北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一、

Q:

最近想买房居住为主，看了北苑区域。觉得山水蓝维房子不错，物业也好，就是房价起不来。什么原因呢？是中央空调供暖方式还是车位问题？还是其他我不知的因素？望章哥帮忙分析一下！

A：

1、我也说不太好，但房价就是这么个现状，所以从来也不提。这里从当时开盘来说价格不算低，一直到2012年也没有走低。但可能就是新北苑受追捧之后吧，近十年来，这里价格明显跑输，大概输了大盘10%以上。如果和新北苑或者望京太阳宫相比，简直没法提。

2、好久没去了，说什么的都有，我也闹不太清楚。房产证和水质的问题也应该都解决了，至于说开发商资金链的事儿就更不挨边了，都成二手房了，早就跟开发商没关系了。

可能最大的原因还是楼距比较近，有几栋楼受影响较大。再加上客厅窗户是凹进去的，在蓝色玻璃下更影响采光。这因为老北苑板块之前是边缘集团的定位，也就是接纳市区溢出的拆迁户为主。这里的之前的开发商是城建，所以统称绿色家园。

之后可能是资金链的原因，山水集团接了盘，在原有楼座上改造成了商品房。所以楼间距不是高档小区应有的设计，也就有点儿近，电梯也是后加的。为了消除原有的印象，也是为了抬升格调吧，弄了太多的欧式配件，有点儿过了，有的人不喜欢。

其他的问题也就是地铁噪音，应该也不大。还有就是交通不太方便，走到地铁也不算近。停车的问题我不知道了，最早这里是违规出售租赁车位，闹了挺长时间，后来好像是退钱了吧，也就都让停外边了，现在不清楚。空调的问题是时间长了才会明显的，现在应该还不到年限，一般都15年以上才会因为维护困难造成影响的。

3、总之就是这么个现状，我觉得还是原有的规划设计影响了实际居住功能，毕竟房子是用来住的。否则其他的都算细节，不应该影响太多价格。如果真喜欢这里的环境和风格，那就买来自住，得房率肯定高，这种小区估计也没什么租户，氛围好。但投资不太建议，看不出价格走势有扭转的迹象。

仅供参考。

二、

Q:

我现在有 400 左右的现金，外地有贷款记录，根据6成首付和指导价的原则，二手房可以买 550 左右的房子，所以能看的房子也比较有限。现在看的几个小区，新龙城，流星三和天明第一城，从居住体验和保值上看的话，这几个小区章哥您推荐哪个？

其次我是居住和保值可以兼顾的角度考虑，只在看北边的纯商品房小区，这个方向对吗？

还有就是我目前有两个在看的房子，一个是临街中层南北电梯房，另一个是不临街顶层南北无电梯房，因为无电梯房面积大比前面的多 10 W 左右，还是从居住和保值，这两个房子的情况您更推荐哪套？

哈哈，最后一个问题，比如新龙城这个小区，没有学区和企业，靠的就是中关村的外溢，如果是 550 入手的话如果将来考虑置换好出手吗？

A：

1、居住体验看自己的感受。从保值那建议是新龙城了。从板块讲就是回龙观比立水桥要稳妥一些，小区我倒没觉得有什么太大差距。从这些年的价格走势来说，新龙城很稳定，而明天第一城中等吧，总体升值率也略低于新龙城。之前价格差一直至少在10%以上，现在应该差不多了，既然能放在一块儿比，那就接近了呗。

2、保值和居住，当然是首选商品房。但回龙观其实也无所谓，至少到现在为止，经适房也没有落后于大盘，几乎和商品房一致。差距较大的板块主要是望京这种地方，贫富分化严重的才明显。

3、两个差不多，都算硬伤，但如果是我的话选择顶层。临街是无解的，顶层则有可能因为加电梯而化解一部分。另外顶层和中间层的价格差率是固定的，轻易不会变化。临街则没谱儿，人多人少的有可能波动。而减少的可能性不大，如果更热闹了那就影响价格加大。

4、没什么不好出手的，没产业和学区弱早就是共识了，没人抱着高期望值来这儿买房。那这也就不算劣势了，就是普通的生活居住区。靠中关村西二旗的外溢人群足够了，南三北五之所以越来越明显，不就是靠着码农们吗。不用纠结流动性，反正我看不出这产业有衰落的迹象。

仅供参考。

三、

Q:

17年我在顺义石园买了房，之后房价就一直降，虽然大盘也在回调，但是顺义老城区的价格一路僵尸步，不断创新低。考虑到再过三年孩子要上小学，原计划卖掉石园房子再置换城区房，但眼看着石园房价走低，好像被大盘甩开了一样，导致我们置换二套难度加大。

我和太太的想法是争取一年内完成置换，原因是1、及时止损；2、长远看城区比顺义房子更保值。想请章哥帮忙分析下我们的策略合适否。

A：

1、我对顺义不懂啊，近些年也就是去过几次后沙峪，连天竺和别墅区都很少去了，实在不熟，不敢乱说。

2、石园我年轻时去的多，这都好几年前去过了。大龙地产开发的，顺义国企，房子没毛病，规模大中规中矩，就是老了点儿。

郊区行情都这种情况，基本横盘，没什么变化。等传导到这里的时候肯定是行情末期了，这样甭着急，等着吧，没什么可止损的。全北京至少在过去20年间，全部近郊都是基本跟随大盘的。当然像顺义、门头沟、良乡、大兴的老城区都略落后了一些，不算太多。

