我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答

提问：房姐好：新人首问，孩子在东城史家上学，想买套附近的房子自主，还想兼顾投资，为了孩子毕业后卖出，因为有老人，所以以三居或大两居为主，预算800-1000，在东二环附近看了朝内南小街的老破小，二环外的阳光都市，蓝筹名座，吉庆里，怡景园，想问哪个比较合适？或者其他更好的推荐？

回答：1. 怡景园就是当年的外销公寓，物业费偏高，户型不是太好，人员比较杂，不要碰 2. 蓝筹名座这个小区没什么环境，两面临街，办公人群多 ，这类房子涨幅很差，回避 吉庆里这个小区还不错 ，可以入 ，另外海运仓和阳光都市也可以好好淘一下

提问：美丽的房姐，请评价下南四环天悦壹号是否值得买

回答：说下这个盘的情况 优势：1、项目地处南四环新宫地铁站旁，距离最近的有万达广场 2、项目户型设计较好，都是大的改善型户型 3、项目距离金融街、总部基地、临空经济区都很方便 4、项目由中粮和天恒联合打造 ，品质较高 劣势：1、目前周围环境较差，有许多回迁房 2、由于地铁站较近，经常出现路面拥堵现象 3、单价较高，且毛坯交房。 投资角度性价比一般，自住可以入手，注意不要买东侧一列和南侧一排，有地铁经过

提问：你好，本人在青岛市核心区域拥有2套90平方的套二新商品房。15年购买，已还清贷款。还有一套拆迁返还房也是新房。三套均为地铁房。最近我在贝壳发现同一区域或同一小区的130以上的套三大平方的房子单价明显比90平套二的高一千到2000，而且看房人数也明显多。有些新小区甚至出现90平套二的房子单价卖不到18年那时候，而大平方套三却比较坚挺。想问下，将来90平套二是不是不如大平方套三具备升值价值?目前打算卖出两套90平，贷款购买玫玺城181平的，总价1050万。留一套等日后根据经济状况决定是否再卖。 想问下，我这样卖掉操作对吗?玫玺城号称崂山最后一块豪宅地段，单价5.8-5.9万买这里合适吗?我选的楼层是3楼(只剩3楼)，总层高15层。南面的楼层高10层。我去工地实地看过不影响挡光。这个房子合适吗?

回答：影响大面积、小面积单价的因素有好几个，最终市场成交价格是这些因素综合影响的结果，简单一刀切下结论是不严谨的。 比如:对小面积单价的利好，是单套房蕴含的共性价值，比如挂户口、上学、车位、小区环境、物业品质、周边配套，无论你的房子是50平还是300平，只要买在这里，这些就都有。如果这些共性价值能值200万，对小户型单价的拉动自然大于大户型。 第二个因素，是面积的边际效用递减原理。自住使用时，存在一个面积段:低于这个区段，功能性就会偏弱，比如一房只适合单身贵族，不适合绝大多数有小孩的家庭; 高于这个区段，增加的面积是在提升舒适度，而不是不可缺少的必备功能，在200平的基础上再多个30平、50平提升的愉悦感显然没有70平的基础上大，所以后面那30、50平显然没有前面那30、50平值钱。 第三个因素，是具体到某个板块、某个楼盘的客户画像，以及导致的各个区段产品供求关系的分析。 比如一个楼盘的主力户型是2、3房，而178平的4房只有23号楼西边套这一个室号，且在市区4房里178平的面积已经算是相当紧凑了，所以在现在二胎化时代，需要的人很多，供应很少很少，价格一定会很高。事实也是永业二期的这种4房挂牌和成交单价都要高于2、3房。 第四个因素，是楼盘不同户型之间的定位不同，目标客群本身就有分层，产品做的就很不一样，可以说除了在同一个小区甚至同一栋楼，其余根本看起来就是两个产品。 第五个因素，大面积低单价主要应用于大城市的情况。而在大部分二三线城市，新一轮城市化才刚刚开始，由于二三线单价低总价低，房价远没有达到购买力上限，房子仍处于消费品阶段，所以群众的购买需求的基本都是次新改善盘，因此部分地区可能出现三房比两房贵，两房比一房贵的情况。 一旦价格上涨，产生总价约束，房价开始超出大众消费品阶段，购买房产的动力从消费转为资产保值升值，则小户型单价开始逆转。 500万以上，建议优先考虑建仓一线城市。

