我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答

提问：房姐你好，近期到处看房找感觉。

大兴线高米店北这边怎么样，感觉相比于新宫，规划的很齐整；相比于西红门，次新多，又显得安静宜居;对标朝阳的褡裢坡黄渠一片，都是距离商业中心(一个是西红门商圈，一个是常营商圈)一站地铁，但高米店明显比褡裢坡那边规划的好。

两者差别: 一个大兴，一个朝阳。从区位上显然朝阳更好。大兴机场建成使得高米店更有想象空间，而且前几天北京市下文要把西红门商圈打造成五个标杆商圈之一。

我自己判断从投资跑赢大盘来说，高米店北大于褡裢坡和西红门。

请斧正。

回答：你好

整个大兴线是同一类产品，纯粹的通勤居住板块。

区别在于，部分地区小区品质较好，商业配套；部分小区差，无配套。

西红门荟聚积累了很大的商业价值，西红门的本质还是商业配套齐全的居住区。

对接的西单金融街才是一个产业区。

常营对接的是东三环，国贸CBD连片产业区，能量上比金融街要高个两三级。

高米店本身也有商业，住宅更新。

褡裢坡一片荒地加一堆经适房，自然比不上。

常营＞高米店。

提问：同样的价格，1800-2000万的预算，融科橄榄城和臻园选哪个？

回答：首先需要有房可选 现在橄榄城没有1800-2000万标的 臻园一套可买的价格2200 2000万更符合臻园价位 如果首付是2000万，可以入手3套1600-1800的橄榄城\/保利三房

提问：房姐老师好，咨询中多次提到要具备商业思维，请问具体什么样的是商业思维？怎么理解？

回答：一、尊重消费者 尊重消费者，让消费者爽，而不是感动自己，让自己爽； 尊重规则，凡事必有代价。 二、解决问题 学会看懂问题，老实面对现实，专心解决问题。 商业是解决熵增的产业； 解决熵增，就是解决问题； 解决问题的最好办法是解决问题，不是抱怨问题，也不是讨论问题，而是解决问题。 三、竞争才是常态 只要有市场，就会有竞争，妄想一开始就垄断的人，只会把精力消耗在疲于奔命而不是壮大自己。 所谓守正出奇，自己本身的实力始终最重要的，正道才是捷径。 竞争对手不一定是敌人，对手也可以是合作者。 财富来自交易，只要是人，都可以交易。 四、想要挣钱，就要学会分钱。 聪明人，会考虑如何让双方的利益最大化； 普通人，只想让自己利益最大化； 愚蠢的人，想让别人赚不到钱。

提问： 房姐好！看到您的分享理性实用！！向您请教 我在高陵有两套一大一小，大宝两年后上高中去西安，二宝两年后上小学想去西安，我户口在高陵， 看好大学南路学区房，60左右的180多万，觉得房小不能满足人多的需求，而120左右的三室学校指标300多万价太高，压力大！ 请您帮忙指点如何选择既能满足孩子上学又能改善居住并能兼顾资产优化！

回答：你好，首先从投资角度来说，高陵投资价值一般，未来规划也不是特别让人期待。不限购就有它不限购的原因，进来的人也少，需求量也不大。所以投资尽量往西安主城区发展 方向是对的，也可以优化资产配置。 另外买房一定要摒弃完美主义，不要太挑，没有十全十美的房子，适合自己，满足你需求的房子就是好。 你的需求比较明确，属于学区+刚改。 自住买房，首先考虑的是居住功能，如果资金足够，这个房子要满足你居住的所有需求。 如果资金有限，居住的功能不能完全满足，那么就需要对于各功能进行排序，把最看重的要素写在前面以便进行取舍。 对于大多数自住买房来说，要素的排位是这样：面积-学区-工作地距离-商业-医院-户型-朝向-绿化-物业。 综上提供2个方案： 1.高陵不住全部出手，然后西安买一套好的学区房，自住加投资（如果资金有限可以适当控制面积 比如90-100平的小三房）。 2.同样是出手高陵，然后买一套小户型学区房（比如一室一厅 控制总价）用来挂学位，因为学区房需求看的不是面积 而是学位，然后配合出租（降低压力）。 另外再买一套便宜点的大一点的自住，实现自住+学区进行分离。

提问：你好，又酷又美的房姐，我想投资，500万元，请问乐成豪丽值得买吗？

回答：属于70年产权的公寓，基本享受和住宅一模一样待遇（要房票、可以落户\/上学，可以商贷，但可能不能公积金贷款和组合贷款），不过由于土地用途当年是公寓，市场上有些不太认，可能以后升值有点问题（在15-17这一波升值还可以）。 小区管理、封闭性、维护做得还可以，当然密度大，得房率低，物业费偏高。如果买的话建议买西边楼超西户型，因为小区很小，会有点憋屈。

提问：房姐好，重庆土著，看了你今天的文章，深感认同。 1.重庆未来3-5年的楼市价格走向？ 2.和成都比，重庆缺乏高端接盘侠，未来两个城市的房价走势会出现什么样的差异？ 3.这两年重庆核心区新房价格一路走高，但远大新也不太认可，由于总价约束较为严重，选筹指向哪个版块哪种类型的物业？ 感谢房姐。

回答：1.重庆目前有局部行情，预计今年延续这个走势 2.现在的楼市表现和过去已经有了很大的变化，微观市场不再是整齐一块，观察复盘的频率、节奏也需要加快，不要说3-5年，能预估3个月左右就是超强的能力了 3.不缺，区别在于城市需要更多更好的产业，让普通人变得有钱，购买力需要层层托起，才能更好的实现高端的交易。 4.核心区两江四岸的次新房，尤其物业环境较好有地铁和商业配套

