我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答

提问：目前我们两口住在朝阳大悦城旁边朝阳园两房，孩子刚出生三个月，想换一个大点的房子改善居住，以后孩子上学也方便，看了一个对面天鹅湾小区南区的房子，三叠上下两层四个卧室，295平，装修还比较新，孩子可以直接入住，价格1650万，想着以后老人和保姆一起来带孩子也住得下，要了二胎也不用换房子。从购房和以后孩子读书角度来看（母亲北京户口，孩子户口跟母亲），您觉得怎么样，或者这个预算左右还有什么好的推荐？

回答：你好，朝青板块各梯队产品排序：

第一梯队豪宅盘：星河湾

第二梯队豪改盘：逸翠园，天鹅湾，润枫水尚

第三梯队改善盘：华纺易城，珠江罗马

第四梯队刚需盘：国美第一城，青年汇，朝阳园，炫特嘉园等。

第二梯队的豪改盘中性价比最高的就是天鹅湾，距离大悦城很近，但是没有噪音污染，小区环境比肩星河湾。

另外大部分天鹅湾业主会选择把子女送到私立学校，如果学区不是第一考虑因素，纯改善自住可以入手天鹅湾。

提问：房姐，你好，女，坐标深圳,深户。首套买在中山,深中通道出口,83平有房贷,之前父母买的想等深中通道通车,涨一波,但现在感觉很鸡肋。因为年底或者明年初结婚,想婚前在深圳再买一套。 现有子弹60,请问适不适合现在将中山卖掉,在深圳置业?直接买子弹不够。因为公司有2房宿舍,还能住3年左右。深圳置业的短期不考虑自住,位置具体哪里适合?另外男朋友是sfsd,是跟他合资买?还是先自己婚前买?纠结?求指导

回答：你好，中山最近的投资节点是16年深中通道开建时，最佳的抛出节点是深中通道开通前，因为很快深圳的接盘侠们就会发现堵车痛苦致死，中山的泡沫破灭。 小城市成为交通枢纽，最多算是轻微利好，只会加快劳动力和人才的输出，安徽的阜阳、蚌埠，江苏徐州就是枢纽，发展很一般。 小城市被大城市包围，反而是不幸，大城市只想吸你的血，中国的大湾区根本做不到像美国、日本那样明确分工，反而是每个领域都想分杯羹，不可能我做金融，你搞科技，他搞制造业，每个大城市都想成为综合性、具有全国影响力的城市。 夹缝中的小城市房地产没有未来，中山这样，三河这样，嘉兴也这样。 婚前你自己买，可以操作成首套。

提问：杭州现在涨幅明显降低且单价比较高。未来调控政策未知。武汉现在市场很热，单价相对较低，未来两年来看涨幅似乎不错。那么在资金有限只能投资一套的情况下，是不是先买武汉呢？

回答：杭州先前炒作地区冷下来了， 没炒作地区开始上去了。 亚运会之前，是长期行情。 武汉正在启动初期，已经有部分标杆次新带学区启动行情。 50-100以上可以杭州，以下可以武汉。

提问：房姐您好！新人首问：目前打算做北京的房产置换。手头的房子已经在卖，新入手的房子主要考虑自住兼具升值，学区短期内不考虑。买房的预算大概在1300-1500W，目前主要锁定了海晟名苑的小两居和棕榈泉的大两居。请问1）从升值的预期来说，两个小区哪个更合适呢？2）是目前下手还是再观望一下？ 感谢！

回答：海晟名苑分为南北，海晟北和海晟南区别是学区不同，北是西中街，南是史家实验，其次海晟北没燃气。海晟南>海晟北 棕榈泉一开始定位高，品质好，价格贵，但因为交通不方便，距离商业也比较远，近年涨幅不高，所以对比朝阳公园其他的标杆盘，棕榈泉现在的性价还不错。其次也推荐看下附近的观湖国际。 这两个对比，位置上海晟名苑更好，但带有学区溢价。不考虑学区，棕榈泉更好点 后市会继续振荡，没有大的政策出台，价格不会普跌。建议有合适的就入手。

