说起南京的老街，你会想到哪里？高淳老街，龙潭老街，还是板桥老街？当然了，自带流量的燕子矶老街也必须榜上有名。

二批次集中地块出让前夕，南京市规划和自然资源局的一则《燕子矶老街一般历史地段保护图则》、MCb020—01图则修改及相关城市设计优化，让燕子矶老街再次从幕后走到台前。

昔日的燕子矶老街化身为即将出让的燕子矶G34，历史、现在与未来交融后，一座“滨长江、倚外郭、拥名矶”的滨江小镇，将款款呈现。

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南京主城北部，幕府山东隅有一奇险之处，“一石吐江、三面悬绝、状若飞燕”，即为万里长江第一矶——燕子矶。

燕矶夕照，来源于栖霞简志

“临江峭壁不知数，第一玲珑燕子矶。”你看，观音阁、头台洞、御碑亭……散落在燕子矶的景点胜迹不要太多，金陵四十八景自然少不了燕子矶的身影。

当然了，燕子矶可不是没有故事的同学。

栖霞简志记载：燕子矶自古就是重要渡口。元代时，马可·波罗曾在他的游记中提到燕子矶渡口。再后来，晋元帝司马睿南渡称帝、明太祖朱元璋南下应天府、清乾隆皇帝巡视江南……均从燕子矶登岸。

人来人往的渡口附近，逐渐形成了街巷空间和民居建筑，也勾勒出燕子矶老街的雏形。

位置示意图

民国时期，燕子矶老街迎来高光时刻。吆喝遍地、商贾往来，这座繁盛的特色商贸街镇，是南京商业的闪亮名片。

令人遗憾的是，随着周边工业兴起，燕子矶街镇反而在机器轰鸣声中走向衰败。

如今，老城北人还记得燕子矶影剧院、滨江旅社、五交化商店；还记得藏匿在茂密大树后的斑驳建筑；也见证了燕子矶的高速前行：

图片来源于燕子矶新城

地铁、商业和学校丰富了城市的毛细管网，弘阳、融创、保利、仁恒、颐居、万科等房企的携手努力下，燕子矶新城活力迸发。山水环绕的燕子矶老街，也亟待破圈。

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时间倒回到2015年，一份《南京燕子矶老镇城市设计》，为燕子矶老街变身为滨江旅游小镇指点江山。

按照城市设计，这里建筑面积约10万方，以明清历史为主体，将充分挖掘历史文化特色、延续老镇肌理，建设成集商业、餐饮、住宅、旅游等为一体的燕子矶老镇商务圈。

当时，公开报道提到燕子矶老镇商务圈的计划建设周期为2016年至2019年，但不知何故就没了下文。

到了2018年6月，南京市规划和自然资源局正式发布《燕子矶老镇城市设计》，明确表示要将燕子矶老街建设成“滨长江、倚外郭、拥名矶”的滨江小镇。

滨江小镇很好找，北临长江、西至和燕路、南抵临江路↓

小镇规划形成以生态水岸景观带、老街商业轴、历史文化轴和老街商业区、滨江公园区、特色生活区、中心商业区、休闲文化区、旅游配套区的“两轴、一带、六片区”空间结构。

就着这份城市设计规划图展开畅想：未来，庭院式低密住宅被山水环抱。走出家门，街巷串起餐饮、旅游、休闲娱乐等功能区；滨水步道实现与山水的亲密接触，好不快意。

好事多磨。直到去年8月，燕子矶老镇地块才出现在燕子矶新城的土地推介会上，当时一度有消息传出小镇的开发建设将由央企华侨城担纲。

然而，原计划于去年10月出让的地块，放了南京人的鸽子。

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今年6月11日，南京第二批次集中地块正式挂牌，燕子矶G34地块，也就是燕子矶老街地块，千呼万唤始出来。

单看地块指标，并没有特别之处。地块为商住混合用地，综合容积率1.06，出让面积为97105.58（含仅出让地下空间10102.33）㎡，建筑高度小于13米，起拍总价为16亿元。

惹人注意的是，G34地块不设毛坯限价，“差异化定房价”几个字言简意赅，为地块的住宅品质、房价增添了无上限的想象空间。

实际上，地块本身条件非常优越。

作为燕子矶滨江商务区二期的门面担当，地块位置一流，山峦环抱且直面长江。南侧是有序铺陈的仁恒公园世纪、佳兆业燕然居等，东侧是规划建设的五星级酒店和企业总部，西侧是在建的和燕路过江通道。

图片来源于江苏土地

得益于仅1.06的综合容积率，G34的住宅建筑高度不超过13米，未来将是南京主城稀缺无比的低密产品。非要在主城找类似的地块，锐评君只能想到城中综合容积率1.09的越城天地。

毫无疑问，开发G34地块的操盘手，得有“金刚钻”。

文章开头提到的燕子矶老街一般历史地段保护图则，是批后公布的正式版本，详细披露了燕子矶老街的开发保护原则、对象及要求。总体如下：

① 保护历史空间格局，包括燕子矶老街与燕子矶及渡口之间自古相互依存的空间格局；直渎山、玲珑山、观音山三山环绕，十里长沟、小清河两水穿流的山水格局；临江街、新燕街等形成的两横三纵的街巷格局

② 保护各类建筑遗产，包括文物保护单位、一般不可移动文物、历史建筑、规划控制建筑等

③ 保护古树名木，包括燕子矶公园内的6棵古树名木；临江街、新燕街等历史街巷两侧的树木等

地块内的新建建筑高度，也有明确要求：

一类高度控制区，沿临江街、新燕街两侧建筑檐口高度原则上不超过7米，局部允许至10米；二类高度控制区，建筑檐口高度原则上不超过13米，局部允许至15米。局部允许至10米、15米的，建筑基底占地面积不得超过可建设用地面积15%。

再翻看出让条件，不难发现G34地块的开发难度不小，开发周期相对长，且对拿地开发商的综合实力要求非常高。

如此难得的地块，哪家房企不想登矶“旷览千里，江山、云物、楼堞、风帆、沙鸥，历历献奇，争媚于眉睫之前”呢？这一次，坊间传闻的意向拿地名单很有看头，是仁恒？是高科？还是华侨城？……下周，答案自会揭晓。