本文来源：投拓狗日记，作者阳新芽

前段时间，群里有人提出一个问题：“容积率下调，土地出让金能退吗?

其实，土地完成出让后，下调容积率的情况并不多见，但也不是没有，投拓人员应该做适当了解，尤其在收并购中，特别注意这个问题。

随着我国经济社会发展不断深入，生态文明建设地位和作用日益凸显，很多城市调整发展模式，提出降低开发强度、降低容积率、降低人口密度，优化城市空间形态的规划定位，出现了降低已出让项目用地容积率的情形。但目前，对于降低容积率后如何确定责任原因、核算补偿资金等一系列问题，尚无明确规定。这种容积率的逆向变化，在没有相关法规政策支撑的情况下，需由相关部门形成协作机制，采用一事一议的方式集合各方意见进行处理。新芽在这里摘一则案例。

案情：

某年某月，某置业公司以在建工程转让的方式，购买了某市地产开发有限公司“黄金海岸”商住小区项目用地。根据该宗地出让合同对规划指标的约定，容积率为小于等于6.5。

当该置业公司按容积率6.5的规划指标设计了项目总平面图，报审修建性详细规划时，却被告知因控规调整要将项目容积率由6.5降至4.0。项目容积率调减了2.5，意味着房屋建设面积将减少2万多平方米，造成逾3000万元的经济损失。该置业公司遂立刻向转让方某市地产开发有限公司提出违约赔偿要求。某市地产开发有限公司则表示，自己对于项目区域控规调整并不知情，项目转让前的不动产权证、出让合同等均标示项目容积率为小于等于6.5，建议置业公司自行与该市自然资源局协商退还土地出让金。

置业公司转而向该市自然资源局咨询，但得到的答复是退还土地出让金的事宜目前没有明确法律法规和政策依据，并且土地出让金是直接缴入财政专户，资金的管理部门是该市财政局。

置业公司向市财政局申请退缴土地出让金2800万元及补偿1100万元的经济损失，该局表示，国家对财政资金的使用有严格的管理制度，对没有依据的支出，他们也无能为力。

多次协商无果后，该置业公司向当地政府提出了行政复议，并准备向法院起诉。

分歧：

实践中，因降低容积率要求退还相应土地出让金的情况比较少见，土地出让金是否能退、怎么退，各方意见不一。

置业公司认为，降低容积率对其造成了巨大损失，包括因容积率减小导致的土地贬值，以及项目前期投入等涉及的其他损失。这些损失应由责任方承担。如果市地产开发有限公司故意隐瞒容积率调整事宜，就应按转让合同赔偿损失；如果政府强制调整容积率影响土地价值，就应退还土地出让金。

市地产开发有限公司认为，双方签订转让合同时，其并不知晓项目用地所在区域的控规需要调整，政府公告该区域控规调整也是在转让之后的事情，其在转让中并未隐瞒相关信息，不存在过失。

市自然资源局认为，该市地产开发有限公司于2015年7月取得“黄金海岸”商住小区项目的项目用地，出让合同约定的竣工时间是2018年7月。该公司在2015年8月所报的项目总平面图是按4.0容积率设计的，但直至2019年2月转让前，仍未按出让合同约定竣工时间完成项目建设。2019年7月，该市为提升城市空间和环境质量，对滨海景区周边区域的控规进行了调整，总体降低控规容积率及建筑高度，也按法定程序征求了意见并公示。调整后，滨海景区周边区域容积率要求控制在4.0以内，“黄金海岸”属于该区域内容积率偏高的项目，并且未完成开发建设，符合按控规进行调整的要求。造成项目不能按6.5容积率建设的原因，是因为开发商未按出让合同期限建设。该市之前也有因规划调整而下调容积率的项目，并没有开发商提出退还土地出让金的情况。目前此类情况国家及省级都没有出台相关的规定，对于置业公司提出的诉求，没有处理依据及程序，退缴土地出让金的数额也没有相关计算标准。

市财政局认为，土地出让金核缴依据的是土地出让合同，土地出让合同未约定降低容积率就退缴出让金的事项，置业公司也不是出让合同签订方，退缴土地出让金不符合项目政府财政收支的管理规定。

解决：

最终，置业公司提起行政诉讼，在该市中级人民法院的调解下双方达成和解。该市人民政府组织法制办、住建、自然资源、财政等部门对项目容积率调整问题进行分析，确定了损失补偿核定及补偿方式，妥善处理了纠纷。

提醒：

容积率是房地产项目重要指标，对于开发商来说容积率越高，就意味着能建设的建筑面积越大、能实现的销售金额越高，能赚到的利润也就越多。各地对于容积率调整的规范性文件大多规定的是容积率上调的审批程序以及应补交出让金的核算方式，对于降低容积率的处理少有明确的规定。容积率逆向变化相关规定的缺失，使得在处理因规划调整、开发能力等原因降低容积率的情况时，没有应对的举措。所以，收并购人员应该认真注意这个问题，极力避免触碰类似项目。