市场下行带来的去化压力下，深圳不少新盘开启了打骨折、转介、低首付等营销手段......

从东部蔓延到西部，应有尽有，力度也越来越“狠”。

最近，壹地产在朋友圈发现，一个“ 50万起买3房，交房前结清0利息 ”的住宅项目也出现在了宝安！

再一看，楼盘总价在三百多万，原本百万左右的首付款，现在前期付50万就能实现买房的愿景，相当于1-1.5折首付？

太拼了，到底是谁这么卷？这是噱头还是捡漏？别着急，壹地产带你一探究竟~

01.

首付第三方垫资50万

剩下交房前还清，无利息

打出“50万起买宝安3房”促销的项目，是位于宝安石岩片区的纯住宅新盘：宝珺园。

该项目于今年6月29日获批预售，推出267套建面约74-77㎡3房1卫，备案均价约4.63万/㎡，总价区间325-391万，毛坯交付。

7月9日开盘，入围比1:0.22，据传当天卖了63套，去化率约23%。

△宝珺园效果图

同片区还有新盘宏发悦云花园在售，于6月4日先一步开盘，推出799套，据了解开盘当日线上选房卖了350套，线下卖了60套，共计410套，去化率约51%。

在市场压力下，宝珺园先是推出“一口价”房源，然后又采取了“低首付”争抢客源。

总价325万起买3房，即便算上折扣，首付三成也是百万左右，怎么会是50万呢？

原来是把首付分成两部分，分期来支付。

具体操作方式是：购房者先付50万首付，同时通过第三方垫资（无息贷款），再约定交楼前一次性还清剩下的首付，交楼时间预计2023年底。

同时，项目方要看申请首付分期的买家资质，评估标准如下 （实际上，如果以下条件不满足，可以视情况沟通调整） ：

1、社保公积金基数8500以上，或代发工资、个税10000以上；

2、事业单位正式员工；

3、无其 他信用贷款。

“购房者可以正常签订购房合同并申请按揭贷款，开发商可以网签备案，（无息贷款）会上征信但不影响批房贷。”相关代理中介称。

前期50万的门槛，对于买房人来说减轻了暂时性的首付压力。对于开发商来说，通过让利跑量赢得了回款时间。

据传 大概10天前就出来这个优惠，确实吸引了不少人前往现场，看房客明显增多了。

△来源网络

壹地产认为，对于不同类型的买房人，首付分期的意义不同，所以适不适合不能一概而论，总的来说买房需理性、谨慎。

① 锦上添花型：对于本身购房资金就不缺乏的购房者，首付分期无疑就是锦上添花，购房者完全可以将部分的首付款资金，进行合理的投资理财。

② 雪中送炭型：对于本身月供可观，但由于某些原因，短时间内无法筹齐首付款的购房者，无疑是雪中送炭，送上了一张上车的门票。

③ 饮鸩止渴型：最该警醒的是掏不起首付的买房人，首付分期犹如饮鸩止渴，实际上还是“三成首付”，分期虽然没有利息，但也不是不用还，后期的压力还是在购房者这里。很有可能当签下购房合同的那一刻，风险的杠杆已经高高地翘起。

02.

周围城市面貌一般

建设进度至14层左右

再看回项目本身，价格诱人，优缺点也很明显。

项目占地面积5222.42㎡，总建面约34589.94㎡，容积率4.88，总户数314户，其中包含267套可售商品住宅、44套保障房（另外1栋有3套房源不纳入此次预售）。

△ 沙盘模型

号称是万科原班资深设计团队打造，引进的万科物业，物业费4.9元/㎡·月。

两梯六户，189个车位，车位比1:0.6，销售表示旁边的欣旺达总部 （在建） 还有停车位。

壹地产实探得知，目前项目工程建设进度至14层左右。

△8月 工地实拍

区位：环境面貌一般，城市更新缓慢

项目属于宝安石岩东片区，从区位来讲东、南、北方向分别与龙华、南山、光明交界。

位居龙大高速和石岩外环的交汇处，周边主要是大小工业园区、产业园区、及小产权房，居住氛围一般，城市更新拆迁周期也很慢。

△示意图

交通：2公里内暂无地铁，未来有双地铁

交通方面，距离现有的6号线地铁官田站约2.7公里 （来源：百度地图） ，销售透露约300多米处有6号线南延支线龙大站 （在建） ，约500米处有25号线石龙站 （规划） 。

△ 交通示意图

如果是在南山上班通勤，项目距离南山科技园约24公里。毗邻龙大高速出入口，自驾的话，在交通畅通的情况下从项目到南山科技园大约需要30-40分钟；目前公共交通出行需要超1小时。

配套：周边学校齐备，商业氛围一般

教育方面，旁边就是36班九年一贯制学校，计划2024年9月建成使用，今年招生小一4个班，借址石岩金大华幼儿园，周围还规划了18班的小学和6班的幼儿园。 （具体学区划分以教育局为准）

△区位示意图

商业方面，项目隔壁欣旺达总部 （在建） 会带2000㎡商业，能满足日常生活需求。远一点有星城购物中心、汇邦名都广场等。

△沙盘模型

休闲人文方面，周边有石岩大树林森林公园、官田观音寺，3公里外还有阳台山森林公园。

△户型图

产品：户型够刚需，实用率还可以

以约77㎡3房1卫样板间为例，客厅开间3.4米，阳台进深1.8米，卫生间干湿分离，主卧带飘窗。

△约77㎡样板间

据链家显示，片区内宏发世纪花园二手房指导价约5.3万/㎡，佳华豪苑指导价约4.6万/㎡，阳台山庄等都在4万/㎡左右。

如果能接受短板，只是奔着价格去自住的话，也是可以的，适合钱不多想上车的刚需。

03.

“低首付”是噱头

跑量去库存是当前主调

回想深圳上一轮新房出现“低首付”还是在2018年底。彼时，部分新盘基于去化高压，不得不推出首付分期活动，普遍是为了冲刺销售业绩。

而现阶段，跑量去库存是房企营销的首要任务。

根据《深圳市住房发展2022年度实施计划》，预计深圳今年批售预售和限售的商品房有6.47万套，大大高于往年。

据统计，2022年上半年深圳新房网签量约1.61万套，同比2021年跌幅为38.3%，达到了近4年以来的成交低谷。

今年6月、7月连续2 个月新房预售量都在6000+套，楼盘推货节奏加快、竞争加剧，7月新房住宅存量走高至308.3万㎡。

△来源：深圳中原研究中心

深圳新房去化周期也不断拉长。据乐有家数据，深圳一手住宅去化周期，已经从2021年7月的5.7个月，增至2022年6月的10.3个月，近乎翻倍。

△ 来源：乐有家研究中心

所以，各家楼盘开启花式营销“自救”，也实属无奈之举。

根据中原研究院的半年报告，今年上半年调整了最低首付比例的城市达到了180个，包括东莞、佛山等多个湾区城市。

比起莞佛真正的“两成首付”，深圳这种所谓的“低首付”，其实都是“噱头”，获批房贷还得最低三成首付。

今年以来，深圳光明、龙岗、龙华等区域，有不少楼盘都被曝“低首付”促销。例如龙岗的乐城二期宣称可以做到“一成首付”。

△龙岗乐城二期广告

此外，不少项目开出高佣金、带客现金奖励等激励中介帮助拓客。

更有创意的，如南山西丽一楼盘，开创了“房产置换，以旧换新”的促销模式，让人大开眼界。实际上 本质都是为了吸引客户，加速去化。（查看往期报道：

如果是你，你会为“低首付”心动买单吗？欢迎下方留言评论~

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