“ 面对公房征收，补偿款的结算问题是双方需要明确的一点。但许多人并不了解房屋征收补偿结算单是什么，签订需要注意哪些事项？”

公房征收补偿结算单，是指房屋被征收后，征收单位按征收补偿协议、基地的征收补偿方案与被征收户进行结算的单据。如下图：

上海黄浦区公房征收补偿结算单

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可见，目前在上海征收实务中，公房征收补偿结算单主要由三部分构成：房屋价值补偿、奖励补贴及已购房屋。不过，上海每个区每个地块动迁政策不同，中间有些微差距，但总体来说大同小异，差别不大。

需要注意的是：

征收补偿协议中列明的补偿款数额，并非该户获得的全部利益金额。

有些费用，例如奖励补贴和费用补贴部分，要等到该户结算后才能明确，并且在结算单中载明。

由此可见，征收补偿结算单才是真正能够反映出被征收户获得补偿款情况的文件，也是被征收户领取补偿款的依据。

依据“结算单”，如何分割补偿款

有权参与公房动迁补偿款分割的人为承租人和同住人，里面又分为实际居住人和未居住在里面的人，因为身份不同，就会产生利益冲突，往往会提起诉讼。

而在公房征收补偿利益分割的诉讼案件中，应该根据征收补偿协议和结算单，来确定应得的补偿款数额。

那具体如何分割呢？目前法律法规的规定还不明确，实务中法院都是根据动迁政策及法院等发布的内部文件予以判决，法官在审理时没有明确的标准，所以导致了裁判尺度的不统一。

但我们可以通过“结算单”的具体内容，来大致了解下各项目的分割情况。

“结算单”各部分分割情况

一、房屋价值补偿部分

房屋征收会遇到这三种情况：居住、非居和居非兼用。居住，即房屋的性质是居住性质的；非居，房屋的性质属于经营性质的；居非兼用，房屋的性质既有居住性质，也有经营性质。

而房屋价值补偿也会根据以上三种情况来进行调整。

其中，居住性质房屋的价值补偿包括居住-评估价格、居住-价格补贴、居住-套型面积补贴、居住困难保障补助以及居住室内装饰装修补偿等。

非居性质房屋的价值补偿包括非居-房屋价值补偿款、非居住室内装饰装修补偿、非居停产停业补偿等；

居非兼用性质房屋的价值补偿款则包含以上两种的价值补偿内容。

居住性质的房屋价值补偿

1居住-评估价格、居住-价格补贴、居住-套型面积补贴

这三项即民间通俗所称的“三块砖”，对房屋本身价值的补偿。

按照图中黄浦区该地块的补偿公告，评估价格＝被征收房屋的房地产市场评估单价x被征收房屋的建筑面积。被征收房屋的房地产市场评估单价低于评估均价的，按评估均价计算。

价格补贴＝评估均价x补贴系数x被征收房屋的建筑面积。该区补贴系数为0.3。

套型面积补贴＝评估均价x补贴面积。被征收房屋属于旧式里弄房屋、简屋以及其他非成套独用居住房屋的，被征收房屋的补偿金额增加套型面积补贴。该区每户套型补贴面积标准为15平方米建筑面积。

2居住-房屋价值补偿款

根据图中黄浦区该地块的补偿公告，征收执行政府规定租金标准的公有出租居住房屋，被征收人选择货币补偿的，租赁关系终止，对被征收人的补偿金额计算公式为：评估价格x20％；对公有房屋承租人的补偿金额计算公式为：评估价格x80％＋价格补贴，被征收房屋属于旧式里弄房屋、简屋以及其他非成套独用居住房屋的，按规定增加套型面积补贴。

征收执行政府规定租金标准的公有出租居住房屋，被征收人选择房屋产权调换的，由被征收人负责安置公有房屋承租人，租赁关系继续保持。对被征收人的补偿金额计算公式为：评估价格＋价格补贴，被征收房屋属于旧式里弄房屋、简屋以及其他非成套独用居住房屋的，按规定增加套型面积补贴。

