文/谢逸枫

数据显示，2021年广深量价齐涨、佛山量跌价涨，基本上符合市场预期，老汉在2021年初就说过，价涨量跌是大趋势。按照数据的变化看，政策、供应决定量价走势。价格上涨最直接的原因是限价放松、限签取消在第四季，结构性上涨，而成交量下降是供应下降、限购、限贷，加上限价、限签放松过晚。

广深、佛楼市2021年的数据看，比较平稳的波动。最大的问题依然是库存过高、区域供需不平、政策影响供应、地价上涨过快、房价上涨超10%的幅度，广深佛楼市最大的不确定性是政策对供需两端的影响，价格现上涨压力。因此，广深佛楼市人口新增大增，供应下降，未来房价上涨趋势不会变。

其一是广州2021年成交、房价、土地市场回顾。

即将过去的一年，如果要用一个词来形容，那就是跌宕起伏。2021年广州从供地、房贷、限价、税费，到人才政策“堵漏”，再到年底高层表态保护刚需，广州楼市也经历了从高温到急速转冷，再到年底的逐步回暖，跌宕起伏的楼市变化，让人心惊肉跳。

2021年广州至少出现28个调控事件，主要集中在前三季度，随着调控成效显现，第四季度逐渐趋向温和。从年初的严查经营贷违规进入楼市、利率接连上调到新房限价限签，再到八九月的人才购房政策收紧、二手指导价出炉、土拍限制等。

总体而言，今年前9个月广州从多方面多维度进行调控组合，意在调节过高的楼市热度，挤出行业里多余的水分。因此，自10月起，市场过热情绪得到有效压制，广州信贷环境有了一定的松动，楼市回暖的信号接踵而至。

2021年楼市加码，调控密度之高，力度之大，前所未见，效果也是立竿见影。2月，南沙、黄埔人才购房贷款收紧，大热区域率先降温。春节（2月10日）至3月4日，预售证出现长达23天“挂零”，历史罕见。4月2日，广州印发相关文件。

从宅地出让、新建商品住房预售价格、人才购房、严格审查经营贷款、禁止网络平台散布上涨言论等六大方面对广州楼市进行调控，重拳整治房地产市场秩序。4月21日，广州发布新一轮楼市调控政策，加码调控。

新政要求，人才买房须提供购房之日前12个月在人才认定所在区连续缴纳个人所得税或社会保险的缴纳证明，不得补缴；9区增值税免征年限“2改5”。5月初，广州限价细则陆续传出，7月底，一手房限价规则改变新房备案价下调3%，一手楼全面进入“定价时代”。

8月31日晚，广州首批96个二手房指导价小区名单出炉，几乎囊括了过去大半年涨价最为凶猛的网红小区。调控最严的二三季度，广州楼市急速降温，一度陷入冰点。10月开始，“政策最高压时期”终于熬过去了，调控政策明显减少，广州楼市迎来一缕缕曙光。

一个显著表现便是预售证狂发。自9月底开始，广州新货猛增，不少更是中心区项目。其中，仅在12月前20天，住建局共批发了70张预售证，包括46个项目共计8872套货源。3月中旬，广州地区银行机构自查，发现涉嫌违规流入房地产市场的问题贷款金额1.47亿元，共有305户被罚。

3月，广州多家银行开始进一步严查首付款来源，购房“首付”必须为家庭自有资金，若经核实首付来源为借贷、垫资过桥、他人借名贷款的严禁准入。广州相继相继上调首套房和二套房贷款利率，更严峻的是，多家银行表示没有额度，暂时不接二手房贷。

即便有银行能接，放款时间也是不确定。这种情况，一直到12月才有所缓解。12月5日，央妈下调金融机构存款准备金率0.5个百分点，共计释放长期资金约1.2万亿元。12月20日，央行宣布了最新一期的贷款市场报价利率（LPR）,一年期LPR为3.8%，对比上个月降了5BP。

广州中原研究发展部数据统计，2021年1-12月，广州累计成交新房109906宗，同比增长9%，仅次于2016年，为近五年最高成交。换言之，2021年拿下广州历史成交第二名已无悬念。整体成交微升，但从上半年到下半年，广州新房出现严重“降温”状态。

数据显示，下半年广州新房成交比上半年下滑20%，比去年同期下滑28%。事实上，不仅是成交套数，广州的成交价格也涨了。由于从年中起实行更严格的备案价措施，在多维度调节之下，2021年广州新房价格相对比较稳定，全市新房均价为33305元/㎡，较2020年的30025元/㎡上涨近11%。

