|城市更新专题研究系列·16·睿诚研究院|

文|罗乾波

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前言

昨日，业内朋友传出，天心区新开铺片区城市更新项目，将由葛洲坝和中建信和联合体来开发的信息，该传闻已得到天心区国资经营集团有限公司确认，有图有真相。

天心区国资经营集团相关回复，摘录如下：

关于新开铺城市更新3月27日招商结果，新开铺片区城市更新项目3月29日挂网公开招商。

目前，葛洲坝集团与中建信和联合体与我公司正就正式协议等具体工作进行磋商。

关于华润要来开发长沙机床厂栅改地块，葛洲坝要来开发湖南线材厂厂区地块的问题，长沙机床厂栅改项目并非我司负责项目；葛洲坝集团与中建信和联合体是我公司共同开发的合作伙伴。

关于您提出的两块地出让，新开铺城市更新何时正式启动实质性建设的问题，目前，我公司与葛洲坝集团、中建信和已形成工作专班，正积极推进新开铺片区城市更新的相关工作，但具体启动建设的时间节点要视后续工作推进进展而定。

关于省府中央生态智慧教育城是否在新开铺城市更新片区内的问题，该项目不在新开铺片区城市更新范围内。

如上，政府平台公司，已点明该项目由葛洲坝和中建信和来联合开发。

关于葛洲坝的情况，可参考《央企葛洲坝，为何将首选落子长沙天心区新开铺城市更新项目？》一文。

02

葛洲坝与中建信和携手的主要动力

据睿诚研究院观察，去年融创撤退后，政府对该项目的一些控规指标如容积率、商住比和限高等，做了很大的优化和调整。

从2017年开始，政府在此项目的规划和概念策划上，已经三易其稿。

比如原来有2栋150-200米的商业超高层，已改变为一栋150米的建筑，同时增大了住宅用地比例、原来分散的两块商业用地只保留一块三角区域等。

昨天，政府发布的2022年第二批次集中供地地块中，该项目范围内的长机项目又增加古道巷纯商业47亩的项目，希望拿地方一起来进行整体运营，增加了一定的压力。

新开铺城市更新项目，因为其优越的地段及周边的成熟度比较高等原因，近几年来一直是市内的热点地块，政府的要求也很高。昨天供地资料中，将本项目定位为“城市副中心”，希望借此推动新开铺片区的发展，为区域打造地标和枢纽型项目。

为何由葛洲坝和中建信和联手操盘？

其一，历史原因使然。

葛洲坝来湖南电力线路器材厂已近10年，由其央企身份和以前长沙区域工业用地处置政策的变化等，电力线路器材厂地块一直无法有效推进，因此葛洲坝需要寻找一个合适的机会来解决历史遗留问题。

长沙城市更新的大规划，可以帮助其打破以前的相关束缚。

中建信和能参与此项目，主要是其国企身份、以及曾经和在开发的中建钰和城项目的多年沉淀等，对棚改和区域都比较熟悉，其他本土公司或民营房企等难以取代。

中建钰和城效果图

二者叠加之下，身份、资质、实力、信用等，能完全满足政府的需要。

其二，政府选择使然。

在昨天的那篇文章——《长沙城市更新片区类项目，在引入合作企业上是怎么做的？》中，我们已谈到，长沙区域的片区类城市更新项目，涉及的要素很多，基本都以政府、央国企等来主导操作，一般的民营房企即使是头部企业，在当下，政府也感觉不安全。

故而，新开铺项目最后选择葛洲坝和中建信和联合体，也自然成为了最后的方案。

或许，未来也有一种可能性，葛洲坝在搞完一期后有可能会退出，届时中建信和完全可以顶上去，而推动项目进行持续开发。

当然，我们认为这种可能性比较小，葛洲坝在尝到甜头后，不一定会放弃开发或财投、工程等业务，可能会换一种方式来参与。

政府以长久计，基本已经考虑到各种可能性，未来无论发生何种变化，都会很从容。

其三，城更趋势使然。

在国内城市更新及产业优化重组裂变等大趋势的驱策下，新开铺项目必须在新的政策和市场等要求下来整合优质资源、和去房地产化，在“留-改-拆-补-建”五个方面，重新设计出具体项目的最优开发运营模式，以便为城市更新和区域城市的发展树立标杆和示范。

对新开铺项目而言，只有与趋势同步，方能行稳致远。

03

结束语

据睿诚研究院分析：

在历史、政府和行业趋势三大因素策动下，长沙区域内的大型片区类城市更新项目，有很多的制约条件，过去那类想当然或拍脑袋的方式，皆经不起市场的考验，其他城市类似项目基本趋同，不会再发生出师未捷身先死或中途烂尾的现象。

问责制下，没有人会去触碰红线了。

葛洲坝+中建信和联合体模式，为长沙首个示范类项目，将给市内其他项目提供有益借鉴。

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