对此，实务中所有人均分基本没有异议。而上海其他各区的补偿标准以当地出台的征收补偿公告为主。

3居住困难保障补助

根据图中黄浦区该地块的补偿公告，经过折算公式计算后，人均建筑面积不足22平方米的居住困难户，增加保障补贴，但已享受过经济适用住房政策的除外。

居住困难户折算公式及补贴标准

折算公式为：被征收居住房屋补偿金额÷折算单价÷居住困难户人数。

保障补贴标准：保障补贴=折算单价×居住困难户人数×22平方米-被征收居住房屋补偿金额。

因此，所对应的补偿由所有居住困难人员均分。而上海其他各区的居住困难补偿标准以当地出台的征收补偿公告为主。

4居住室内装饰装修补偿

一般来说，由房屋所有人均分。如果是出租房屋，没有翻修的情况，那居住装潢补贴跟房屋一体，由翻修人及出资人所有。

非居性质的房屋价值补偿

1非居-房屋价值补偿款

非居性质房屋属经营性房屋，既包括了房屋的原始价值，也包括房屋因经营功能而增加的价值。

如果公房被用于经营性质的，可以要求该部分补偿，如果仅仅是居住性质的，则无法要求这部分补偿。

而非居住部分的价值补偿款应当在房屋的承租人和经营人之间分配。分配原则为房屋的原始价值归承租人，因经营功能而增加的房屋价值归经营人。一般情况下，利用房屋经营的人可以要求多分。

2非居停产停业补偿

被征收房屋符合下列三个条件的，房屋征收部门才应给予被征收人停产停业损失补偿：一是被征收房屋具有非住宅房屋权属证明或者经有关部门认定为用于非住宅的合法建筑；二是有合法、有效的营业执照，且营业执照上标明的营业地点为被征收房屋；三是已办理税务登记并具有纳税凭证。

该补偿应当归属于经营人。

3非居室内装饰装修补偿

同居住室内装饰装修补偿一样，由翻修人及出资人所有。

居非兼用性质的房屋价值补偿

居非兼用性质的房屋即有居住性质的部分，也有非居住性质的部分，所对应的补偿款也包含这两种的价值补偿内容，具体分配原则可以参考以上两项。

二、奖励补贴部分

奖励补贴主要包括签约奖励费、家用设施移转费、搬迁费、不予认定建筑面积补贴等等。

1签约奖励费

这一项在现实中争议比较大，签订征收补偿协议的承租人认为该补偿应归其一人所有，但其他共同居住人认为，这一项应该归大家均分。

根据《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》规定，“公有房屋承租人所得的货币补偿款、产权调换房屋归公有房屋承租人及其共同居住人共有。”

因此，征收补偿协议是以户为单位，签约人只是被征收户的签约代表，鼓励签约的奖励还是应该归所有人所有，原则上应均分，而承租人是否多分由法官自由裁量。

2家用设施移转费、搬迁费

家用设施移转费、搬迁费由实际需要搬家的人所有。

3不予认定建筑面积残值补贴

这一项为违章搭建的补贴。违章搭建在公房中是较为普遍的现象，征收事务所认定的面积一般是根据房屋租赁凭证登记的为准，而非实测面积。所以，没搭建的大家均分，有搭建的由实际搭建人和出资人所有。

4均衡实物安置补贴

这一项实际是货币安置补贴，是除“三块砖”以外最大的一项补贴，动辄都是几十万的金额。如果选择动迁安置房，则没有这项补贴。

这一项的争议点在承租人和其他未实际居住人之间，因为户籍问题，往往对簿公堂。

这一项补贴考虑到公房往往户籍众多，历史原因复杂，本着公平的原则应属于共有。但实际居住人的确因征收无房居住，购买房屋是客观需要，因此，可以适当多分。

5临时安置费

同搬迁费和设施移转费一样，归实际需要被安置的人所有。

三、已购房屋部分

对于房屋征收之后，已经购买好新房的家庭，需要用补偿款抵扣的，通过房屋价值补偿部分和奖励补贴部分的总和，减去新房的房款，最后剩下的补偿款余额。