其中增城、白云、花都、从化，楼价比2020年同期有明显回落迹象。而传统的中心四区和新晋的黄埔区，以及外围的南沙、番禺，价格涨幅均超10%。其中，今年重点调控的黄埔区，上半年涨势十分凶猛，后受限价影响，从十一黄金周起开发商积极“以价换量”，大打“价格战”，房价涨幅有所收窄。

当然，不仅是成交单价，广州的套均总价也涨了，从2020年的套均总价323万元涨到了356万元，平均门槛提高33万元。而从各区的套均总价来看，越秀、海珠、天河依旧霸占了前三。简单来说，传统的中心区买房门槛又提高了，尤其是天河，购房门槛更是急速攀升。

2021年，数据显示，2021年广州新房网签量再度突破10万大关，达到109906套，同比上涨了9%，网签量为近10年第二高，仅次于2016年。从各月情况来看，广州今年新房成交可谓“跌宕起伏”，成交量整体上呈现“先热后冷再回暖”的走势。

年初，广州新房成交延续去年第四季度的火热行情，1月更是达到今年月度成交的峰值，共14459套成交，取得“开门红”。从3月份开始，广州打出人才购房门槛提高、房贷收紧、增值税免征年限上调等“组合拳”，市场开始降温。

进入5月后，广州开始推行新备案价制度，叠加月底新冠疫情侵袭的影响，6月成交量断崖式下跌。7月到9月，广州新房成交量一直徘徊在低位，8月录得今年成交量的最小值，仅6711套。直到10月后，楼市开始吹起暖风——高层强调“保刚需”。

央行提出要保证房地产信贷平稳有序投放，之后银行利率下调、放款加快，同时，越来越多的项目“接受现实”，按照限价指导降价开售，新房成交量也因而抬头。到了年底，开发商加大优惠力度“抢收”，此前积压的网签也逐渐通过，再加上央行降准的利好，12月成交量实现“翘尾”，录得年内第二高。

数据显示，2021年广州新房的成交均价为33305元/㎡，相较去年上涨了11%。在各区的房价上，广州的北部和南部呈现截然相反的走势。在11个区中，共有7个区房价上涨，4个区价格有所回落，而房价回落的4个区全都分布于北部，分别是从化、花都、白云和增城。

其中，跌幅较大的是白云区，目前新房的成交均价为45734元/㎡，相较去年下滑了5%。涨势最凶的则是黄埔区，成交均价相比去年上涨了16%，目前达到35814元/㎡。值得一提的是，7个房价上涨的区中，房价的涨幅都在10%及以上。

据广州中原研究发展部监测，2021年广州二手住宅共成交117103套，同比下降10.6%。自2016年以来，二手住宅成交量起落落落，2020年成交量有所回调，2021年却难保涨势。2021年下半年，二手住宅成交量仅41891宗，同比几近腰斩，创下了7年内的成交最低位。

2021年，广州二手住宅共成交117103套，，同比下降10.6%。8月末二手房指导价政策的精准狙击下，广州二手房价应声而跌，持续保持3个月的负增长。尤其是二手房指导价出台后，下半年广州二手成交遭受“滑铁卢”，仅成交41891宗，同比去年下降49.6%，为近几年的最低位水平。

根据2021年二手楼市成交表现，可分为三个阶段。第一阶段2021年1-4月，二手客户入市热情最高，月度成交除春节月外基本能够保持15000宗以上。 第二阶段2021年5-8月，调控首刀“增值税2改5”出台， 市场迅速降温，二手成交跌落万宗水平，成交量不及去年月度平均 。

第三阶段2021年9-12月，指导价调控的出台，成交量跌至5000-6500宗水平。指导价出台后，楼市回归理性，价格持续下行。当潮水褪去，才能知道谁在裸奔。当政策重压落下，才知道哪些房企真的能抗压。2021年，民企一起躺平，国企负责兜底。

2021年，广州共展开三次集中土拍。4月开局的土拍有多火热，后两次的土拍就有多“凉”。2021年广州商住地供应面积猛增46%，但成交面积仅比去年增加4.2%。今年大量外围区土地供应不成交，尤其是在第二、三次集中图片里，民企们集中躺平，导致土地流拍率创了近年新高。

在全年推出的118宗土地中，有35宗流拍，流拍率高达30%。调控的组合拳下，没钱的民企只能躺平。于是只能由国企出手，在第二、三次供地中，基本由国家队兜底。2021年广州拿地房企20强中，14家为国企，可见在民企全面躺平的环境下， 国家队在土拍市场中占据主导地位。

