最近，城语去逛了几处楼盘打造的商业街。这些商业街所处的居住环境基本已经成熟（只有个别大楼盘还在开发尾期住宅产品），至少所依靠的楼盘入住率情况还不错，且周边楼盘都已经多年的“老楼盘”了。

商业街的体量大小不等，小的有3万多方，大的近10万方。但它们都有着一个共同的特点，外街与内街相比，简直是两个世界，外街部分的铺子，出租和经营情况都不错；而“内街”铺子，经营情况都是不乐观的，有的甚至只能用糟糕来形容。

为什么会出现这种天壤之别的情况呢？相信大部分人的第一反应是——位置。对的，但这不是造成商业街内铺经营状况糟糕的全部原因。

位置当然很重要，买铺子的人岂能不知道。再说，市场上的这种商业街位置很差么？不见得，这种商业街的位置都是处在交通便利处和人流容易汇集的地方。

或许你会发现，城语上一段所说的“位置”和再上一段文字中的“位置”有所不同。是的，这是一个偷换概念的说法，两个位置，一个指的是内铺在商业街的内部，这是内铺的具体位置，而后一个位置指的是整个商业的地段，是铺子所处的大环境。

某楼盘商业街

这两个“位置”，对于不少商铺的初级投资者而言，是十分具有“诱惑”和“迷惑”性的。在购买铺子的时候，销售员往往描述和介绍商业街所处的大环境，商业街的位置有多么的好，楼盘将有多少人口入住，周边人口数量大概是多大，环比四周的铺子租金有多高等等。

一通甜言蜜语的“糖衣炮弹”，打得铺子投资者自我沉醉，盘算着自己的铺子已经出租，怎么收租金，怎么涨租金，回报率节节高……

城语只能说，想多了，天下哪有这么美好的事情。这类商业街的位置虽然好，但未必每个铺子都是“金铺”，多数的内街铺子，将被现实打回原形。

写到这里，还是简单的说一说商业街外铺与内铺的区别吧，但从位置来讲，外铺当然是指铺子沿街的部分，有着对外开放的环境和展示面；内铺自然是非沿街部分，环境往往是带有半封闭性。

从价格来看，一般商业街外铺的价格要高于内铺30%左右，有的价格悬殊更大。从价格上就可以看出，外铺要比内铺价格贵，商业地产不会出现天上掉馅饼的事情，物美价廉这个词在商业地产里是不存在的，一分钱一分货就决定了以后的铺子的经营情况。

某楼盘商业街

在购买铺子的时候，销售员肯定会说，内铺和外铺的大环境都一样，同样的大环境，享受同样的人口基数。城语要说的是，内外铺虽然同属于整个商业街，但外街与内街往往不具备“同生死，共荣辱”，更多的情况只能是各自管各自，自家过自家的日子。

“自家过自家的日子”，这就住宅类商业街最大的弊端。市场的这类商业街，房企往往只负责修建，然后拆分卖掉，至于后期商业铺子怎么出租，如何经营，那就是铺子主人自己说了算。

商业街缺乏统一的运营管理，招租只能业主自己来，业态只能是靠缘分，因为多数业主根本就不具备商业管理运营的能力，只能贴上一张招租电话，只要能出租，哪管经营者做什么呢。

散租为商业街的经营埋下了第二个隐患。业主自己出租，势必会造成整个商业街的业态质量低下，甚至处于一片混乱的状态。最后的结果是造成整个商业街的商业环境糟糕，并且这种糟糕的状态具有不可逆转性。

或许，也有购买内铺的投资者问，我的铺子租不出去怎么办呢？或许，会听到销售员说，会有统一的商管公司过来运营管理，确保商业街能经营起来。

给你讲高额的回报率！给你讲包租管理收租！市场的回报率是哪里来的？8%、9%、甚至10%以上。你的高回报率从哪里来？天上掉下来的？清醒吧，还不是从自己铺子的收益提出来的。

某楼盘商业街

觉得不靠谱？那签一个合同吧，马上就会收到返租。接下来漫长的日子怎么办呢？租不出去开发商和商管公司会贴钱给你吗？很多人会说我签了合同啊，如果他们没钱，签了合同又怎么样的？只能说，这种“包租包管理”模式，只是房企商铺营销的一种手段罢了。

城语想问，一个房企把商业街修起来，然后拆分卖掉。请别的商管公司过来负责运营，这个运营靠谱么？或许只靠谱几个月？一年还是两年？从目前来看，市场上的这类商业街，大多数的房企只有修建的能力，至于后期的商业运营管理经验，只能在销售的时候才是丰富的。

城语所逛的几处商业街，无一都是处于一个缺乏统一运营管理，散租放养的状态。外街的铺子也只是表面一片红火，业态的混乱和商家的同质化是肉眼可见的。

那内街真的是一言难尽咯！有的只是零星的几家在苦苦坚持，有的还在等着两端和外街的商业推进，有的还贴着招租的信息，里面的铺子一片混乱，不知道换了多少商家。

最后，只想说一句，商铺投资需谨慎谨慎再谨慎，租金真不是那么好收的。