园，润千秋佳苑，上地当代城市家园等小区，因为居住有感情，重点看了本小区的126p南向客厅，户型不错，楼层也不错，但是带一个产权车位需要38万，贝壳挂牌接近1100w，感觉有点鸡肋，130p的又是北向客厅，户型不太方正，贝壳挂牌999w感觉本小区的房子偏贵，并且没有学区，拿不定主意，请您替我详细分析一下 3.如果我兼顾自住，保值，上班交通，有小孩学区几方面考虑，这几个小区咋样？ 4 ，您推荐哪些小区？本人承受目标最好不超1000w，女友最喜欢地铁房。 谢谢姐姐！

回答：你好，感谢大额付费！ 西北旺的标杆楼盘是中海枫涟山庄，其中标志性的户型是122P的三居，最高点的时候这个户型1200w，现在即便有多校划片的政策利空也稳定在1000w左右，最低点的时候900w左右。 百旺茉莉园 ，离西北旺地铁站300米左右，附近医院、银行等配套很成熟，小区绿化和得房率都还不错，户型上2居属于南北通透，3居双卧朝南，南北通透，设计还是不错的，居住人群都是附近清华北大的教师和IT白领居多，缺点就是附近有个垃圾填埋场，据传夏天有异味，不知现在整治的情况。 当代这个盘位于京新高速以东，不算上地核心区（核心区在高速西）。上地一些小区能划到101上地小区，当然比当代这个盘划片要好。这个小区品质还不错，户型紧凑，居住感强。 其实你就是1000w买个学区房，中海是最理想的选择了，二小百旺挺好的，硬件水平海淀前三。 润千秋佳苑的2居建议直接出手，保留劲松2居。

提问：房姐好：新人首问，孩子在东城史家上学，想买套附近的房子自住，还想兼顾投资，为了孩子毕业后卖出，因为有老人，所以以三居或大两居为主，预算800-1000，在东二环附近看了朝内南小街的老破小，二环外的阳光都市，蓝筹名座，吉庆里，怡景园，想问哪个比较合适？或者其他更好的推荐？

回答：1. 怡景园就是当年的外销公寓，物业费偏高，户型不是太好，人员比较杂，不要碰 2. 蓝筹名座这个小区没什么环境，两面临街，办公人群多 ，这类房子涨幅很差，回避 吉庆里这个小区还不错 ，可以入 ，另外海运仓和阳光都市也可以好好淘一下

提问：你好！孩子刚上高中，想买海淀北京育英学校万寿路校区附近，早高峰开车20分钟以内能到的房子。一家三口，偶尔有一到两个老人来住，所以最好是两卫的三居，或者能改成舒服的三居的两居也行。预算650-750之间，可全款，不考虑学区。小区环境最好好一些，或者内部环境一般但很近就有小公园的。生活便利。这个预算在附近买个好小区感觉比较困难，最远看过了长安新城、大成郡、四环里的第七街区（中堂）、碧森里、定慧福里、玉海园、恩济庄46号院等。之前也看了天鸿美域、建邦枫景等，但考虑太远放弃了。具体感觉如下：1、第七街区：小区环境好，能买个大点的两居，但感觉周边配套似乎不太方便。2、长安新城能买三居，小区环境凑合，开车超过了20分钟。旁边的大成郡小区不错，但这个价位只能买两居改三居，而且是朝向非常不好的，这片感觉生活比较方便。3、玉海园：生活还算方便，但小区感觉有点乱，楼的质量也很一般，这个区域似乎还经常有飞机飞过。4、定慧福里：上学很方便很近，但小区外部环境很乱，价位偏高。5、兰德华庭，只能买小两居，紧邻地铁，但离学校略远。5、西翠路南边今日家园：周边环境很乱，小区户型也比较差，但上学非常方便。中介也推荐了附近的一些老房子，得房率挺高，但是没有电梯比较难接受，这种房子是否也可以考虑。 麻烦请您给个建议，这些该如何选，希望房子能保值增值，如果房价涨了属于能跟得上的，孩子大学后可以考虑卖掉或者出租。谢谢！

回答：没有完全匹配的标的，建议牺牲户型选择大成郡，这个小区，位置比较好，小区品质不错，低密度，备选建议第七街区 。这两个跟上大盘都没有问题

提问：老师好，请问亦庄和丰台科技园两个位置，您觉得哪里更好？

回答：丰台科技园位于边缘终点地段，产业人口仍然来自其他地区通勤，本身也没有过路人群，价格不算便宜。 丰科园附近适合的社区不多，因为此前这里都是工业用地，只是近些年才有了一些住宅项目。 亦庄相比是一个产住平衡的板块，这类产品天花板会更高。更推荐亦庄

