法拍房一直都是社会关注的热点问题，因为法拍房的价格往往低于市场价格很多，法拍房的价格和实际市场价格之间的价格差少则几万，多则达到上百万。但是即使是这样法拍房的成交量一直都不高，这是为什么？河南大周律师事务所 民商律师 栗庆欢接下来给大家分析一下法拍房的优势和劣势

01 法拍房有哪些优势？

法拍房是司法拍卖处置的房屋，一般法拍房的成交价会低于二手房的市场价，交易周期短，交易税费也少，整体算下来，购房成本比二手房便宜不少。

此外，法拍房还可以按成交价申请贷款，不用担心评估额度不足，过户后的购房发票就是成交价，买房者拿来二次转卖有较大的出让优势。

另外一个比较大的优势就是，法拍房不限购！例如，苏州724新政之后，外地人必须缴满2年社保且不能间断才能买房，本地户口哪怕已经有3套房也可以买。

02 法拍房到底能便宜多少？

法拍房起拍价通常为市场价的7折，如果一拍流拍还可以酌情降低起拍价，又因为拍卖评估价本身与市场价格存在一定的误差（一般偏低），综合各种因素来看，法拍房成交价一般在二手房市场价的85折左右，比正常二手房便宜15%，如果房子面积较大，或者参拍的人数不多，7折甚至更低成交也有可能，不过好房子会吸引更多买家，也会出现接近市场价成交的情况。通常来说，购买法拍房的总价会低于市场价不少。以之前我们系列文章中金典花园那套两房为例，低于市场价30万左右。

03 法拍房具有哪些潜在风险?

法拍房优点多，但很多人仍然望而却步，因为他们更担心法拍房的潜在风险，“产权未知、租赁权不明、清场困难、交房无期...”每个环节都需要注意。

有时候拍下一套法拍房，可能出现房屋多头债权、多次抵押、多方查封；恶意的长期租赁占用，收房极其困难；不同的房屋性质，可能需要缴纳一大笔出让金或税费等问题。

①无法清退

最高法专门出台过，唯一住房是否可执行的司法解释，如果被执行人确实只有这一套房可住，就不能强制执行。目前从苏州的法拍案例来看，唯一住房也是可以强制执行的。但是比较麻烦的情形是，房子里面还住着老弱病残。实际上很难清退，报警都没用。所以，如果房屋不是空置的状态，就存在无法清退的风险。

②存在多头债务

做尽调的时候，要注意委托拍卖的法院是第一手直接查封房屋者，还是轮候查封者，关注是否被其他机构查封。最麻烦的情况是，房子做了民间抵押，查也查不到，最后真有可能上演电视里情节，在你家门口泼油漆的事情。

③带租拍卖

这是常见的问题，说是一次性付了10年租金的，都是老赖设计的骗局，依据民法买卖不破租赁的原则，竞买人取得房屋所有权后，不能对抗租客的租赁权。所以根本没办法赶租客走，除非支付巨额违约金。除了以上几种常见的坑，还有一个是容易被忽视的，就是当前没有产证的房屋。以下面这个房产为例：

买卖不破租赁是一个基本的法律规则

04 法拍房悔拍代价大

法拍房竞拍成功后，如果买家因为自身问题不想要了，属于违约悔拍，法院对此处理严格：

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· 如果买受人悔拍，交纳的保证金不予退还。

· 悔拍后再重新拍卖，原买受人将得再参加竞买，而且二拍价格如果低于当时成交价，还需要悔拍人补偿成交差价。

所以，买房人在竞拍前，一定要了解清楚房屋状况、贷款要求、以及其他需要承担的隐性费用如过户、拖欠物业等。若草率地拍下房而最后选择悔拍，损失可不小。

05 如何规避风险?

买法拍房，个人可以参拍，但存在很多隐形风险，比如在办理过程中，相关人提出异议、长期租约，空房后又出现房屋被人占用，房屋占用者是案外老人且唯一住房等等；在拍卖过程中，有他人恶意抬高竞价，自己估价过高等一系列状况。此外，房产标的大，资金大，债务背景复杂，交易后续繁琐，尤其是最后房屋交付都存在风险，所以建议找专业的辅助拍卖机构来专业办理，一方面可以保证资金交付的安全，另一方面保证整个办理过程时间可控，最重要的是可以安心、方便、顺畅的过户并交付房屋。

06 费用有哪些?

法拍房税费方便，各地的情况是不一样的，每个案例的情况也不一样。就拿住宅来说，个人交易相对简单，竞买人非首套要承担3%的契税，被执行人如果不满五或者不唯一，还要承担3%的个人所得税，以及增值税。这些相对透明，总体来说，法拍房的税费跟新房差不多。什么才是不透明的呢？上面我们提到，房子如果原先由公司持有，被个人拍下，那就要交土地增值税。如果房屋上次交易属“非夫妻直系亲属之间的赠予或继承”，那么再次过户会产生20%的个人所得税。原业主未缴纳维修资金，这笔费用同样也由竞买人承担。另外，该房屋前业主拖欠的物业费、水电费、燃气费、宽带费、有线费等欠费，均由竞买人负责承担。

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