“总价直降80万、130万......”受到国内多个城市加快学区改革，施行多校划片政策的影响，以及在南京二手房普遍行情低迷背景下，自2021年4季度开始，降价抛售潮开始蔓延到南京学区房市场中。

然而，看待南京学区房市场降温现象切勿“一刀切”。

昨天，《江苏房地产金融》实探后发现，虽然“拉力琅”学区房成交价已回落到2年前，并且不再有蜂拥而至的买家，但是在一线学区房市场中，降温较为明显的并非“拉力琅”学区房，而是挂牌体量较大的学区房小区，诸如树人学区房等。

拉力琅学区房

从“暂无价格”到“显示价格”

去年上半年，南京二手房市场一片向好时，不少“拉力琅”学区房火到

“暂无价格”

（成交单价超过10万/㎡）。近期，笔者游览二手房网站时发现，昔日神秘“暂无价格”的小区重新“显示价格”。

以鼓楼区的峨嵋岭、山阴路、匡庐花园等为代表的“拉力琅”老破小近期成交单价已经跌到

8.8-9.6万/㎡

，房价重回2019年。

截图自链家网

昨天下午，笔者来到山阴路小区附近进行实探。该小区建于上世纪80、90年代，虽然小区外立面已经翻新，但是小区外围道路狭窄，缺乏停车位，居住环境堪忧。

山阴路小区是南京一线名校学区房的缩影，这里80%左右的住户冲着力学小学+29中双学区资源而买，20%左右的住户为当地土著。如果没有名校傍身，很难想象曾经这里成交价会稳居在10万/㎡以上。

“两年前市场行情好的时候，一套房子上午上线，下午就有客户咨询。一个中介同时带看5-6组客户，卖家心高气傲，临时加价、要求全款都是常事。”

回忆起往年的繁忙的成交景象，中介小施表示这是他入行三年来经历的最差行情。他说，山阴路小区去年下半年就有了降温趋势，现在90天内能卖出1套房就算不错的成绩了。

“去年和前年，春节过后看房的人就多了，中介带人走了一波又来一波......”

在山阴路小区居住了30多年的一位老人感叹到，现在基本看不到中介人影了。

房价下降、缺少看房人，山阴路小区的卖家、买家、附近中介三方的心态都发生了明显改变。

中介小施说，现在一线学区房市场变成了买家市场。以前买家想还价，卖家都会把中介骂一顿，现在卖家不再心高气傲，更不会盲目出价，不仅能接受买家议价还能接受买家贷款。

笔者了解到，目前山阴路小区普遍挂牌价在9万/㎡以上，只有个别30㎡出头的房子挂牌价达到10万/㎡以上，接近实际成交价。

小施告诉笔者，他们内部的房源登记平台中，山阴路小区共有16套在售房源，相比去年同期多出1倍，也能从侧面反映出不少卖家也在急于出手。

山阴路小区实景

从买家心态上看，如今学区房买家观望情绪越来越浓。

“以往学区房买家在买房前就已经看中了教育配套，顶多实地看两次房子就能成交，现在学区房买家既会犹豫又想比价。”

中介小施说，不少买家最担心的是学区房政策有变，害怕花高价买房最终孩子无法顺利入学。

自打学区房市场降温后，中介行业生意难做，也开始陷入内卷旋涡。据山阴路小区附近另一家中介门店工作人员透露，

对于有意向成交的客户，中介费不会像市场行情好的时候规定的那么“死”，都有可谈空间。

笔者观察到，山阴路小区附近6-7家二手房门店中，有2家大门紧闭，疑似停业。据附近其它中介门店工作人员称，有一家中介门店去年下半年从开业到停业只经历了3个月时间。

大门紧锁的中介门店

看房要验资

主打居住属性的学区房业主心态平稳

“拉力琅”学区房学区房可以分为两大类，一类是上述的老破小，另一类是房龄在10-20年，品质相对较高的小区，如：金鼎湾今朝天下、仙霞公寓等。

笔者实探过程中发现，这类总价达到近2000万的品质学区房小区虽然也有降温趋势，但是卖家心态依旧平稳，并未受到太多影响。

金鼎湾今朝天下实景

例如金鼎湾今朝天下目前建筑面积约200㎡的二手房成交单价在9.2万/㎡左右，比2019年12月成交价还低。该小区在2020年时也曾卖到“暂无价格”，算下来成交价至少跌了

1万/㎡。

截图自链家网

换做其它小区，急于卖房的业主可能会百般焦急，但是据小区附近中介称，该小区部分卖房的业主不仅心态很稳而且还一直要求买家出示资金证明才可预约看房，即便行情差，这个看房门槛也没有取消。

据中介分析，这类小区环境好，有车位，并不是只有学区加持，它还有地段、品质等其它有利因素，因此，就算降价，它仍具有稀缺性，这也是为何短期降价无法打击卖家信心的原因。

二线学区房泡沫更大

业主130万降价急售

在南京学区房市场中，近些年，树人学区也是很多家长所追捧的“香饽饽”。2013年-2017年间，树人中学由民办转为公办。这一改制直接刺激了树人中学施教区范围内的二手房市场。

在长江、秦淮河和定淮门大街围成的三角形区域内，是树人小学、中学的学区范围。

树人小学、中学的学区范围

这里既有新河一村、新河二村等超过40年房龄的房改房老破小，也有楼龄十来年的

苏宁璞邸、恒盛金陵湾

等商品房。

2015年左右，定淮门片区60㎡以下的小户型成交单价还在2.5-3.5万/㎡左右，到2017年树人中学改制完成后，小户型成交价直接翻番。

2018-2019年，树人学区房成交单价一路猛涨，不到2年时间从破6万/㎡到破9万/㎡。从2020年年中开始，这一区域的学区房房价到达顶峰，

30-40㎡的小户型屡屡卖出“暂无价格”，直接对标拉力琅学区房。

树人学区房实景

往年直到4月底之前，都是学区房交易落户的最佳时期，但今年以来，树人学区房遭遇“大跳水”。

某深耕定淮门区域的中介门店内，一位从事学区房十多年的中介张经理给我们展示了一套建面64㎡的房源。

他说，去年挂牌价还是560多万的时候，已经有买家愿意出价550万购买，但双方没有就价格达成共识。

这之后，即使业主多次降价，甚至愿意以420-430万出手，房子依然没有卖掉。

为何该业主宁愿降价100多万也要卖房？张经理解释称，“这套房的业主购房时间较早，当时入手单价可能也就一万多，现在这套房已经成为闲置资产，业主只想尽快处理掉。所以对他来说，可以接受这么大的降价空间。”

笔者还了解到，除了早期入手的业主降价幅度比较大之外，近几年高价接手的学区房的业主，急卖情况下降价幅度大多只有几十万，如果学籍仍被占用，总价还会再低几十万。

之所以树人学区房降价幅度比拉力琅学区房更明显，最大的原因或许与挂牌量大有关。据贝壳二手房数据显示，定淮门大街区域的住宅，有超900套学区房在售。

随着教育公平、多校划片等问题不断被提上日程，南京学区房市场降温、回归理性也是大势所趋。