提问：新人首问，房姐好，我和老公京籍，首房首贷，购房需求为自住+保值，尽量二室一厅或三室一厅带电梯，暂不考虑学区，北三环已有一套父母的房子自住，不打算出。我们俩40岁，首付预期350-370w左右（目前储蓄存款180w、公积金账户存款60w，打算卖掉父母在昆明的一套房子大概190w，不敢全部用来首付，留一部分装修和给老人），月收入28500（其中两人国管公积金每月共9000、两人税后收入共19500），月供计划在1.6w。 问题1：以我们的情况看多少标的的房子合适？ 问题2：房子位置，老公在西四环永定路附近上班，我在南五环外上班，都是开车，目前想考虑石景山的西现代城、远洋山水、诗景长安；不知道这几个小区是否合适？ 问题3：除了以上小区，房姐有没有别的建议，其他几个区都行，只要离老公单位别太远太堵就行，另外我们更倾向于次新、停车方便及交通方便； 问题4：关于购房顺序，是等昆明的房子卖出拿到房款后再持币看房购买？还是看房及卖房同时进行？就怕看好了房子，昆明的房子一时半会儿未出，来不及。

回答：1. 能看一套总价600上下的标的 2. 石景山自住来说还不出错，比较符合你们的需求，到西四环和南面交通都算便利。 西现代城人口密度太大，靠近交通主干道，不是太好 远洋山水，是石景山为数不多的品质盘，近年涨幅能跟上大盘， 距离八宝山地铁站非常近，注意回避下最南侧楼栋临近莲石东路，会受噪音影响。 诗景长安挨着依翠园，小区很小，几栋楼。 优点在，这片的次新房很少，诗景长安有一定对比优势。 顺序上 远洋山水>诗景长安>西现代城 3. 这个预算看石景山就不错，其他只能看下丰台的马家堡和角门、丽泽板块了。 4. 同步看着，昆明的房子一但确定买家，北京就同步买进

提问：您好房姐，疑虑很多 请大神搭脉： 城市定位宁波鄞州中心区，一套100平 印象城附近学区房，自住，小区品质一般，公积金按揭剩余30几万。一套安置房，老小区50平，初中好学区，去年买入商业贷款60万。二个孩子，一个上幼儿园，一个上初中。家庭年收入40，支出20，工作稳定，存款30。考虑2个娃 暂不考虑改善 想辛苦几年把资产盘活。几个问题困惑：1.今年宁波房价疯涨 调控限购政策刚出台， 还能投资吗？2.投资选哪个板块，东钱湖离现在的家近 板块也喜欢，可价格太高，慈城 奉化 杭州湾 九龙湖 慈溪 余姚 象山 好多板块都在炒。另外限购第三套要全款，不知道如何去撬动杠杆？3.老公建议说把第二套卖了 圈内换一套 改善住房 后期就不整啦 但是我考虑有2个娃 感觉没资格改善？或者先把按揭还一部分 继续等待？

回答：经过上一轮周期，宁波相对于长三角地区的价格洼地已经基本填平，甚至有些虚高。 目前宁波调控不放松，房价维稳，房子套现的周期长，处于高位横盘状态。 但是宁波目前人均月收入并不算太高，为7500元左右，按宁波圈外90+三房，总价200来算，首套房20%首付也要40万，按揭30年月供近8500元，不谈首付，月供已超出了平均月薪水平。 而且在可期的未来，正值对外贸易焦灼期，外贸疲软，企业订单减少，而第三高端产业趋弱吸引不到人才，低端打工正在大量流失。所以近一两年，人均收入大幅提高的可能性不太大。房价回归理性还需要一段时间。 所以目前宁波的投资性不大，刚需也不用着急，短期内不会有大的涨势，可以慢慢选房。 宁波学区房是抗跌升值潜力较大的物业，单价普遍比一般房源高出10、20%。以江北天水板块学区为例，二手房价格普遍高出2000元/平。但相对于内环2w+的地价，优质学区价格将还有很大的补涨空间。 宁波买房潜力地段具体详见知识星球内部分享！ 根据你的情况来看，首先不建议提前还贷，另外关于限购问题可以开发父母老人票，如果你的重心是投资，接下来更应该考虑其他城市，宁波有些虚高了。

提问：房姐老师 准备交房了 开发商当初承诺的小学不能读了 被统筹到一个很差的小学 这一周也争取到了 jyj kfs 业主 几方会谈 jyj态度强硬 没有商量余地 后面还有什么办法吗 拉hf有用吗 要不要起诉开发商

回答：起诉开发商没有太多作用 最高指示：团结一切可以团结的力量 如果开发商不是恶意，尽量拉拢 业主找有力组织者，统一中心思想＋诉求表达方式＋口号 游兵散勇，和正规军的战斗力不是一个维度 当然，如果做好选筹赚钱 和押注学区，讨论哪个学校好 也不是一个维度