顺义老城区房价在我记忆中一直是北京大盘的6折，石园就可以当做参考，基本就是老城区均价了。2009年北京行情开始两三个月的时候这里6000，也就是还没启动，是北京大盘没启动之前的6折。到今天，北京均价6.6万，刚看了看这里3.6万均价。那可以说输了一点儿，但很少，不算多。

你们买的是时机不太合适，2017年春天是房价顶点，顺义行情错后，那顶点估计要拖到夏天。买的高了自然降的多，没办法。既然已经买在基本山顶了，那就别逃在山脚了，更不合适。

3、总之要是我的话就先留着了，别期望值太高，郊区的老房都流动性弱，被转导到的也慢。但如果说长期走低不现实，没道理。保值基本能做到，哪个板块的老小区都差不多。顺义不弱，没到止损的地步。要换也甭急在这会儿，开了春看银行是否放宽贷款，或许出现小阳春。

仅供参考。

四、

Q:

京贸国际公寓的情况，请教：1 这个小区属性是70年公寓还是住宅呢？了解之后不是很确定。2 这个小区均价远低于北苑其他同期小区，感觉好像有潜在问题，而且属于朝阳通州交界，三不管地带，是否会保值性低于周边小区，总之对保值增值情况还是比较疑惑，不知道章哥是否可指点一二？

A:

1、土地性质的70年的住宅，使用形式开始是公寓，现在也算普宅吧。这里最早的定位是外销公寓，所以弄了精装和会所泳池什么的，价格挺贵，远远高于通州普宅。大概也就比朝阳管庄的京通苑稍微便宜点儿，京通苑也有一部分也是外销公寓，当时叫阳光曼哈顿。虽然号称是市区最便宜的公寓，但比普宅还是要贵的。

但在人们的概念里，只有在繁华核心地段的才叫公寓，较偏地段的只能是自我标榜。这就相当于名媛，得到三里屯这种地方出风头才算，非得说天天在郊区农贸市场走秀的也叫名媛，买账的人不多。

所以逐渐的这就等同于塔楼普宅，没什么特殊的。再自称是“泛CBD豪宅”也意义不大，当普宅吧。

2、没什么潜在问题，都是明面上的，就是产品性质和地段的原因。2003年非典之后盖塔楼的就越来越少，到现在除非的地块实在不好规划的，否则没人盖了。公寓定位的一般得房率又偏低，公摊大，朝向通风导致户型不好选，也对价格也有影响。

地段就是这种情况呗，两区交界，指望着哪边投资配套也不太容易，又不是实在没地了。

3、这没必要疑惑，太明显的趋势如果还非得自我疑惑，那只能说是幻想捡漏儿了。这种产品未必输多少，但肯定不会超过平均值，全北京除了学区房没有先例。再加上两区交界，没有赢的可能，不再继续输就是好样儿的。

指点谈不上，为了纯自住就买，价格优惠。有其他想法就再想想，大概率做不到。

仅供参考。

五、

Q:

我有一套位于回龙观北京人家小区的130平的3居，现在市场价格650w左右，因为13号ab线新龙泽地铁站就在附近，未来还有19号线，周围以后有万科的天空之城商业配套。因为想换房到望京，是现在换合适，还是等25年左右这边地铁和商业配套起来再换合适？劳烦章哥分析分析，北京人家小区这边价格有机会大涨吗？

A：

1、大涨，想的太多了，纯属幻想。全北京所有成熟板块的小区，近十多年里，没有因为地铁商业而拉动房价的先例。

回龙观虽然是昌平，码农居多，但不都是书呆子，全是大城市混过的，谁没见识过商场啊？盖个超市就能多卖钱那是20年前的事儿了，现在十八线小县城这招都未必好使了。北京人都见过世面，没人为这些配套多掏钱。全北京的Mall多去了，开张倒闭都没人在乎，不缺这一个。

2、地铁也一样，回龙观不是燕郊，对轨道交通没那么大的渴求，有了顶多算是锦上添花，绝对做不到雪中送炭。

全北京的楼市历史上，成熟地段因为通地铁而拉动房价的只有一次，那就是5号线通车到南三环外。但也就是炒作了一年多，都是开发商们联手干的，之后就归于寂寞。等4号线9号线再通车的时候都波澜不惊。

只有郊区才重视地铁呢，回龙观早就是市区概念了，没想象中的那么偏僻。

3、大涨可以有，可以幻想。但最好出门问问别人：逛过商场吗？多掏个几十万就能放你进去。里面还有电梯呢，能上天，可高大上了。地铁更牛，能入地，在隧道里跑着上班都比马路上快，不堵车。

反正我做过地铁，也逛过商场，犯不上多掏钱。想把全北京不开眼的都凑到北京人家去，估计都不是北京人家。

仅供参考。

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