文｜邓浩志
从消费形式上看，传统商业街，shopping mall已经没落，价格没有网上有优势，品种没有网上的多，休闲、玩乐、观光又没有旅游景点丰富。于是，新一代古镇，古街商业模式应运而生。以当地历史、文化、古建筑为基础，进行复原、仿古、扩建，然后引入商家经营。强调场景、互动、观光带动消费已经成为一种全新且有一定生命力的消费模式。目前全国多地都有类似项目，比如大湾区较有名的位于佛山的岭南天地。而且各种新项目也陆续在各个城市的路上。
不要以为这些依托历史文化的项目，必须历史文化名城才能做。相反，著名景点反而“难”做。难就难在这些项目容易被批过度商业化。比如下文，农民日报就批评古镇的过度商业化，而这几年，类似的批评都是非常多见的。因为过度商业化，可能破坏了当地原有的文化，过多的人流，也可能让当地为追求利润，对原有建筑、规划进行改造，从而破坏了其“原生态”。
反而是没有太深厚的历史和文化的地区，做这些项目有优势。一则本来内容就不多，古建筑不多，都是靠挖掘，靠填补，靠仿古的，靠新修，谈不上破坏历史。二则本来就没有人气的地区，商业化反而聚集了人气，盘活了地方经济，人越多越好，不存在压力过大。比如深圳，全国人民都开玩笑称之为“渔村”的地方，有什么历史文化？但也有类似大鹏所城这样的历史文化景点，而且是每到周末，人头涌涌。所以这类商业模式，大有发展前景。
这个领域有两个待解决的问题。
首先，对于商业房地产领域，目前做这类历史文化商业旅游的企业目前并不多，只有如瑞安等少数能成功在各地复制的企业。目前就我所知，各地都需要这种商业，而且多数不止一个，供应商面临供不应求的状态。很多时候都是各地开发商兼做此类项目，但问题比较多。比如对古建了解不足，投资预算不足，导致“仿古如新”，或得其型不得其神，弄成个四不像。又比如某些房企只擅长做开发 ，不善商业经营，古街建造好了，但经营不当，商家稀少。又或者定位过度针对游客，商品和项目对本地人毫无吸引力，导致了客源单一，人气不足。
其次，这类型的项目在理论上，属于商业地产？还是属于文化旅游？别以为这个争论可有可无，因为这直接涉及主管部门，主管部门不同，审批、流程、重点就完全不同。比如佛山的岭南天地，就是以一个商业项目为主导。而广州的永庆坊，就只是历史街区的改造，并不由一家企业统一经营管理，里面甚至还有许多居民。我认为在这类项目定位上，要予以明确，方可大规模推进，复制。或者至少在指定的某个领域上，予以商业化的认可。
再有，就是这类型的项目，在房地产领域，开发模式还没有形成充分的理论指导，做什么？怎么做？都是把房地产开发，商业地产运作的模式借鉴过来，改造使用的。产业思路其实是不清晰的，运作逻辑也是不完整的，需要相关有经验的同行合理推进其理论研究。
（本文图片来自网络）
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