提问：您好，我在石景山已经有一套房，现在打算在郊区再买一套，一是积分落户，二是投资保值，目前手头有200万现金，打算买三百万左右的房子，有推荐的吗？看过大兴天宫院的次新还有枣园，还有亦庄，没想好买哪里，麻烦推荐一下，多谢，还有一个更冒险的方式，把石景山的也卖了，大概四百多万现金，买进东西海一老破小学区住不上的那种，然后在远郊再买一小的积分落户，这个方案是不是太冒险了？求解惑，知识星球已付费

回答：现在学区政策这么不稳定，肯定不投东西海老破小啊。 如果石景山的房子不自住，还款能力也不错，可选择激进一点，否则就保守一点，200首付买一套小标的。 板块选择上以大红门、亦庄、旧宫为主，楼盘可以看看 保利茉莉 林肯公园 朗润园 鸿坤理想城* 等

提问：房姐您好，关注您很久了，学习到很多。本人家庭名下仅一套房，近期刚出掉，想换一套带学区性质的四居，目前手中现金150万，到明年三月现金能到800万，目标1200-1300的四居。由于是非京籍，考虑学区顺位等因素，选定了两个目标小区：1.清河橡树湾，小区新管理好学区不挤，但周边交通不好且单价贵。2.亚运村卧龙小区，基本有房就能上且四居面积大单价相对没那么贵，但小区老旧且四居都是塔楼。 从自主角度房姐您推荐哪个？或者你们还有别的推荐吗？非常感谢～

回答：你好，感谢付费！ 橡树湾不算学区房，橡树湾的优势是矬子里巴将军，在清河这一带属于龙头，靠自身的品质和五彩城的取胜，现在价格还算比较合适。 以下这些9年一贯制的对非京籍入学都挺友好的：人大附朝阳 陈经纶帝景 朝外本部 陈经纶嘉铭 白家庄小学+80中 望京陈分 朝师附小+人大附朝阳 朝师附小+清华附朝阳 北师大朝阳 景山朝阳 三帆朝阳 从自住角度，更推荐橡树湾，品质没话说。 考虑学区，建议从以上推荐的学校里面选择你喜欢的楼盘

提问：房姐，目前看上一套中海御鑫阁的房子，90平两居，板楼，南北通透，中间层，不临街。价格550-600合适吗？ 这个盘对于我这种改善➕投资的人来说适合吗？

回答：600总价选择比较多，中海御鑫阁适合低总价上车，小区规模不大，大多是小户型 租户比较多。我建议你考虑炫特区、华纺易城、青年汇佳园

提问：房姐好，根据您的建议调整购房方案。本人离异有首付首贷资格，男友首套二贷，长阳上班。购一个房接受最大量540，用我的资格即可。购买两套房一共可接受640，两人工作稳定，还款能力有限，接受月供1.5w。还有18年退休。 问题一：购买两套房。一套长阳低总价两居，用男友票买，先自住用，以后有可能卖掉。一套用我的首套资格买，看了石佛营西里，炫特家园二期或角门甲14号院，晨光家园。投资用，5—8年置换，不知这几个小区怎么样？哪个小区最保值好出手？ 这种情况还有个问题是，两个房子都不可能买的太大，如果以后置换，我的首付首套资格就没有了，会不会太可惜了？ 问题二：在通勤方便的地方用我资格买一套来住，看了怡海花园板楼，鸿业兴园电梯房，富锦嘉园板楼和樊家村甲14号院板楼，丰泽居板楼。这几个小区可以购买吗？您更推荐哪个？还有更好的建议吗？ 这种情况也有一个问题，男友的资格没用上？一套房子自住不再置换，我觉得大盘以后无论是涨还是跌，跟我都没有关系了？我的想法合理吗？ 愿房姐帮忙，盼回复！

回答：1. 炫特家园和晨光家园更优 2. 怡海花园算总部基地附近最合适的盘，可以重点淘下 更推荐方案二，你们直接入一套自住+保值就行了。

提问：美丽智慧的房姐，我是新人付款售问，子弹900万，目前有三居在东三环自住，上班在北二环，拟想买4居以上二套，投资兼10年后退休养老，两个问题：1.天悦一号140平4居1100万，科技城金贸府4居160平980万和中铁诺德上叠地上160平地下70平1200万，请您排个序。2.您还有其他推荐楼盘吗？

回答：你好，中铁诺德也还可以，而且周围环境也还行。再就是中铁这个开发商其实不错。不过就是位置有点偏。 其实孙河的合院还不错，位置更好点 可以看看 瑞悦府

提问：青龙湖万科云庐的房子如何？现在可以买吗？

回答：1. 万科云庐带学区概念，落盘附近缺点是没地铁，只能开车，优点是环境不错，我觉得关键是交通，没车那地方根本出不来。 2. 对于青龙湖区域，算是一个炒过气的地块，2012年前后红酒节炒过一次，但是没有成型。主要因为两区交界，虽然临湖但是略显鸡肋。从未来规划来讲，规划很多，但是要么鸡肋，要么难以落地。 3. 配套其实也不是很理想，周边的购买力，难以形成大型商圈。 4. 万科的户型和物业是后期的保障，但是要注意万科的装修。

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