提问：房姐您好！ 我现在居住在望京南湖东园二区，目前是小两居，小区可以上陈经伦，算是望京的学区房，目前预计能卖530-540；手里资金能有200左右；本打算去年年底换房，但是一直迟迟没有换。目前年初学区房又涨了很多，我们要换小三居的望京的学区可能性更小了。 我想问下，我们现在继续观望过几年再考虑换大点的学区么？现在的房子不足的就是稍微小了点，其它都很方便。也是我们迟迟没动的原因。还是说某足了劲儿够一够？但总觉得不值得，要花三百万左右，小区也不是次新，学校也是目前的学校。

回答：你现在自住需求是能满足的，也没有很强的置换意愿。那这个问题简化一下, 200万要不要投资到楼市？ 如果你们有其它的理财渠道或者未来几年的收入增幅不错，那就不用着急换，几年以后再用房子来沉淀资产，也能满足置换需求。否则我建议尽量向上够，你现在能够得上的标的，几年后同样的子弹很可能买不到。

提问：新人首问，未被回答，第三次提问！ 北京原住民，孩子5个月，户口在东城，老崇文区域，媳妇在崇文门附近事业单位上班，暂不考虑学区问题，二套资格。 目前居住在华威西里，已购公房，63平，楼下17号线在建中，出门50米就是地铁站。想置换一套90-120平左右的次新，兼具居住品质和一定的保值性（至少跑平大盘）首付控制在500左右，想尽量还在这个区域附近，孩子上学和媳妇上班交通方便一些。附近转了很久，南边看过方庄、成寿寺，北边看过双井、大望路，东边看过世纪东方，但要不就是单价太高，买不到理想面积的，要不就是品质差一些，目前看过感觉相对不错的是二环边上的方丹苑、三环边上的美景东方和四环边上的世纪东方。请问房姐我该如何选择？除了以上三个是否还有其他更合适的地段或者小区？ 另外，我想等两年再置换，一是因为孩子还太小，再一个是想等到17号线全线通车，请问房姐地铁通车后华威西里是否会有一定的上涨空间？是尽早换还是可以再等等？

回答：方丹苑小区凑合，但也没啥亮点，有车还行，没车走到地铁站还挺远的。属于朝阳，价格倒不算高，涨幅一般。 美景东方，这个楼盘是附近不多的商品房，虽然房龄略老一点，但周边配套交通都还可以，流动性也不错，值得长期持有 世纪东方位置有点偏，不建议入 当地铁施工时，利好就已经开始兑现，利好都会体现在价格中，一般通车的时候不会有大的涨幅。 你现在的首付充足，再等两年有踏空风险，现在可以适当拉高杠杆入一套高总价的标的，用来满足5年以上的自住需求，未来也不用考虑换房

提问：新人首问！房姐您好！我目前新婚，爱人京户，无孩。家庭在京已有一套房。目前想考虑买二套房。准备卖一套武汉的学区房，凑到子弹200w-250w。请房姐指点一下迷津，推荐看北京是否有合适的楼盘或区域（标的400-450）。希望是成长性更快的盘兼具好的流动性。今后想要再逐步置换到西城。目前我在广安门外片区看了远见名苑开间，48平米，西城的中等学区，无燃气，报价425万。请问可以入手吗？还有更推荐的区域吗？另外我还在深圳有首房首贷的资格，在武汉也能通过父母名额投资。请问这种情况下是买北京买深圳还是在武汉买成长性更快？

回答：1. 深圳新政以后成交量已经腰斩，未来2年也大概率阴跌，大涨后必然有波回调，现在没必去接盘 2. 武汉400-450的标的属于终极改善盘了，可选择的并不多也不适合投资，除非拆成两套200+的标的，重点看东西湖板块 3. 你的需求是希望成长性更快，西城老破小除了学区属性，没有居住价值的，板块已经固化更没有什么成长性，你短期也没有学区需求，入西城学区并不合适，赌学区房的涨跌 基本不可控，选择上不明智。500内选筹 推荐看 亦庄、常营 4. 城市首选北京 次选武汉

