文|天一

目前看来，招商蛇口似乎并未按照原先计划那样投给出险房企，而是打算将这笔资金置换一个旧改项目的前期投入资金及后续资产投资，如果招商蛇口此次不能给一个很好地解释，那么后续相关融资的企业恐怕成功性将会打折。

招商蛇口第一期中期30亿元并购票据已完成注册。作为业内首笔并购票据，其动向备受业内人士关注。但据招商蛇口发布的首次募集资金用途中，原本用于并购的资金却成为了其旗下旧改项目的前期投入资金及后续资产投资，这项举措完全出乎业内人士意料。

另一半融资款被用于偿还银行贷款。近年来，招商蛇口由于频频高溢价拿地和攀升的永续债利息，已经严重影响了利润，近几年其归股净利润一直是负数，其销售额也一度下滑，在此背景下，招商蛇口近来还频频为其子公司担保，去年12月至今的一个半月里，就已经担保了6次，涉及金额约47.82亿元。

【业内首笔并购票据受关注】

1月12日，招商蛇口2021年度第一期中期30亿元并购票据已完成注册，其中12.9亿元已明确用于并购，剩余2.1亿元将用于未来符合并购要求的项目，15亿元用于偿还公司的银行贷款。这也意味着，在并购类债券发行上，招商蛇口踏出了地产行业第一步。

此次该公司拟募集25.8亿元的资金，12.9亿元用于偿还公司的银行贷款，另外12.9亿元用于支持产业内协同性较强的企业缓解流动性压力。

除招商蛇口外，有市场消息显示，华润、中海、万科等企业均有计划在中国银行间市场交易商协会注册发行并购票据，募集资金用于房地产项目的兼并收购。

在2021年12月10日，中国银行间市场交易商协会举行房地产企业代表座谈会表示，将优先支持符合房地产调控政策的企业注册债务融资工具用于并购项目或已售在建项目建设，重点支持符合房地产调控政策的企业注册发行中长期限的债务融资工具，募集资金优先用于补充已售在建项目的资金缺口、以及用于房地产项目或资产的股权收购，支持保交楼、保民生、保稳定，积极满足房地产合理融资需求，促进房地产业健康发展和良性循环。

1月10日，也有媒体指出，央行要求保利、招商蛇口等9家开发商通过收并购项目的方式为11家房企提供流动性支持，鼓励银行业金融机构积极为并购企业发行债务融资工具提供服务，提高发行效率。

对此，招商蛇口相关人士回应称并未收到相关的通知，“理论上来说，收并购是相对市场化的行为。”

【并购融资投于旧改项目】

作为地产行业的第一笔30亿并购票据，招商蛇口的并购动向备受业内人士所关注，且会一定程度上会影响相关并购类票据的后续风向。但目前看来，招商蛇口似乎并未按照原先计划那样投给出险房企，而是打算将这笔资金置换一个旧改项目的前期投入资金及后续资产投资，如果招商蛇口此次不能给一个很好地解释，那么后续相关融资的企业恐怕成功性将会打折。

其中为项目输血具体情况为，用于并购用途的12.9亿元将投向一个城市更新项目。

2021年8月9日，招商蛇口的子公司竞得了这个项目公司的80%股权及债权，并最终持有40.8%的股权，C公司及B公司最终持有A公司股权比例分别为39.2%和20%，也就是说并购后招商蛇口成为第一大股东。

该城市更新项目的收购总价款达21.53亿元。此次发行债券的募集资金12.9亿元用于并购，金额不超过并购总价款的60%，置换发行人前期投入资金及后续资产投资。

招商蛇口表示，由于本次住宅项目体量巨大，故需引进较强的资金及运营能力的开发商加入才能确保项目顺利推进，避免出现项目中途搁浅。

对此，知名地产分析师严跃进表示：“这个在市场上确实有争议，因为大家觉得并购融资应该更多的投向出险企业问题资产，结果突然变成了旧改，大家会觉得不一致了，而企业也应该做出一个解释。”

【频频溢价拿地，永续债高筑】

招商蛇口并未将并购融资投给出险房企，而是为项目输血，还将令一半融资金额用于偿还银行贷款的原因，可能和其自身资金拉紧、永续债高筑有关。

为了跻身房企前十强，招商蛇口频频高溢价拿地，还被业内冠于“地王收割机”之称。受高溢价拿地影响，投资活动产生的现金流量净额常年为负，且近两年归属股东净利润的下滑幅度明显。

据数据显示，招商蛇口2015年至2020年的归属股东净利润分别为17.95亿元、38.3亿元、34.66亿元、71.17亿元、48.98亿元、9.13亿元，2019及2020年下滑幅度较大。2017年至2020年及2021年前三季度的投资活动产生的现金流量净额分别为-326.57亿元、29.55亿元、-131.58亿元、-48.18亿元、-169.45亿元，数据来看，其活动性现金流常年为负，且每隔一年就大幅下滑一次。

另外，招商蛇口的单月销售额也已连续5个月下滑。数据显示，2021年7月至11月，招商蛇口分别实现合同销售金额203.04亿元、203.52亿元、233.29亿元、165.45亿元、252.91亿元，较2020年同期分别下滑11.17%、24.07%、21.72%、36.44%、13.57%。

其激进的拿地风格也延续到了2021年。据中指研究院数据显示，2021年招商蛇口权益拿地金额853亿元、权益销售额约2043亿元，拿地销售比为41.75%，超过拿地销售比40%红线1.75个百分点，超2021年50家代表企业拿地销售比均值17.75个百分点。

从表面来看大规模的扩张似乎并未对招商蛇口造成太大的影响，甚至资产负债率还有下滑趋势，但其实在看似平静的数据背后，是其永续债攀升至A股上市房企永续债规模榜首的真相。

数据显示2017年至2020年，招商蛇口永续债余额分别为40亿元、70亿元、190亿元、204.74亿元，截止今年9月30日，其永续债规模已达317.48亿元。而永续债不计入负债所以造就了招商蛇口的纸面平静。在表面的平静之下，是招商蛇口前三季度支付永续债的利息已高达10.11亿元，且随着每年永续债的利息率上调，会进一步吞噬其利润空间。

除此之外，招商蛇口还频繁为旗下公司担保。据不完全统计，从去年12月至今，仅一个半月时间内，招商蛇口就已经为旗下6家子公司做担保，涉及金额约47.82亿元。 【投稿、区域合作请私信或发3613378752#qq.com24小时内回复。】