提问：美丽房姐，新人首问 2015年入手广渠家园，6年以来居住体验较差，导致有强烈改善居住环境的冲动。 1.本人父母在远郊，还未结婚，暂无学区房需求，广渠家园房产是否继续长期持有。 2.若置换，二贷，600万首付，月收入35k,办公地点集中在安贞桥和盈科中心，想听听您的置换建议。 3.近期淘了一下泰悦豪庭和华源之星，想听听您对这两个无学区公寓的评价。

回答：1. 广渠家园应该是对应光明小学北校区，这个学区还不错，但是广渠家园本身应该是回迁房，居住体验一般，由于学区加持流动性还可以。但投资角度不建议长持 2. 600首付看一套900内的标的，月供在1.5W上下，看下亚运村的上元君庭，东四环的 UHN国际村，惠新西街的国典华园 3. 泰悦豪庭大部分业主房子都租给酒店的，租户较多，绿化较少，无小区环境。华源之星只有一栋楼，院子也很小。保值来说这两个都一般，不属于好的投资标的。

提问：你好，房姐，我在四川达州有1套房，是2005建的，是全款买的，去年在东莞市沙田镇买了1套，是月供的，现有打算把达州的这1套卖了后再东莞凤岗再买1套，现手上现金30，需要怎么筹起首付？怎么减掉首付，还能预留1年的月供钱？

回答：你的问题主要看你达州这套全款房的市场价值是多少，还有你的月贷承受能力是多少，才好具体分析。 因为你东莞已有一套，再买属于二套，东莞二套首付调整为四成，比如你凤岗买一套总价200的房子，首付就是80，你手上有30，缺口就是50，所以如果你达州全款房卖出后，如果高于50，那么首付是足够的，如果低于50，首付就有不足，最好就是牺牲一点面积，降低房子总价，来降低首付。 所以核心就是看你达州这套房子实际价值，另外就是预留1年的月供问题，如果达州房子价值高，1年月供就没有问题，如果价值低，想留1年月供就不实际，资金肯定优先首付，那么2套房子的月贷就要看你每个月的承受月贷能力。 东莞投资价值高的板块 具体详见知识星球内部分享

提问：您好、请问我现在手上有100万重庆（外地户口）今年还能买吗，还是在福州本地投资更好呢？

回答：100万首付，现在可以先去买500万的杭州优质次新三房。 福州的能量比较弱，只能吸引本省部分人口，还有厦门和泉州分流。

提问：房姐好！新人首问。之前关注您的头条号已经有大半年了，从平时的问答精选中学习到了很多关于买房选筹的知识，对于北京的主要价值板块也都有了很多了解，特别感谢房姐在公号上免费传授房产买卖的知识，为了表示支持特意付费加入知识星球会员，同时近期我也打算买房了，想说一说我的情况和想法，还请房姐指点。 基本情况：我和女朋友都是北京户口，都是SFSD，近期登记领证后买房。两人税后年收入50-60，首付预计最多350-400，因为考虑婚后要孩子，不想压力太大，准备就贷303，因此在关注总价650-700的房子，暂时不考虑学区，自住加保值。我们工作地点在北海北、朝阳门附近，重点关注房姐一直推荐的几处价值版块，实地去看了十里堡、青年路、四惠附近的主要次新商品房小区，目前有几个问题请教房姐： 1.从交通、商业配套的角度来说，青年路版块略有优势，地铁6号线我们上班都会比较方便。以我们的预算，青年路附近小区可以买珠江罗马、青年汇、华纺易城的两居室，但由于今年以来价格已经有所上涨，一些朝向和户型较好的两居价格已经超过了700，并不是都能买。国美第一城的小三居目前也能够得上，考虑到未来一两年有孩子之后家里老人要过来帮忙带孩子，三居更能满足家庭使用需求，但国美第一城的居住密度、物业环境等要比其他小区略差一些，在此情况下该以怎样的思路进行选择考虑，想听听房姐的意见。 2.关于购房时机，目前市场不太稳定，很多业主对未来房价持上涨预期，很多房源挂的价格比较高，业主并不诚心卖房，加上去年年底成交量比较大，目前市场供应略显不足，选筹范围小、价格高是当前区域的基本特点。房姐能否从历史情况帮我分析一下，青年路区域的房价波动和房源供给是否有一定的季节性特点，如果我们今年二季度买房是否是一个比较合适的时机？ 3.看了很多房子之后，发现真正南北通透的房子价格都超预算了。以国美第一城为例，由于塔楼设计本身就有角度，东南、西南向的房子哪个朝向会更好一些，另外如果只能选靠北的房子的话，东北、西北和正东、正西比起来，哪个更好一些？另外楼层的话，在选择上有哪些需要注意和避开的地方呢？ 感谢房姐的指点！

回答：1. 你是刚需首套，自住为主，先满足使用需求，看你描述，3居是正好满足你们，那其它的环境密度这些就可以往后放，国美这个盘没有问题，增值也能跟上大盘。 2. 春节后基本都有小阳春，会持续到5月左右。我的建议是没必要等最佳时机，你真到年底的淡季再出手，价格可能已经升高，踏空才是真的可怕。你们是刚需自住不要看短期涨跌，只要你能拿住5年以上，收益都不会低 3. 塔楼的特点就是户型多样，结构上容易改造，朝向：南北>南>东南\/西南>东西>东\/西>东北\/西北>北

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