贵阳楼市情报第4期的问答如期推出，本次内容精选了11月7日-11月12日公众号+抖音号读者咨询问题，希望给大家提供参考。

1、刚入手中天北城这个项目，小陈老师怎么看？

答：

1、房开中天的股权转让尚未最终公布/确定，这个问题引发的关于房开资金问题的担忧无法回避。

2、就项目本身来说，规划全、野心也很大（但也需要受到因素1的影响）。如果顺利，估计全部落地也需要时间，但能建成的话也能成为白云区除泉湖板块外的又一个代表板块。

3、产品本身设计做了一些跃层，整体亮点不算突出（主要亮点还是在配套规划上），就价格来说，比周边建发便宜不少，但楼栋好像没有建发建的快。

2、请问吉源星河境的别墅值得购买吗？

答：号称最低90万起的别墅，有个风景不错的河谷/峡谷公园，这点很吸引人，而且在南明区。

（图来自项目的宣传视频）

缺点有二

1、40年产权，以汽车小镇拿的地。（商业契税3%，首付要50%，利率比住宅利率高等等）

2、一定程度上缺乏生活配套

度假可以，如果喜欢经常去住民宿/酒店也行，但普通家庭买房就没有必要，土豪可随意。

3、新项目华润九悦小陈认为哪款户型性价比最高，一家三口入住。

答：这个户型稍微便宜点，123平米。

但这个户型是缺点比较明显的，一楼面积太小，整体开间也不大，很像个八十平米的小户型的感觉。（这也是卖得便宜的原因吧）

稍微有预算都建议买143这个，横厅开间、一楼面积，还是不错的了。

4、中天吾乡B2组团至今还没动工，是不是代表已经大概率会逾期甚至烂尾？

答：按时交付有难度。

5、请问小陈，就性价比而言是不是观山西的项目还不如清镇？

答：瘦死的骆驼比马大。

昨天发抖音说观山西碧桂园西南上城、中南紫云集、保利大国璟都有不同程度的调价，比高峰期掉了2k左右。

老城区在观山湖东侧，观山西/商贸城在西侧，离老城远、离观山湖核心区也远，加一个大的批发+客运中心，但实际这个区域配套其实不差，西南上城是真的有比较全的配套，城市界面发展和配套还可以，起码不像乡村。

每个项目都有调价的内因，比如今年业绩比去年下滑太多，比如交房之前维权了，或者又出现了资金问题。

交通教育配套比清镇还是好太多，两者不可相提并论。

6、请问小陈老师，最近一段时间贵阳挂牌的土地不少，是不是预示房价有回暖的迹象？

答：NO。

挂牌土地是早就有的计划，临近年底城市要冲业绩，土地出入到目前也是贵阳cz收入的大头。

大量土地供应，传导到未来两年就是大量新房供应。

而贵阳房价想要短期涨上天就需要释放一批棚改拆迁户的购买力（实在是短期内没有其他大的购买力了），而行情不好的话又打击房企拿地积极性，棚改进度减慢。

7、请问华润悠山悦景和旁边的云麓长林项目小陈老师推荐哪一个？

答：两个项目位置接近，都靠着公园，真的是盘如其名，森林里的感觉（尤其融创）。

云麓长林在售的是大平层（楼王楼栋，尾盘），总高17层，最小145㎡。

华润是洋房/高层，高层9k出头，洋房1.2w，选择更多，且交付更早（明年3月左右就能交）。

我倾向于选华润。

8、最近好多项目都在搞降价促销，你觉得观山湖这边配套只考虑学校的情况下，哪些打折项目可以考虑？

答：又要学校又要打折不好推荐，每家多多少少都有点优惠。

直接说学校吧。

已经开学的有：远大美域、中铁阅山湖以及云著、金龙·金色时代、中铁逸都、西南上城、宇虹万花城、万科翡翠公园。

有签约学校但还没开学的有，远洋红星、中海映山湖、保利大国璟。

其中学校最好的是金龙金色时代，华东师大附属，但项目最贵，1.5w上下。

1万左右单价比较值得看阅山湖、翡翠公园，1.2w左右比较值得看的有远洋红星、中海。

9、小陈老师觉得青秀系三个项目哪个比较好，精装是不是会有坑啊？

答：精装基本上是拿来拉高卖价的，一般对外宣称1500元/㎡装标能有800算不错了。（不是针对某个盘，因为所有基本是这样）

三个项目沿花冠路从南到北。

离逸天城/贵钢方向最近的是麓谷山语，做毛坯，价格就下来了，9k左右。（除个别楼栋靠高架之外）

再往南是楠庭，有现房，毛坯8500左右，精装9500左右，但房源不多，选择不多。（这个学校已经落地了）

最南边是2046交房晚一些，精装接近一万了（但也有特价房，靠铁路的）。

整体上麓谷山语最新（所以小区设计/楼栋排布都先进一点），如果不强求现房，可以选麓谷山语。

我倾向于选这个。

10、观山湖推荐哪些盘，价格按该区域均价考虑。

答：观山湖比较认可的四大新晋顶流：远洋红星、中海、龙湖、金茂。

位置上前三个为金融城商圈，金茂为世纪城商圈。

企业实力上，中海、金茂为最强梯队，龙湖、远洋红星次之。

产品设计方面，远洋红星弱于另外三个。

本身配套，远洋红星最强，项目最大，自带商业，且已经确定学校。（其他三个还没）

售后or物业方面，远洋红星稍弱，其他家物业口碑更强。

老牌四大天王：中铁阅山湖、中铁逸都国际、万科翡翠公园、远大美域。

配套学校均已开学。

位置上远大、阅山湖靠公园，但不靠地铁；中铁逸都公园地铁兼得；这三个环境都很不错。

万科翡翠位置最为劣势。

阅山湖无小户型，其他三个都有，低总价可以考虑中铁逸都、远大这两个。