其二是深圳2021年成交、房价、土地市场回顾。

2021年深圳新房市场供应活跃，在信贷、限价、二手房参考价等多重调控组合拳之下，深圳楼市日趋理性，不少性价比高的新盘项目，开盘并未售罄。统计数据显示2021年深圳共成交52417套新房住宅，是自2016年以来的新高。

2016年10月4日深圳最严调控“深八条”出台，深圳楼市进入新一轮的调控收紧期，2016年深圳成交40443套新房住宅，2017年和2018年楼市成交量低位震荡，两年的成交量均在3万套之内，2019年成交量放大，成交37882套新房住宅，2020年成交45384套新房住宅。

2021年深圳新房供应先低后高，下半年供应量增加。成交方面，上半年月度成交量低位震荡，其中4月-7月成交量在3000套上下波动。下半年月度成交量波动较大，其中8月和11月成交量超过5000套。

2021年全年深圳成交52417套新房住宅，同比增加15.5%，成交面积5223240平方米，同比增加16.4%。宝安、龙岗、光明、坪山、龙华区成交量领先。2021年龙岗区成交8440套新房住宅，同比减少四成，成交面积790717平方米，同比减少42.1%。

2021年宝安区成交13767套新房住宅，同比增加1.2倍，成交面积1415225平方米，同比增加114.3%。2021年光明区成交6598套新房住宅，同比减少13.2%。成交面积667674平方米，同比减少8.8%。

2021年深圳预售58100套/5916081平方米新房住宅，其中，龙岗、宝安、光明、龙华、南山等是主力供应区域，龙岗区预售8748套新房住宅，宝安区预售8714套新房住宅，光明区预售8860套新房住宅，龙华区预售9197套新房住宅，南山区预售5992套新房住宅。

2021年深圳成交52417套新房住宅，其中90㎡以下的产品成交19859套，占全市总量的37.9%。90-144㎡改善型产品成交30946套，占总量的59.0%。144㎡以上的产品成交1612套，占总量的3.1%。

2021年深圳楼市虽有承压但依然坚挺，据CRIC数据统计显示，从2017年至今，成交套数逐年递增。2021年1-11月，深圳普通住宅成交套数总计超4.8万套，已超过2020全年成交套数。成交均价为62051元/㎡，创近十五年来新高。

从深圳全市各区的成交数据来看，宝安区为主力成交区域，共成交11542套，也是成交唯一破万套的区域，同比上涨164.2％，可见其热度之高。龙岗区作为去年主力成交区域，今年前11月共成交7851套，同比下滑40.3％。

成交量前十板块中，坪山板块成交亮眼，共5116套，同比上涨99.3％；此外，宝安区板块就占有4个名额，其中沙井、西乡、松岗等板块的新盘承压能力较强，成交量同比大幅上涨。而近年来炙手可热的光明板块与供需量大的龙岗板块。

前11月成交套数同比去年同期下降，跌幅分别为7.1％、40.7％。坪山板块作为前11月成交量最多的板块，现今已有11个住宅项目开盘加推新安板块作为宝安区新房均价最高板块，近三年来，网签均价一直是8万+/㎡，价格相当坚挺。

2021年2月8日二手住房成交参考价格的出台，成为二手楼市的分水岭，新政的出台，2021年买房者对二手房市场的关注度大大降低，成交量大幅萎缩。同比2020年减少57.3%。2021年二手住房成交量是近六年来的新低。

2021年全年深圳成交40699套二手房住宅，同比减少57.3%。成交面积3625199平方米，同比减少55.8%。全年二手住宅成交量在4月-10月之间出现七连跌，2021年10月二手住宅成交量仅为1605套。

2021年龙岗区成交11717套二手住宅，同比减少55.8%，成交面积1072907平方米，同比减少53.4%。2021年宝安区成交7366套二手住宅，同比减少66.4%，成交面积709188平方米，同比减少64.3%。2021年是深圳楼市的新房市场年，是新房住宅供应活跃和充裕的一年。

其三是佛山2021年成交、房价、土地市场回顾。

数据显示，佛山2021年全年一二手房总计网签逾15.76万套（157590套），比2020年（175076套）整整少了17486套，其中新房更是创下7年新低。佛山2021年全市共网签新房102556套，环比去年（117061套）跌约12.4%，为近7年最低，仅略高于还处于全面限购时期的2014年。

回顾2021年每月的数据，跌宕起伏、反转多多，前一秒还楼市一片向好，下一秒则是成交历史新低。上半年来，佛山新房网签还是57537套，环涨20.7%，为近3年新高，为11年第四高。下半年市场便画风突转，市场急转而下，8-11月连续4个月新房网签量都在7000套以下徘徊。

