根据中原地产研究中心数据显示，2021年楼市调控高达651次，刷新历史记录。专家分析称，2021年房地产整体调控政策表现为上半年收紧，下半年市场下调后逐渐出台稳定调控的政策。

受整体房地产大环境的影响，整体来看，过去的一年，徐州经过几轮洗牌和土拍之后，不少版块置业门槛改变，部分是降价潮导致的。

而徐州也有一些版块，置业门槛相对坚挺，不少稳中有涨，刚需上车难度加大！那么，目前徐州几大热门板块，还有没有刚需捡漏的机会呢？

01、淮海新城，目前置业门槛约110万+！

近年来，淮海新城迎来板块新一轮的价值新轮动，传统泉山区老城区发展饱和，发展重心转移至淮海新城，在政府规划、商业、教育、交通等配套不断引进的前提下，近年来土拍热度高涨，楼面价一路攀升。

就发展来看，无论是泉山区传统老城板块、还是目前“新贵”淮海新城，甚至是外围处于发展中的各板块，均有一定的优势和发展空间，这也为楼市提供了想象的空间，因而备受各大房企的关注。

淮海新城目前新盘扎堆，在售新盘均价基本都在12000—15000元/平，还有部分楼盘价格达到1.8万元/平，可以看出，淮海新城已来到改善时代！目前刚需想上车淮海新城，可以考虑的并不多。

融创壹号汇正在定存中，项目位于泉山区西三环与矿山路交汇处，打造小高层和高层装修产品，主力户型面积约120㎡-260㎡，预计最快1月中旬开盘。

都会星宸位于徐州市泉山区徐商路以北，桃花源以南，主要打造高层、洋房、小高层产品。还剩少量房源在售，卖完清盘。

美的工润云澜天境目前还剩少量房源在售，小高层均价15000元/㎡左右，低密多层均价16500元/㎡左右。

荣盛盛境目前还剩少量房源在售，建面约89-119㎡，卖完即清盘，毛坯均价12299元/㎡，几乎为淮海新城核心区上车最低门槛。

荣盛华府申领7、8、9、10、11、12#预售，目前认筹中，已公开建面约142㎡、建面约175㎡实景样板间。项目共计12栋，有小高层和洋房，总共700余套房源，面积在129-175m²之间。

中国中铁陆港城预计下批加推2、6、7#楼，建面约97-107㎡，均价13300元/㎡，目前定存中，定存20万。

湖城大境获取3、5、9#预售，该项目主要打造18层小高层，共计1080套房子，建面约115㎡、132㎡、142㎡，备案均价约13558元/㎡。

保利XT2021-15号地块共规划建设8栋楼，层高为6-18F，共计660套房源，毛坯房价1.4万元/㎡。

还有龙湖2021-91号地块、金为2021-93号地块这两宗“双限”地块待入市，毛坯限价1.4万元/㎡。

02、九里板块，上车门槛约92万！

除了徐丰公路，九里湖区域本身就有着巨大的发展潜力。九里板块所属于的泉山经济开发区，其区域内大部分土地都是国家征用过的国有建设用地，存量用地两万亩；汇聚九里湖、临黄、张小楼三大湿地，生态优势明显。

同时，九里湖国家湿地公园也是距离徐州市区最近的湿地公园。

目前，九里湖片区已有多个商业和地产项目在建，时代大道东延工程更是横跨泉山、铜山、鼓楼三区，对于区域融合有着巨大的意义。加之港务区种种利好规划，现在九里板块已吸引天誉集团、碧桂园、中天美好等品牌房企纷纷落子。

九里湖版块在今年土拍中出镜率也不少，已有3宗地块成交，目前在售及待开盘的仅有3家楼盘，新房供应量并不多。相比于其他板块而言，自然资源丰富的九里湖版块成了徐州高性价比的版块之一。

除了鱼先生的城之外，剩余都是低密洋房社区。一定程度上板块定位呼之欲出，是一个低密度的住区。

鱼先生的城月初加推13#毛坯房源，总高18层，建面约93㎡、111㎡，均价约8500元/㎡。

中天九里时光预计首推172套洋房，建面约100—130㎡，首开130㎡是精装房源，其余都是毛坯。目前在定存中段，定存金额为2万元，毛坯限价1.1万元/㎡。项目规划23栋楼，打造4-6层的洋房产品，容积率1.28，共计500户。

