“终于听见下雨的声音”

众所周知，苏州新房库存已经在7万套高位维持已久

据官方数据最新显示，苏州市区新房当前库存高达73760套

△以上数据统计截至2月11日21点

什么概念呢？

2018年以来，苏州的新房库存基本位于5万-6万套之间

随后2020年，苏州新房库存量激增，已经突破7万套

在刚刚过去的2021年12月，库存量最高更是达到了74466套，刷新了苏州近四年新房库存峰值

可以说现在7.3万套的库存量继续处在高位，加上今年预计还将有不少新盘入市，库存量极有可能持续走高

不过…

我们算了算去化速度，按照7万多套的库存，竟只能去化9.6个月？不到一年

“7.3万套新房库存

仅能去化9.6个月？”

按照如今7.3万套的新房库存，我们可以来估算一下：

根据诸葛找房数据显示，2021年苏州新房成交92152套，也就是平均每个月新房去化7679.3套

如果今年继续按照每个月去化7679.3套的速度来计算

那么目前的73760套库存大概只能去化9.6月，不到一年！

如果再落到苏州六大区，情况会更出乎意料，按诸葛找房数据2021年各大区成交量来计算

预计结果会是这样：

苏州市区7.3万套，去化9.6个月

相城区1.6万套，去化11.9个月

吴江区1.9万套，去化11个月

吴中区2万套，去化9.3个月

高新区1.1万套，去化9.1个月

园区3385套，去化6.3个月

姑苏区2182套，去化4.5个月

园区接近半年，姑苏区连半年都不到！

吴中区和吴中区的新房库存最多，多达1.9万套以上，吴中区更是已经突破2万套。

两个区约占新房总库存的一半。

但如果按照去化速度来看，相城区最持久，预计去化11.9个月，一年的时间。

据业内观察，一般来说，去化周期小于或等于1年，库存积压压力较小，一线城市诸如上海、广州、深圳均小于或等于1年。

不过…凡事还是多想一个不过

尽管如此，情况也不能预估得过于乐观，以上的去化数据，是根据去年的去化速度、当前的库存量来计算的。

而今年的新房入市，还将迎来一大批库存的增加，压力仍然存在

另一边的二手房库存，链家已经突破10万套

甚至去化速度也要重新考量

今年新房是否会突破8万套，9万套？也不是没有可能

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“今年苏州预计

会有这些新盘入市”

所以苏州今年还会有多少新盘入市？

我们把去年土拍的地块进行统计，已经领取预售证的地块除外，剩下的地块有48宗

保守估计，可以预测今年大概还会有48个纯新盘入市

相城区

与苏州库存分布不同，今年入市新盘最多的区域是相城区，大概会有13个纯新盘。

其中元和1个，高铁新城2个，苏相合作区3个，剩下的楼盘分布在黄桥、澄阳等地，这些板块目前仍以刚需为主。

高新区

今年新盘入市预测量第二多的区是高新区。

大概有11个新盘入市，其中一大半的新盘都在浒墅关，科技城只有1个新盘。

吴中区

吴中区入市的新盘主力在吴中太湖新城。

吴中太湖新城最近的新盘有不少大平层，剩下的两个新盘会不会也是大平层呢？可以期待一下。

吴江区

吴江太湖新城不似吴中太湖新城那么热闹，今年预计会入市的新盘只有1个。

其余的新盘分布在盛泽、运东等板块，总共预计会有10个新盘入市。

园区

园区今年入市的新盘预计有5个。

奥体和胜浦各有2个新盘，车坊有1个，万科奥体和永旺西地块，猜猜谁会更抢手呢？

姑苏区

新盘最少的依然是姑苏区，预计只有3个新盘入市。

其中两个新盘位于姑苏古城区，均是洋房产品。

“姑苏区最稀缺

新房库存分化严重”

不仅如此，我们还帮大家整理了各区的主力供应板块情况，用于更直观了解库存分布：

姑苏区

目前姑苏区的新房不多，主要还是集中在平江新城板块，板块内大约有7个新盘在售。

除此之外，姑苏区的古城区和劳动路附近也有少量新盘。

位于劳动路附近的项目是桃溪澜园，，就在天街旁，还是纯洋房项目。

园区

园区也是如此，区域内有新房在售的板块也不多，主力供应板块是胜浦。

这几年，胜浦板块连续出让多宗住宅地块，目前有4个新房在售，是园区新盘数量最多的区域。

今年园区车坊也将有新房上市，断供多年的车坊终于上新，很令人期待。

传闻园区金鸡湖附近的超高层公寓也会在今年面市，届时园区的新房选择将会不少。

高新区

高新区的新房供应主要是浒墅关、科技城、白马涧等板块，狮山也有少量的新盘。

科技城作为四大新城之一，规划、学校、配套都不错，板块的新房也是扎堆供应。

新房产品多以刚需、刚改为主，对于在新区工作的人来说，科技城的确是一个不错的选择。

浒墅关作为高新区的供应大户，板块内的新房多以刚需、刚改为主。

如果在新区工作，预算又有限，浒墅关板块内有地铁、商业，值得考虑。

吴中区

作为新房库存主力的吴中区，新房分布相对分散，好多板块都有新盘在售。

但新盘最多的还要数木渎和城南。

木渎板块的去年纯新盘不多，板块的新房更多还是前几年的老盘。

而城南板块去年有不少新盘入市，晴翠璟园、云悦天境、滨河湾花园、翡翠天辰，选择非常多。

相城区

相城区的新房也不少，除了元和、高铁新城新盘比较多，在相城的远郊板块也有不少新盘在售。

去年，大悦春风里的开业可以说是元和板块的一大利好，并且也为大悦春风里周边的楼盘带去了一波热度。

吴江区

吴江区的新房供应更多是吴江太湖新城的新盘，板块内有9个新盘在售，运东、汾湖、盛泽板块则有少量新房。

去年的三次集中土拍，吴江出让的地块大多集中在汾湖和盛泽板块，吴江太湖新城只有一宗地块出让。

随着吴江太湖新城板块新盘的去化，未来，吴江区的供应主力或许将是汾湖、盛泽等板块。

在公众号后台回复“新房库存”

获取苏州各区主力板块在售楼盘表

“新房库存充足

但核心区仍稀缺”

面对如此大量的库存供应，今年想买房的朋友们，不妨记住这几点：

1、尽管库存供应大，但核心区域仍然稀缺，看好时机就下手

2、不要被库存量吓到，也不要对去化周期感到焦虑，如果大库存+去化快，那么市场还算健康，如果小库存+去化慢，那市场压力也并不小。

流动性在某种意义上来说是更准确的市场导向

最后，跟大家分享卢俊写给买房朋友们的一句话：

我们只是普普通通的购房者，多数人靠买房发不了大财，但是很多人都会因为买房变得很开心。

能够买到合适的房子，那就最好了。

以上为正文

编辑 | 张小果

校对 | 苏州好房姐

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