直到12月，伴随着年内第二次降准，佛山房贷利率才进一步回落，而12月的新房网签量也重返万字头大关。从五区成交来看，五区毫无意外的齐齐下滑，最高跌幅达31.3%。但顺德、南海依然是成交“大头”，占了全市近6成！其中，顺德全年成交达33109套，占比32.3%；南海全年成交27919套，占比27.2%。

2021年佛山二手房成交了55034套，网签面积655.03万㎡，环跌1.3%，为近6年第二低，仅高于2019年。从二手每月网签情况来看，基本保持着一手的态势，9-12月网签量均在4000套以下。五区方面，顺德凭借20151套的成交套数、超288万㎡的成交面积位居五区销冠。

数据统计显示，佛山2021年一手网签102950套，环比去年117061套下跌12%，迎来了近十年最惨淡的8月和9月。同比去年战绩，成交套数和成交面积分别下跌了51.87%（24183套）、52.27%（270.57万方）。回顾近十年佛山楼市成交数据，2021年佛山一手住宅成交量为近十年第七位置。

成为佛山自2015年放开限购后，成交套数最低的一年。2021年5区情况，各区对比2020年均有所下跌。其中顺德区全年新房成交套数为33204套，排在全市首位。其后为南海区的28102套。两区共占据全市成交套数的59%。排在第三的为禅城区15994套。三水区15886套；排最后的为高明区10184套。

佛山二手房成交只有55282套，同比去年有所下跌，但下跌幅度只有5%，排在近10年的第五位，还挺让人意外。成交面积约658.83万㎡，环比2020年（663.59万m²）则是微微下跌。到了10月份银行重新接受二手房贷后，才有所回暖，但局面缓和十分有限。

2月春节过后，佛山二手市场在达到3月份的峰值后，挂牌量、带看量便一直往下跌落。5区方面，顺德区以 20151 套成交套数位列首位。排在其后的为南海区19551套。这两区成交大户，占据了佛山2021年二手成交市场的72%。

佛山2021年总计成交63宗商住地（不含工业、公建等），成交面积334万方，同比去年下跌37%。总共揽金880.47亿，同比去年1282亿下跌31.3%。虽然不敌去年，但从历史数据来看，2021年佛山卖地金额已超过2018年的871亿，达到近13年的第三高位。

今年来，佛山共有6宗地块挤进佛山楼面价TOP10。分别是中海丽湾尚宸、华润置地顺德润府、万科璞悦山、龙光天誉、金沙当代阅ΜΟΜΛ、中海美的大道TOD地块。可以看到，刷新纪录的地块基本都是在上半年出让的，整体热度还不错。有溢价成交的，基本也是发生在上半年的土拍市场。

2021年佛山一共卖出57宗商住地，出让总面积约370万㎡，环比2020年下降26%。成交总金额约908亿，环比2020年下降25%。2021年佛山土地成交金额，仍旧是近十年的第二高位，仅次于2020年。

连续4年，保利再度卫冕“双冠军”，全年豪掷160亿拿下71万平地，实力演绎“你大哥还是你大哥”。至少9家房企通过公开招拍挂进入佛山，中山正德、安徽安联、佳源集团、东投集团、上海大华、港龙中国、宝龙地产、北京首开、北控城投。

2021年佛山土拍市场可谓冰火两重天，上半年多宗商住地高溢价成交，楼面价接连捅破2万/平。佛山楼面价TOP10榜单中，1-6名都是2021年新入榜项目，除中海北滘项目尚未有营销动作外，其余5个纯新盘早已亮相。

2021年，佛山已有7个板块地价记录被刷新，平洲、三山、大沥的最高地价都刷到2字头，北滘、石湾、里水、奇槎也只差一步之遥。其中大沥和狮山，更是三个月内打破两次记录。说明这两个镇街，价值持续看好。特别是大沥的灯湖中轴北延线，势头很猛。

2021已落下帷幕，这一年，佛山楼市经历了一系列的变化。对比近7年，2021年佛山的网签套数略有逊色，但房价水平创新高，整体均价去到1.6万/平。房价方面，2021年整体起伏不大，全年维持在1.65-1.95万/平。

今年年初，佛山一手住宅成交量一片火热，同比最高上涨273.65%。随着严查首付来源、首付三成变四成、利率破7、限签限价...等一系列调控影响，市场陷入僵局，网签量与上半年相比大打折扣。

直至到12月，市场陆续传来利好消息，个人二手房转让个税调整至1%、银行房贷利率下降、部分银行支持双外客首付最低两成等，令市场重拾信心。到2021年12月30日，中指院数据显示，佛山一手住宅网签量并未超过去年，同比下降10.33%。