时间到了2022年，当今的上海楼市早已不是过去的行情。

我们复盘最近十年以来，上海楼市的一线市场和涨幅的情况。这十年里，我们大多数人经历过的就是2015~2016年那波澜壮阔的行情，和2020年这一波刚需释放的楼市行情了吧。

而这两轮行情对我们大多数人来说，普涨点是完全不同的。2015~2016年那波行情，好多人闭着眼买房也能获得不错的收益，哪怕你买的房子再差，地段再偏僻，也能收获几乎翻倍的涨幅。

但是2020年~2021年这一波楼市的涨幅，你会发现，有的房子涨得很多，有的房子并没有涨，有很多人的房子甚至都没有回到2017年买入时的高点。

01
买房亏钱的故事

前段时间，五莲路地铁站附近一套房子，房东在卖房的过程中，就和我们讲述了他的故事。

2016年的年底，他买入了这套房子，买入价格是380万，2022年他准备出售，挂牌价仅为425万，这其中还包括了他30万的装修和这5年来还的月供，算下来基本上就是亏的。

同时房东也表示，这也是没办法的事情，2021年的时候，最高峰在480万，算起来还有一些涨幅，但是到了现在也只能卖425万了。

写在这里，我想表达的是，2020年至2021年这一波行情，就已经告诉大家，上海楼市普涨行情早已一去不复返，现在的上海楼市已经进入分化行情，而且接下来分化行情只会越来越明显，在这种行情之下，普通购房者又该如何买房呢？

02
建议规避的房子有哪些

我们在接下来的行情里，要规避哪些房子和板块？

我们从大方向着手，先来说一下板块。

对于浦西，还是以环线理论为主，浦西的发展规划，基本围绕着西南方向和正西方向走，所以会有地倾西南的说法，这些板块基本都不会差；

当然西北方向也不是不能买，只不过相对于同类型竞品涨幅和购买群体，二者比较起来还是有一定差距的，同时也要结合家庭的需求。

其次浦东方向，主要围绕着金色中环和张江辐射区买，这些地方是未来浦东发展的方向，也是重点建设的区域。

说完板块之后，我们再来聊一下产品。

首先，大家尽可能规避那些没有地段优势、没有学区资源的老破小。这些小区无论是产品的优劣，还是后续接盘侠的数量，都已经是上海楼市未来首先会抛弃的产品，建议大家规避。

其次就是市区老大楼的产品，老大楼的产品劣势是非常大的，无论是户型设计，还是得房率，还是居住的舒适性，都相对较差；

而且老大楼的建造面积较大，总价过高，相同的价格，有太多竞品可以替代，比如可以选择外环内次新小区；对于大多数的购房者来说，在外环外的生活配套日益完善的前提下，市区的配套也并非独一无二，老大楼必然会受到郊区次新房的冲击，更多的人会选择郊区居住更舒适的漂亮小区。

最后就是郊区的远大新，这类小区也是建议大家规避的。郊区的房产在短期内还是围绕着两房刚需为主，购买这类房子的客户，大多数还是在市区上班，还是相对依赖轨交；倘若他们置换改善，购买市区的机率是较大的。郊区的远大新产品，除了郊区土著之外，后续愿意接盘的客群会相对较少。

03
可以买的房子有哪些

说完哪些需要规避，我们再来说一下哪些是可以买的。

首先，在信贷窗口之下，当下是普通人可以实现六边形战士最佳的窗口期，基本上首付四成，就可以购房。

在这种条件之下，市区六边形战士是当前行情下最值得买的产品。

具体是中环，次新，中高区，带车位，学区，三房及以上，这六个维度。在上海买房，如果要同时满足这六个维度，至少价格要在1500万左右；首付需要700万，差不多才可以实现这样的小区。

六边形战士产品在上海楼市里是比较稀缺的，毕竟上海楼市早已是存量房市场，而这样的产品，在上海楼市总的房源数量当中只占3%。

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写在最后

如果因为要购买上车盘而不得不选择老破小，我的建议是一定要买核心地段、且带学区资源的老破小，而且一定要是黄金楼层、全明户型；

如果要选择郊区，那么就一定选择地铁沿线，距离地铁站800米内，周边最漂亮的标杆小区。

当然，下半年买房，还有很多维度需要大家去关注，受限于文章篇幅限制，我们不能一一赘述，欢迎大家在文末评论，如果觉得有帮助，欢迎三连，或许在2022年的下半年，你可以买到更好的房子，解锁更多买房的姿势。