来源：乐有家研究中心

深圳，近几年在《粤港澳大湾区规划》、《社会主义先行示范区建设》双重利好下，城市发展提速，高新技术产业发展及人口吸引力等均位于全国首位。城市发展的同时，房地产市场热度也是水涨船高。

2020年上半年，疫情下全国信贷环境宽松，资金流向热点城市的核心资产，深圳、上海等城市的豪宅项目备受欢迎。2020年3月，2000万起步的招商太子湾，开盘当天售罄，拉响了疫情后深圳市场率先复苏的信号。

此后几个月市场热度居高不下，二手房成交量飙至近几年高点，“打新潮”、“假离婚买房”等新闻不断。2020年7月，“715”新政的出台，市场开始转向。

政策调控下，深圳客开始转向东莞、惠州、中山等临深区域，广州南沙自贸区的规划利好，也吸引了大批深圳客。

2021年，政策调控进一步加强，广州、东莞、惠州、中山四城，深圳客占比又有何变化呢？哪些又是深圳客青睐的热点区域呢？

据此，乐有家研究中心进行了相关的数据研究。

2021惠州、东莞、广州、中山

深圳客占比有何变化？

据乐有家研究中心统计，2021年惠州、东莞、广州、中山深圳客占比有以下变化：

1）惠州：深圳客依然撑起半边天

惠州由于临深的地理优势，加上政策调控相对宽松，房价相对便宜，受到深圳刚需客的青睐， 2020年-2021年惠州深圳客占比均过半。2021年，深莞调控进一步深化，临深的惠州依然是承接深圳刚需客的主要城市。

2）东莞、广州：受政策调控影响，2021年深圳客大幅减少

2020年上半年，东莞在深圳市场热度的传导下，市场热度上涨。深圳“715”新政出台后，东莞也紧随其后出台了“725新政”，加强新房、二手房限购及增加3年限售。2021年2月，东莞限购、限贷进一步加强，政策严调控下，市场热度下降，深圳客大幅减少，2021年东莞深圳客占比由2020年的27.7%下降至18.7%。

2020年7月受深莞政策调控影响，以及广州南沙自贸区建设规划利好，大批深圳客涌入南沙，广州市场开启了新一轮的上涨周期，2020年广州深圳客占比为20.6%。

2021年上半年广州加强信贷监管，6月开始重启限价，8月相继出台了二手房指导价，并收紧了南沙、黄埔热点区域的人才购房政策，政策调控下，广州市场热度下降，同时深圳客退去，2021年广州深圳客占比由2020年的20.6%降至14.8%。

3）中山：受深中通道建设提速利好，2021年中山深圳客占比提升

随着深中通道的建设，中山也成为承接深圳客的一大热点区域。2021年深中通道进程提速，规划建设利好下，吸引了深圳客的持续进入，2021年在广州、东莞调控影响下，中山深圳客占比进一步提升，2021年中山深圳客占比为13.2%，相较于2020年提升了2.2个百分点。

深圳客投资热点区域在哪里？

据乐有家研究中心数据统计显示，各城市临深片区及规划利好区域成为深圳客的首选，如广州的南沙，中山的南朗镇、开发区，惠州的大亚湾、仲恺、惠阳区，以及东莞的塘厦。

1）广州：在广州的深圳客里，接近90%选择了南沙

据乐有家研究中心统计，2020-2021年，在广州的深圳客里，接近90%选择了南沙。

南沙作为广州唯一的城市副中心，在大湾区规划纲要中，也是多次被提到，如打造广州南沙粤港澳全面合作示范区，在深圳前海、广州南沙、珠海横琴建立港澳创业就业试验区等，南沙作为广州未来大湾区一体化建设的重点区域，吸引了大批深圳客。

图片来源：《广州市城市总体规划（2017-2035年）》

2）东莞：莞城融合的中心—塘厦镇，成为深圳客在东莞的首选

据乐有家研究中心统计，2020-2021年，在东莞的深圳客里，32%均选择了塘厦。东南临深片区的塘厦，作为莞深融城的门户，坐拥5条高速与深圳贯通，大批深圳企业也进驻于此，深圳南山、福田均处在塘厦一小时生活圈内，由于得天独厚的区位优势，成为深圳客的首选，在莞深融合进一步强化下，塘厦优势也将更加凸显。

3）中山：深中通道的桥头堡——南朗镇备受深圳客青睐，其次为火炬开发区

据乐有家研究中心统计，2020-2021年，在中山的深圳客里，28.9%选择了南朗镇，其次为火炬开发区，占比26.1%。深中通道在中山开设了四个主要出入口，并有多条分支线与周边高速无缝接驳。但要说距离深中通道最近的还是南朗镇马鞍岛，是名副其实的深中通道桥头堡。火炬开发区距离深中通道也较近，且产业优势较为突出，因此，也受到深圳客的青睐。

4）惠州：大亚湾、仲恺、惠阳临深区域为惠州主要承接深圳外溢区域

据乐有家研究中心统计，2020-2021年，在惠州的深圳客里，34.8%深圳客选择了大亚湾，仲恺、惠阳也占到了20%以上。临深片区为主要承接深圳客区域。

短期看，2021年，在政策调控影响下，广州、东莞深圳客占比大幅减少，惠州深圳客占比依然过半，中山随着深中通道的建设提速，对深圳客的吸引力提升。

长期看，随着粤港澳大湾区一体化建设，各城交通、产业建设提速，临深片区及规划利好区域依然会承接大量的深圳人口、产业外溢，区域价值较高。

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