马上三季度了，我们的后台陆续收到很多网友留言，深圳哪些新盘近期会开盘？

说到这个，我的精神就来了。

梳理三季度深圳待售新盘后，会发现，关注度非常高的光明网红盘中海观园也在其中。

据中海观园的销售透露，展厅开放3周，到访的购房者累计已经有6000多批。

▲中海观园展厅现场

▲购房者参观展示空间

热度这么高？那就不得不去看看了。

今天，我们就把中海观园的深度测评安排上。

入群可获得项目全套资料

光明CBD门户板块

中海观园预计7月开卖

讲真，中海观园是今年光明待售盘里讨论度比较高的项目。

翻开社群的聊天记录，隔三岔五就看到有购房者在咨询这个新盘。

▲社群对中海观园的讨论截图

中海观园在光侨路和凤兴路交汇处东南侧，光明CBD门户板块。

占地约3.23万㎡，总建面约25.76万㎡。

▲光明中海观园示意图

这个规模，放在今年光明的新盘里，并不多见。

4月29日结束的深圳2022年第一次土拍中，光明2宗地，建筑面积都不到10万㎡。

后疫情时代，大家都知道大社区意味着什么——它带来的是社区内部就拥有足够安全的活动场地，公共生活空间自成体系。

而这样的大社区，又位于光明CBD门户板块，也着实难得。

销售说，大概率会在7月入市，预计是三季度光明最快入市的住宅新盘，也是最值得期待的项目之一。

“三大件”齐全

既然要做测评，配套是一定要看的，买房常看的“三大件”：地铁、教育和商业。

百度地图显示，中海观园距离光明城高铁站约500米，一站深圳北、两站福田、三站香港西九龙/广州南。

▲光明城高铁站 | @深圳光明

不仅高铁，未来3条地铁将在光明城地铁站交汇：在建的13号线、6号线支线以及规划中的18号线。

据深圳地铁官方消息，6号线支线北段将于今年底通车，南段工程设站光明城站，预计于2025年通车。

开通后，从光明城出发，可以1条地铁线直达福田，无论是上班通勤、还是周末带孩子去福田少年宫，都很方便。

更诱人的是13号线，一期预计今年开通，二期预计2025年开通。

截至目前，深圳只有3条快线，11号线到宝安，13号线到光明，14号线到坪山。13号线从深圳湾口岸出发，过后海中心区、南山科技园、西丽留仙洞总部基地，终至光明科学城。

