别墅本来流动性就不如高层刚需住宅，二手别墅总价高、交易成本高，装修改造难，贷款首付比没有优惠，所以很不容易出手。

从我们的经验来看，具有以下几种硬伤之一的别墅，未来出手会更加难上加难：

1、周边有明显不利因素

许多别墅区都建在郊区，不是市中心的地段，或者是城乡结合部，这就极大增加了附近会有不利因素的机率，比如有物流园、仓储基地、工业园区、大面积工业用地、机场、高速公路、高架桥、污水处理站等。

这些周边的场所设施，会极大降低别墅的居住品质感，试想，一个附近货车穿梭，工业贸易来往频繁，不仅空气、噪音（比如飞机航线）污染严重，而且还有出行安全隐患的居住区，又能有多少品质可言，大概率是花了冤枉钱，自住也不舒适，卖也卖不出去。

2、面宽太小，楼层太多的“经济适用墅”

现在市面上许多联排、合院别墅，都没有独栋的大气和用地阔绰，就连双拼别墅花园面积稍微大点的都很少见。

联排别墅、合院别墅是别墅产品里的下限了，本来对土地的利用效率就已经很极致了，室内面积和花园面积会形成此消彼长、你死我活的关系。

为了迎合市场对于花园的青睐，很多项目宁可牺牲室内使用面积，也要把花园做大，要么做下沉式庭院。

要么就是花园很小，室内空间也还是不够。

这种“经济适用墅”，真正实际居住起来，不仅要面对每一层面积不足够、功能不齐全的尴尬境地，住不出别墅的空间感，还要每天小心翼翼地频繁上下陡峭、狭窄的楼梯，别提多难受了。

这种面宽不够，楼层来凑的别墅，会让生活氛围变得很局促，甚至不如市区的大平层住得舒坦，也不会有太多买家愿意接手的，最后大概率都是烂在手里。

3、和高层小区“高低配”的别墅

别墅讲究的就是一个圈层，很多懂别墅的人都知道，买别墅其实就是买邻居。

市面上，一些别墅小区并不是纯别墅小区，而是附近有高层、洋房等高低配的，或者是外围一圈是高层，或者是相邻组团是高层小区。

高层住宅在侧，不仅会给别墅带来物理上的采光、通风、隐私等影响，同时还会让居住圈层产生分化，进而强化业主的不安全感。

毕竟，人皆善妒，有的人就是见不得人好，怕你好，恨你富，高层小区业主会对旁边的别墅业主不自觉产生落差，因而极容易产生邻里纠纷，很多事情就连物业也不好协调，两边都是 业主，要么拖，要么不作为，特别是在车位、道路通行权等方面，很容易产生矛盾。

这种“高低配”的别墅，规划上很容易用高层的高容积率来摊掉别墅的低容积，或者是牺牲别墅的楼间距、栋间距来弥补土地使用上的效率，所以产品上也存在一些瑕疵。

在二手存量房市场，很多业内人士对于“高低配”的混搭别墅小区不感冒，也情有可原了。

4、物业非Top品牌，管理不到位的别墅区

别墅小区的物业，要比高层住宅小区的物业存在感强很多，服务职责也更需要强化，所以别墅的物业费也相对贵一些。

但是，如果物业不是品牌物业，而是本地的小房企、小公司，遇到比较横的业主（别墅小区里蛮横的业主比例并不小），就不敢管，不敢干涉。

有的别墅小区，私搭乱建搞得就像一个城中村、棚户区一样，外立面景观极差，有的联排可能私挖地下室、私自搭建楼层，还影响建筑结构稳定性。

但如果是Top级别的品牌物业，在管理上就更有经验和更强势一些，业主也更容易“就范”服从调配，因为地头蛇再强，也强不过人家全国品牌、甚至上市企业的过江龙。

所以，物业对于别墅而言，也是至关重要的一个因素，物业品牌偏弱的别墅小区，最后的结局一般都不会太好。

总而言之，有了上面这几点特征的别墅，不仅自己居住体验感会大打折扣，而且在二手房市场上的流动性，也是极其堪忧的，一些业主就算是大幅降价打折割肉，也不一定有人愿意接盘。