文/乐居财经 曾树佳

奥园集团的总裁郭梓宁，最近忙得焦头烂额。2月底的一天，他甚至在8小时内，辗转广州与江门，下沉到一线，视察督战了四个项目的进展情况。

面对行业形势的不确定性，他有着较为清醒的认识：企业唯有保持足够的经营定力，方能成为行业的“长跑者”。的确，奥园要摆脱逆境，就要有充足的现金流，这源于复工复产，也源于对外的引战。

在年初的总结会上，奥园便明确了“通过引进战投和债务重组，战胜市场寒冬，化解债务危机，成为房企在困境中站起来成功转型的典范”，后来有消息称它与山东、广东国企接洽，预计三月底确定战投方。

不过，在迎来转折点之前，奥园仍需面对一系列的司法诉讼，案由包括票据、金融借款纠纷等。近日，金发科技公布了它与奥园的股权转让款项纠纷，申请冻结了后者7.56亿元的资产，所涉金额较大，这成为了奥园眼下官司缠身的缩影。

合作伙伴“捅刀”

奥园与金发科技的交集，源自四年前的一次合作。

2018年2月，奥园集团旗下的奥园资本，与金发科技一同成立广东金奥商业保理有限公司（简称“金奥保理”），注册资本为6亿元，各持有50%股权。两个月后，他们又向金奥保理各增资4.5亿元。

持有一半股权的金发科技，给自己上了一道“保险”。它与奥园资本签订协议，约定若金奥保理不能保持团队稳定，或发生重大财产损失，则有权要求后者回购股份，回购收益率不低于11%，往后每年调整一次。

奥园集团做出担保，承诺如奥园资本未按约定，购买金发科技持有的金奥保理股权，则由奥园负责全额偿还投资本金，以及应分配的投资收益。

看起来，双方都早已明确了后续的回购事项，金发科技有可能自始至终，都只希望充当过渡者的角色，只是心照不宣罢了。

去年11月，因金奥保理管理层发生变动，奥园资本回购金奥保理50%股权的协议，由此触发。于是，金发科技与奥园资本签下了股权转让合同，但前者翘首以盼的7.56亿股权转让款，却迟迟未到。

在等待中，金发科技意识到这笔款项回收的难度，它开始测算可能产生的损失，预计需计提减值准备为 0.5亿至6.05 亿。不久后，它干脆将奥园告上了法庭，申请冻结奥园相应价值的财产。

回头看那个特殊的时间节点，奥园确实有点自顾不暇。彼时，惠誉、穆迪都下调了奥园的评级，认为其有大量离岸债务将到期，且融资渠道受到削弱。经受流动性考验的奥园，还陷入了抛售旗下奥园健康的流言中。

尽管在此之前，郭梓文已联手恒基的李家杰，以10亿港元增资奥园，公司多笔债务也获得展期。但奥园最终还是没有缓过神来，只能一手寻求理财产品、各类债务的化解方案，一手寻找“白马骑士”。

战投似乎有了眉目。2月15日，资本市场消息称，中国奥园与几家广东、山东国企就战投合作进行洽谈，它们可能通过增资扩股的形式入股奥园的上市公司。战投方里，包含山东的中垠房地产。

奥园预计三月底前，会确定最终战投人选。新战投可能会向奥园提供额外贷款，以确保建设进度和保交房，并改善后者的债务重组条款。

作为奥园的债权人，金发科技或许也希望奥园的战投能早点落地，因为它虽然向法院申请了财产保全，但截至目前，实际保全财产仍不足申请金额。只有奥园从流动性的困境中解脱出来，才能更好地解决问题。

“原告”金发科技

金发科技的日子同样不好过。

以高性能新材料为主业的它，去年前三季度，因公司医疗板块利润骤减，其实现归母净利润17.3亿元，同比下滑了54.38%。与此同时，它的新材料产品的销售，也不及预期。

那笔还没从奥园处拿回的股权转让款，相当于金发科技一个季度净利润的体量，非同小可。但金发科技也只能感慨自己时运不齐，在全面收紧的地产时代，它不仅被奥园等开发商拖累，自己曾经对地产的涉足，也并不顺利。