荷风印月规划建设23栋6层的洋房产品，共696套房源，毛坯限价1.1万元/㎡。

还有一宗淮海国际陆港阳光学校北地块待入市，毛坯限价9000元/㎡，容积率1.2，未来又是低密住宅。

03、大学路板块，上车门槛约120万！

大学路板块一直都是近两年徐州购房者的置业热土。

去年土拍，板块楼面价再度被刷新，甚至赶超房价，目前大学路板块等主流楼盘新房报价基本都在1.2万元/㎡以上。

招商万科山水间第五批次31#、43#楼正在销售中，建面约113㎡-130㎡，小高层精装均价15000元/㎡，洋房装修均价17000元/㎡。

中骏汇景城在售47、48、49、50#号楼，毛坯均价11200元/㎡，建面约为99、109、118㎡，均为1个单元，2梯4户。

银城泽信上和明月预计首开小高层7#、13#，户型建面约109㎡、119㎡，全部装修交付。

金地格林世界已加推三期房源，约400套房，建面约88-125㎡，精装备案均价约13600元/㎡。

04、奥体板块小户型即将绝迹！

终极改善趋势明显！

奥体板块近几年一直都是徐州置热门区域。除了地价普涨以外，新城区置业门槛变高主要还是因为新盘面积段越做越大，目前新城区几个限价盘，打造的都是改善型产品，新盘最小户型基本起步都在110㎡左右。

奥体板块以后的改善趋势会越发明显，想靠低总价上车新城区，未来机会越来越少。

目前在万科翠湾中城、晴翠四季、昆仑一品已获首批预售，水沐玖悦府、建发和玺展厅已经开放。

昆仑一品已于1月12日获取2、6、12#楼预售，目前正在定存，即将首开！共216套房源，均价约18380元/㎡，预计下周末首开。

万科翠湾中城首开3、13、19#楼，共计216套，毛坯备案均价约18480元/㎡，建面约115-149㎡。

晴翠四季首开7、8#楼，共计152套，均价19028元/㎡，建面约136-166㎡。

05、主城板块！

置业门槛未来还将继续上涨！

主城区作为老大哥，置业门槛依旧坚挺，主城区目前区域新房总价门槛是颐和源璟，目前在售最小122㎡高层，总价337万左右。

云龙湖金茂府2.72万元/平的均价，排在徐州2021年新盘房价金字塔第二位，2022年待入市项目，均为限价盘，价格被严格限制，区域房价高度应该不会被刷新！

板块内目前待入市项目有和著湖山、万科淮海隐秀，和著湖山打造建面约125-177㎡户型，目前正火爆定存，规划16栋，15-17层小高层，共962户，毛坯限价24000元/㎡!

万科淮海隐秀正式公开售楼处，规划1栋17层小高层，1栋26层高层，共计168套房源，预计一次性推完。

板块依然是以高端改善为主，可出让的土地日益稀少，入住云龙湖北岸的机会也更加珍贵！

06、刚需版块，正在悄悄提升门槛！

城东置业门槛突破129万！

目前城东的新房门槛是未来之宸，最小户型103平，总价在129万左右。城东板块，这几年发展势头十分迅猛，价格也是水涨船高，区域内限价地块毛坯价格达到1.12万元/m²。

板块内最大户型做到了143平，为淮海未来城，毛坯备案均价在9507元/m²，目前剩余少量房源在售。项目周边配套齐全，商铺、医院、学校一应俱全，满足日常生活所需。

城东未来还有2个地块待上市，因为严格限价，一定程度也意味着，今年城东板块的上车门槛，大概率不会变了。

随着近两年来，利好不断砸来，像大学路、大庙、大黄山、贾汪这种实打实的刚需板块，也在悄悄提高置业门槛。总的来说，城东的未来发展潜力依然在线！

在房住不炒的总基调之下，有人说楼市正在经历至暗时刻，但从市场表现来看，徐州楼市市场发展还算平稳，对于刚需来说，依然是宜早不宜迟！