提问：北京五环内有不少8090年代的已购公房，地段也不错，价格很友好。这类老房子上车有什么不能承受的大坑吗

回答：现在在北京买房，建议房龄买90年以后（个别学区老破小单议） 地段不错，这句话有很大的隐患； 北京是一个好地段极度稀缺的城市，二环内除了学区属性大部分地段都挺拉垮有的甚至可以说很差。 综合商业、产业、配套、交通地段都好的地段，只有广渠路以北的东三，东四，望京，中关村几个地块，西二旗后厂村还缺了商业配套和产业搭配，目前依靠互联网一杆顶天。 总的来说，能买次新，不买老破小； 上车人群买老公房，也要精挑细选回避老破。

提问：房姐您好，请问一下您知道环球影城附近的民宿有投资的价值吗？目前手上钱不多，房票还得等两年，不知道还有没有什么好的投资渠道。

回答：首先，环球影城能不能成？ 其次，环球影城能溢出多少酒店以外的间夜数？ 附近的酒店民宿物价是什么水平？ 你吸引的是图高端体验的，还是低端价格战的？ 你的竞争对手是谁？能不能绝对超过，只要有客，大概率先选你？ 以上都成立的话，你需要付出多少精力？ 最终一共，能赚多少钱？ 如果能在一分钟内回答这些，就去做吧。

提问：你好，房姐。目前有一套在东三四环 朝阳美景东方小区的南北大三居，141平可以卖到1100万，带孩子和老人住，由于一直考虑到想换一套大房子，方便老人养老和孩子上顺义国际学校，因此最近看了去顺义牛栏山"龙湖好望山"叠拼楼盘。看上了一套300平的下叠的约800万（地上200平地下100平的）使用空间丰富，且使用率是比较高的一个下叠户型，小区环境综合比现小区优质些。因此，本人想：如果将三环的房子卖了后结清贷款后，可以有现金约740万，目前想法是拿出300多万现金，再贷400多万买这个龙湖好望山下叠。备注： 关键字：唯一房产卖三环买六环外 个人需求：200平以上，总价约七百要和老人需要一起住 龙湖好望山周边：个人考察后配套基本能接近目前住的小区配套水平，走路十分钟有在建的五万平商业区（不知是否会带动房价增长呢）距离孩子学校15分钟。等 因素综合考量基本满意。 因此 综上所述，房姐认为是否可行？（有朋友说 那边位置偏，将来资产难变现等问题） 请房姐给出专业建议

回答：1.龙湖好望山自住来说还不错的，还有 香堤漫步、鲁能七号院这些都可以考虑 2. 从金融属性上说，别墅就是一个消费品，升值能力很弱的，这是普遍现象。即使周边配套商业形成，涨幅也会低于平层。 主要是别墅几乎都不存在稀缺性，郊区别墅没有地段附加价值，除非有其他稀缺景观，现在大批的郊区别墅建成 供应量非常大，未来接盘的人很少，买别墅在选择范围内可替代性太强，侧面反映就是别墅的流动性普遍很低，没有二手市场的房产是没有金融属性的。

提问：房姐，你好，我们目前子弹2500左右，不考虑融资，主要想买一个改善+投资的房产，5年内出租不居住，5年后可能会居住。目前主要考虑次新楼盘和四居及以上户型。目前主要对比新北苑和来广营地铁周边。想问一下：1.望京区域看您已长期推荐，我们也认同，新北苑区域未来发展如何，之前价格下跌目前反弹，但已经规划成熟，发展潜力如何，未来看是否能保值？2.自我感觉来广营位置好于新北苑区域，但新北苑单价和面积更有优势，交通方面不太考虑，按照我们的预算，从我们短期出租，长期自主+保值角度哪个更合适？

回答：1. 新北苑就是一个比较新的居住板块，填补中产对高品质和良好居住体验的需求，它的价值还是依附在朝阳的产业区，距离最近的也就是望京板块了。望京的产业发展还是非常不错的，持续看好，所以新北苑保值来说，跟上大盘没有问题 2. 你的理解基本正确，随时中关村朝阳园北区的落地，来广营的地位会提升，长期看会直接影响板块的价值。你是长持10年以上入手望京 来广营才是正确的选择

以上内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答

【北京房姐】公号已盘点出北京投资性价比最高的楼盘。帮助提供选盘，砍价，贷款等专业意见，全程指导买房。私人订制最适合你的房产投资方案。