在金发科技旗下，有一家公司名为长沙高鑫房地产开发有限公司（简称“长沙高鑫”），原本就是它开展地产开发业务的平台。

2008年股东大会上，金发科技通过了向长沙高鑫提供2亿授信担保的议案。当时就有人质疑，该公司在房地产项目的投入，导致经营活性现金流减少8.5亿元，是否“不务正业”。

对此，金发科技董事长袁志敏颇有底气，声称虽然改塑产品是公司的主营业务，但房地产项目是第二个利润增长点，为了公司股东的利益，房地产项目将有良好的发展前景。

然而，现实并非想象的那么美好。2008年正值金融危机，国内的房地产市场陷入了短期的不景气。于是，袁志敏的自信发声余音未散，金发科技便迅速转变态度，表示不再借款给长沙高鑫，后者由此面临开发资金不足的窘境。

那一年，由于尖山项目、麓城项目等的开发需要4亿以上的资金，长沙高鑫为了滚动开发，只能将部分房产降价销售，加快回笼资金。

此后，金发科技便很少提及自身的房地产业务，长沙高鑫也鲜有获取新项目。2021年半年报显示，金发科技对长沙高鑫，还有1.58万的应收账款，其中有1.19万被计提为坏账准备。

不过，袁志敏似乎仍在借助产业园的布局，保持对地产的涉猎。去年3月，金发科技作价1.58亿元，折合楼面地价1379元/平米，竞得广东清远的广清产业园地块，项目总建面达11.46万平方米，为二类居住用地，兼商业用地。

拿下此类地块，金发科技大多打造成“创新社区”，以提供办公研发生产居住公寓一体化园区，和孵化器品牌社区。目前其已在广州、成都、武汉、天津、昆山、清远等多个城市，有所布局。

对地产保持热度的袁志敏，与开发商郭梓文，各自的公司总部同在广州，他们或许有过很多交集，但无论曾经有过多么密切的合作，如今却准备对簿公堂，让人唏嘘。

资本棋子

奥园与金发科技合资成立金奥保理，也有自己的一番考量。

保理是以债权人转让其应收账款为条件，集应收账款办理、催收、坏账担保及融资于一体的综合性金融效劳。融资性商业保理公司的赢利，一般由两部分构成，一是融资利息，二是保理效劳佣钱。

大约在两三年前，不少上市房企纷纷抢滩商业保理领域，目的就在于借助保理业务，提高整体企业营收、获取更多的额外利润，并在融资方面有所获益，防范部分资金风险。奥园估计也是看中了这些优势，才决定涉足保理领域。

除了金奥保理之外，在奥园资本旗下，还有9家对外投资公司，涵盖了供应链管理、融资租赁、管理咨询等多个领域。显然，郭梓文想通过这些投资布局，打通产业上下游的闭环，拓展资金渠道。

但当流动性问题出现之时，这些布局似乎都无法消弭困境，许多票据纠纷、借款纠纷，都向奥园集团奔涌而来。

3月3日，上海票据交易所公布最新一期商票逾期情况。据悉，去年9月1日至今年2月28日出现3次以上付款逾期，且截至2月末出现付款逾期的承兑人，数量为1148家，奥园与恒大、花样年、世茂等，都在名单之内。

今年以来，因票据纠纷，滨海县鹏翔贸易、天津博瑞泰商贸、浙江领腾金属材料等供应商，已分别申请了对奥园冻结1000万元资产、1050万元资产、1100万元资产。

除此之外，奥园还涉及一些民间借贷纠纷。

奥园曾发行“珠海奥园广场01号债权资产”融资计划，该项目预计筹集资金1亿元，用于受让珠海奥园广场2020年至2022年的资产收益权。一位投资者曾经花了300万元，买了该产品，但到期却未收到本金及利息。

融资计划写明的还款来源，包括珠海奥园广场的经营收入，担保方奥园地产、奥园集团等流动性支持方的经营性收入和可支配资金，以及挂牌方奥园旗下的梅溪置业，到期回购该笔资产收益权。据此，那名投资者将奥园等主体，告上了法庭。

乐居财经查阅获悉，奥园集团目前涉及110份开庭公告，其中于今年开庭的就有66份，案由除了票据纠纷、金融借款纠纷外，还有房屋买卖合同纠纷、建设工程施工合同纠纷等。这显然是奥园重获新生必须突破的一道坎。