7站直达南山，半小时左右的通勤时间，是一众南山高科技青年盯紧光明的重要原因。

▲13号线路线示意图 | @深圳地铁

规划中的18号线，串联起空港新城、光明城，止于盐田沙头角，未来去国际会展中心参加展会、去盐田看海，地铁直达。

3地铁+2条高铁（广深港高铁、赣深高铁）的配置，光明城站堪比深圳北站。

再看商业。

商业跟着站点走。

根据光明城站周边控规资料，光明城综合交通枢纽项目总建面超过154万㎡，其中商业用房111.2万㎡，是名副其实的百万方TOD综合体规划配套。

▲[凤凰碧眼片区]法定图则 | 深圳规自局

从中海观园出发，2站即可到达蓝鲸世界和万达广场，休闲购物，十分方便。

项目还自带约2400㎡的商业街、约1000㎡社区菜场和约1200㎡的熟食中心，日常生活，下楼就能满足。

最重要的，当然还是教育。

虽然光明是大学区制，但就近入学的好处不言而喻。

社区自带12班制幼儿园，大约2公里范围内，分布有光明外国语学校、凤凰实验学校等学校。

这个片区，还有2个加分项：生态资源和医疗配套，而且距离中海观园都非常近，对家庭和老人很友好。

约20万㎡的百花园（原名麒麟山公园），由光明区政府联袂国艺园林打造，耗资超1亿，跟中海观园只有一路之隔，站在自家阳台就可以“独享”网红公园的风景。

2公里范围内，还有新城公园、虹桥公园，都是深圳人的网红打卡点。

左右滑动查看百花园更多实拍图

项目跟深圳市中医院光明院区的距离也很合适，大约400米。

这是目前国内最大的中医院院区，将提供3000张床位，预计今年底投入使用。

好的医院就在附近，在当下显得很重要，让人格外安心。

产品

大社区，装下丰富的生活场景

地段和配套是一个楼盘的基本面。

而当同一个片区的新房集中进场，怎么拉开差异？

靠产品。

为了给大家扒到中海观园更多的产品细节，我私下找项目团队进行了解，听完他们的介绍后只有一个感觉：中海观园这次在产品设计上，太拼了。

其中有3个场景的设计，个人感觉，好看又好用 。

◎海蓝岛屿

喜欢游泳的人注意了，大部分光明新盘没有条件设置的游泳池，中海观园竟然安排上了。

中海观园社区设计的海蓝岛屿，不仅有成人和儿童两个泳池，还有一个小型按摩池，不擅长游泳的，夏天也完全可以泡在池子里消暑。

左右滑动查看双泳池更多示意图

成人泳池是标准的25米泳道。

晚上约个朋友竞速比赛，或者以后孩子中考体育选了游泳科目，小区里就有个正经的训练场地。

泳池旁边还特别种了树，遮荫之余，也提供一定的私密性。

泳池边上的躺椅，半遮挡的设计，方便晒日光浴，闭上眼，会不会感觉不在自家楼下，而是在一片沙滩上度假？

至于儿童泳池， 旁边还规划了家长看护区 ， 不仅照看孩子玩水更放心； 陪着孩子玩水的家 长，在 这里也可以接着忙自 己的工作。

亲测过， 树荫下 看笔记本 不反光， 家长坐 在看护 区也 可以专心 加班了。

大小泳池不是完全孤立的，中间设计了小细节，叫水中汀步，踩在水里穿过两个池子，泳池区域的趣味性和互动性瞬间增加了。

▲中海观园关于泳池区域的设计

尤其是现在夏天到了，想一下，不用挤到大梅沙“下饺子”，也不用跑到长隆水上世界，家楼下就有水上乐园，相比其他社区来说，业主们会不会有小小的优越感？

◎四季会客厅

泳池区域旁边的四季会客厅，亮点在会客厅和大草坪。

两者把生活场景切分为4个梯度：纯室内、半室内、半户外、纯户外。

会客厅设置了雨篷、吧台、座椅，格栅设计对空间进行区隔的同时，又保持空间的通透。

▲四季会客厅设计了跟户外互动的部分，可以观赏四季景色

如果觉得室内太闷，可以坐到吧台前，这个半开放的空间，能看到大草坪上各种动态。

家长和友人在这里纳凉聊天，也不怕盯不到大草坪上疯跑的孩子们。

走出会客厅，大草坪边上一圈林下空间，树下的座椅适合想享受阳光又怕太晒的人。

▲四季会客厅示意图

至于有4个篮球场大的大草坪，多半会给孩子们和宠物们占据了。

这么大的草坪，夏天还能搞草地电影院，或者带着孩子和他的好朋友，两家人一起搭帐篷露营，想想就很棒。

“我们前后做了不下30稿的园林设计，设计手稿都超过1米，每一稿都是公司领导亲自修改的，也充分考虑了业主未来在观园的生活场景进行设计优化。观园是我们在光明打造的第二个标杆产品。”

我向中海观园的设计团队请教时，他们透露方案不断优化的过程。

◎全龄欢乐谷

经历了疫情和封控，没有设置运动区块的小区估计要被深圳人pass了。

中海观园的全龄欢乐谷按照年龄段进行主题划分：先是家庭活动区、亲子活动区，再是老人活动区和青年活动区。

这个设计显然是以家庭关系作为出发点。

位于最中间的是亲子活动区——父母和孩子的彼此陪伴是家庭的重点，在这个区域规划了很多大小双款的运动设施，像亲子跷跷板、亲子滑梯、亲子秋千。

左右滑动查看全龄欢乐谷更多示意图

除了父母外，爷爷奶奶、姥爷姥姥是孩子接触最多的家人。 把老年活动区安排在亲子活动区旁边，考虑到老人的锻炼和孩子的玩乐可以两不误，老人不会因为要照看小朋友，牺牲自己锻炼的时间。

