文/谢逸枫
国庆节前楼市三大利好政策的刺激，房地产市场暂无明显起色。尽管政策的持续优化一定程度上修复了市场信心，叠加国庆期间企业加大营销力度，部分城市市场活跃度有所提升。
9月29日、30日两天，四部门接连出手，针对楼市释放重大利好。30日晚间，央行的首套个人住房公积金贷款利率下调；30日，财政部和税务总局的明年底前居民换购住房可享个税退税优惠。
9月29日晚间，央行、银保监会的决定阶段性调整差别化住房信贷政策，2022年底前，可阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限，超20城首套房贷利率将跌破4.1%。
如笔者预判一样，2022年国庆楼市小长假不会有大反弹，大概率集体寒冷。三份数据显示，国庆7天小长假期间，一二三四线典型城市的商品住宅销售成交下降超过30%，集体性寒冷。
房地产市场持续低迷，修复缓慢，重要的原因之一是一系列支持刚需购房和改善性购房政策缺乏刺激性、缺乏全方位性、缺乏力度、范围，短暂楼市没有在利好的政策刺激下快速回暖。
笔者认为，按照目前的市场销售成交、土地市场看，短期内购房者、房企观望情绪蔓延。主要是前期政策落实缓慢，各地配套政策持续跟进和落实滞后于市场，预计四季度新房市场会逐渐企稳。
笔者认为，三大利好政策，没有强有力的有效带动刚性、改善住房需求释放，改变购房者观望的购房意愿。单个政策难以支持市场复苏回暖，需要叠加一揽子楼市宽松政策，全方位的政策刺激。
必须关注的是国庆7天小长假期间，一线城市未出现反转，日销售下降的幅度达到45%以上，可谓是非常的罕见。其中一线城市中的北京、上海、深圳日均成交面积同比跌幅均超过45%。
其一是CRIC数据显示，2022年十一假期（2022年10月1日-10月7日）40个重点监测城市累计成交96.2万平方米，环比下降84%，同比下降26%，与假期前一周相比同比降幅扩大了49个%。
其中一线城市成交同比下降58%，仅上海同比持增，涨幅高达38%，北京大幅回落主要是受备案延迟影响，广深整体成交尚属底部，同比跌幅分别达到了21%和49%。
二线城市稳中有降，同比下降18%，冷热分化显著。成都热点恒热，得益于疫情得以阶段性控制，需求迎来了补偿性释放，大连主要因去年基数较低的缘故，同比增幅达到了87%，济南、福州等弱二线城市成交进一步回落。
三四线城市整体成交规模较小，多数城市成交不足3万平方米，同比小幅回落9%。茂名、莆田、江门等阶段性回升，嘉兴、温州、扬州等需求透支严重，同比跌幅均在45%以上。
其二是中指数据显示，20个重点监测城市国庆假期期间（10月1日-10月7日）新建商品住宅成交面积较去年同期下降37.7%，部分城市在去年同期低基数下同比表现增长，但整体成交降幅仍较大。
其中一线城市中，北京日均成交面积同比降幅最大，达到64%、深圳日均成交面积同比下降49%、上海日均成交面积同比下降47%，广州日均成交面积同比下降21%，降幅最小。
二线城市中的济南、沈阳，三线城市中的扬州、淮北、岳阳、南充等地，在国庆长假则迎来了一阵小热潮，但杭州、宁波、福州等以往强二线城市反而出现了大幅度下滑。
其三是诸葛找房数据显示，2022年国庆假期15个重点监测城市新建商品住宅成交4474套，较去年“国庆假期”下降47.1%，仅有4城新房成交较去年同期上涨，其余11城较去年出现下降。
成交上涨城市中，大连涨幅居首，国庆假期，新房成交74套，较去年上涨80.5%。其次为济南，成交572套，较去年上涨36.5%。南京新房成交由去年的挂零，今年国庆假期成交了160套。
其中一线城市来，北京成交196套，较去年同期下降86.9%。上海成交187套，较去年同期下降74.2%。深圳成交486套，较去年同期下降55%，但高于2020年同期的18.2%。
笔者认为，国庆期间楼市成交表现看，政策的影响还未明显显现。市场处于筑底阶段，修复期拉长。归根结底是忽略了疫情反复、购房者信心不决定、市场流动性紧、政策刺激性弱。
不可排除的是国庆节期间的商品住宅销售成交数据，存在网签滞后性，无法全面显现市场实际情形。还有的因素就是部分市民外出旅游，未去购房，出现延期买房，延期签合同的情况。
实际上2022年金九楼市的一去不返还，基本上宣告政策的宽松效果与市场预期差别大。8月16日-8月22日短短7天，楼市迎来了3大利好，第一是国家出手，保交楼方案落地，严查烂尾责任。
第二个利好是降息。第三个利好是17部门发布意见支持积极生育，住房政策将向多子女家庭倾斜。尽管8月楼市利好接连不断，9月房地产没有全面复苏，房价没有全面上涨，金九没有来临。
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