提问：房姐，您好！新人首问，有购房资格，sfsd，首付100万左右，自住加投资，区域不限，等5年后考虑再换，请问房姐有推荐吗？是年底上车还是明年再上车呢？感谢

回答：你好，年底很多抛售的，加上年底买房人最少，所以竞争者少。年初买房人太多，而且涨幅都集中在3-6月。 丰台：中海御鑫阁、三环新城，朝阳：梵谷水郡、炫特嘉园都可以关注

提问：房姐，你好，关注你很久了，目前有个问题想跟你请教 目前在广渠家园有个71平米的房子，目前市场价570贷款120，在长安6号商住公寓40平米， 因为要积分落户，需要搬到城六区外，之前看你推荐亦庄，所以对亦庄了解了一下 问题1.我是在亦庄临时买个一居室，在市里租房住，等积分落户后再换回东城或者西城孩子上学，还是亦庄一步到位买个学区房？ 2.如果在亦庄一步到位，我选择上海沙龙周边学区还是金茂悦周边学区？买限竞房还是二手房？推荐一下，把广渠门房出了，想首付控制在500万之内

回答：1. 亦庄的学区和西城是没法比的，这个要看你们对教育的重视程度了，需要你们自己来决策 2. 亦庄建议看金茂悦属于人大附学区，未来升值也有保障

提问： 房姐您好，坐标南京，子弹80万左右，首套3成的资格还在，因为目前在深圳工作，且近几年大概率还是会在深务工，所以该房更偏向投资，本来计划打新买江北核心区的新房，但是没想到现在南京新房都是至少5成首付，热盘更是高达8成，实在让人望尘莫及，所以想换个思路，选择江宁核心区百家湖、九龙湖附近的中航樾府、保利中央公园以及东渡国际青年城的次新房会是一个好的选择吗？一方面想着二手房至少能3成首付，买得起，另一方面，我看周围房子的租金尚可，可以帮忙缓解一部分月供压力。但是不知道这个片区房价是不是见顶了？后续几年还有上涨空间么？感谢解惑！

回答：资金稍微弱点的，可以考虑南部新城，重点考虑南站新城板块，再稍微弱点的，就考虑江宁，重点考虑，百家湖和九龙湖两个板块。 南昌市政把许多的配套都规划在了九龙湖那边，九龙湖起点很高，大框架，金融休闲商务娱乐高科技都有建设，计划前期容纳50万人口。 这就是原始股，最起码不会没落，很多大项目平安金融大厦，VR基地都是落在九龙湖，大型的医院资源，教育资源也在往九龙湖倾倒。相对于南昌其它区来说价格也不算很高，在未来几年九龙湖应该也会发展得更好。 二手房最大的优势是交房早、拿产证早，时间就是钱。 交易得越早、满二、满五也就越早。 入住得越早，也就越省钱。而且周边环境配套能看的见。 楼盘优先考虑保利中央公园。 南昌投资买房价值高的楼盘推荐，详见知识星球内部。

提问：房姐之前我提过问，百度上班，老婆孩子在重庆。现在首付凑200万，把买重庆小户型投资的钱加在北京首付里面。首房二贷，买回龙罐新龙城一居如何？保值增值怎么样？可以么？

回答：北京二套不影响，北京买第几套都可以贷足评估价6-7成，大部分7成。 200万首付，选筹选对，做好评估和贷款，可以买到总价500万出头的标的，500万在回龙观，已经可以买到回龙观的大四房，国风美唐\/公园悦府这样的2-3房。 或者东四环的青年路，百子湾等地段2-3房更佳。 新龙城密度较高，不是迫不得已可以不选。

以上内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答

【北京房姐】公号已盘点出北京投资性价比最高的楼盘。帮助提供选盘，砍价，贷款等专业意见，全程指导买房。私人订制最适合你的房产投资方案。