青年活动区则更多考虑到大孩子和年轻人的运动需求，立定跳远、羽毛球、跳绳、铅球这些体育课上要测试的项目，都做了相关的设施规划。

他们不用因为场地和设施问题，只能在学校或者外面的体育馆练习了。

▲运动场地考虑到年轻人的需求，设置了社区跑道 | 示意图

▲规划的篮球场示意图

从功能来看，这些公区配套的设计和落地，都是有的放矢的。

也不难看出， 中海观园希望做到给业主提供更加丰富的场景，在更细分的层面做到更实用。

而要装下这些场景，首先要有足够多的公区建设，这需要大社区才能实现。

中海观园的大体量，在近几年招拍挂的新盘里很难得。

纵观深圳近几年入市的新盘，除非是城市更新项目，才可能出现大社区，大部分招拍挂新盘里，关于社区的概念已经被弱化。

其次是规划设计。

项目采用C型布局，给公共区域让渡了大片空间，才能装下约400㎡的泳池、约1700㎡的四季会客厅、全龄段运动区以及其他公共配套。

能有连片空间创造更多公共生活场景，在深圳新盘里同样少见。

归根结底，是中海观园对人的理解，和对生活的洞察。

从现阶段深圳入市的新盘来看，双泳池、大草坪、全龄活动区等全配置，很多单价6万+的新盘出于成本的考虑，会砍掉全部或者部分。

而中海观园居然还配齐了。

“深圳中海是要做百年老店的，我们的职业操守、专业水平、公司长期战略以及央企身份，是不允许我们糊弄任何一个客户的。”开发商领导私下跟我说，这次他们真的花了很大的心思，要在光明打造新的标杆项目。

建面约83-128㎡3-5房

满足不同阶段的居住需求

据了解，中海观园将推售建面约83-128㎡3-5房，不同面积段，能满足刚需和改善群体不同的居住需求。

其中，83㎡三房起步，在光明网红盘里总价较低，适合需要上车的首套刚需，同时三房的配置又能满足一步到位。

起码从二人世界到二孩之家，5年内都不需要考虑换房。

左右滑动查看中海观园更多户型图

终极问题

值不值得买？

最后，关于中海观园“值不值得买”，在回答这个问题前，先思考4个问题。

所在片区有没有潜力？

周边配套全不全？

产品设计有没有用心？

价格在光明有没有优势？

先来归纳总结一下，

先看片区潜力，作为光明CBD门户，中海观园所在的凤凰城贡献了整个光明GDP的70-80%。

光明最贵的二手房在凤凰城，就连这一轮打新热，也是启于凤凰城。

中海观园前的光侨路，分布着大大小小的实验室、龙头企业以及产业园区，这里是凤凰城乃至光明的产业缩影。

再是周边配套，前面讲过了，不多加赘述。

未来还会更好：3年后13号线二期、6号线支线二期开通，一切配套更近、更便利。

产品设计也能看到中海的诚意：无论是面积段的多种选择，还是公区的打造，对比市场上同价位、甚至更高价位的新盘，都能感受到项目的用心。

最后看价格。

据了解，中海观园周边二手房价格去到6-7万/㎡，如果项目不限价，估计可以看齐周边二手房价格。

目前毛坯限价4.44万/㎡，按约3000元/㎡的装修标准，预计在4.74万/㎡左右的精装价格，在凤凰城板块是十分能打的。

南侧是去年开盘的新盘，备案均价5.18万/㎡；北侧是今年4月出让的宅地A503-0095，毛坯限价4.89万/㎡，光毛坯价就比中海观园高了4500元/㎡。

买房，一定是当下做出的最优选择。

如果相信光明会有光明的未来，对比片区、价格、配套以及产品细节后，对于中海观园，还有什么好犹豫呢？

一起来踩盘的朋友都感慨，在光明，中海观园应该是对刚需最友好的上车盘了。

预计7月入市。

个人觉得，这是今年光明新盘里必看的项目。你呢？

▲中海观园示意图

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