北京买房：理清思路，购房建议630|两居室|买房|二手房|学区房|小两居|新房

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

我家孙子已经三年级了，在东城史家胡同上学，不需要学区房。但我想买带学区的，环境优交通便利主要为了居住加升值。所以想请教你给推荐几个地方。夫妻俩人上班地点一个在东城一个国贸，资金1800w或2000w。

A：

1.不需要学区房却买学区房，图升值，那这可就有赌的成分了，只能说这两年入学高峰期大概率没问题，两年后进入低谷期可说不好。还是考虑好吧，虽然说这预算比较高，但也没到太豪宅的程度，未必能赢。

2.东城上学，那就首选海淀呗，如果孩子学习非常好的话可以到海淀中考，上限可以说是最高的。万柳学区，环境好学区更好，两居室100平的没问题，碧水云天就能买到。三居室的话新新家园有，120平左右，价格也在2000万之内。其他非三小学区的都差不多，少了两居室，多了小三居。

3.其他的看西城呗，陶白学区，中信城，也是能买到两居室，1700万应该就差不多了。一瓶的价格也差不多，两居能买到，环境最好，被陶然亭半包围，就是早晨有点儿吵，老有人喊早儿。其他的大椿天学区，学区普通，四合上院的房子挺好，也是两居室。
金融街的就看自己喜好了，更贵点儿，不太好买到商品房两居了，一居室没问题，两居基本都2000万以上了。看看吧，相对来讲学区更好，就算到了入学低谷期也是好资源，支撑强，和万柳的性质差不多。

4.总之考虑好，这个价位只能说比普通学区房的风险小，但具体的也得到时候看供需。仅供参考。

二

请问学区房的溢价率怎么计算，依据是什么？如何规避？另外就是如果买了学区房溢价过高超出市场价，有没有维权的渠道，会如何解决。我现在看的是西城广外学区的，中介推荐的是荣丰2008和马连道的老破小。另外看的是东城天永学区的景泰里，这里的价格低，是不是代表性价比更高？

A：

1.溢价率两种算法，一是比较法，二是成本测算法。依据就是掏钱之后觉得亏了，所以想知道亏在哪儿。不买不就规避了吗？维权渠道是可以去消协告卖家哄抬物价，解决形式就是他们肯定不解决。

2.就拿马连道的老破小算算溢价率吧，先用比较法，就是拿学区房和相邻的非学区房的价格来做比较。
马连道中里是学区房，60平小两居至少600多万吧，每平10万+。然后向西看丰台区的老破小，太平桥东里60平小两居400万吧，每平7万不到。两个社区相差也就几百米吧，其他的交通配套全一样，凭什么价差这么大？除了学区溢价还有什么好解释的吗？那这相差的30-40%就是溢价率，单价总价都一样计算。这两年是入学高峰期，越小户型的溢价越高，最高能到50%以上。
东城的也好比较，甭用景泰的了，看看最南边的定安里和定安西里，同一个社区，凭什么一个8万一个5.6万？多出来的2.4万就是溢价，40%以上。

3.另外如果没有相邻的非学区房做比较，那就用成本测算法。房子的成本其实就是租金，也就是投资回报率。马连道这套600多万的房能租到6000左右，租售比肯定在1000以上，1100不新鲜。而北京平均租售比是700，老破小在650左右。那多出来的这比例也就是溢价率，还是在30-40%，甚至更高。
但成本测算只是在普宅的测算中相对好用，也就是面积户型中等的普通小区。如果是豪宅小区或大户型，那还要减去租售溢价才相对更合理。这有点儿复杂了，一般也用不上，不解释了。

4.维权就甭惦记了，一个愿打一个愿挨的市场行为，怕吃亏甭买不就得了，犯不上买完了找后账。

5.既然已经算出了溢价率，那东城永外的还能说是性价比高吗？全北京学区房的溢价率都是差不多的，买房的都不傻，都会用本能计算，用脚投票。
但溢价率也有区别，越是总价高的溢价越低，因为大多数人买不起，寒门抬不高豪宅的房价。总价越低的溢价率越高，看上去很美的东西，性价比才越低。没办法，越是寒门越希望出贵子，硬着头皮也得去内卷，明知道性价比低也得抢，要不然就更没有机会了。

仅供参考吧。

三

我今年27岁，未婚，北京户口，家里准备给我置办一套房产，我是首付首贷，目前家里现金有400万左右，月供大概能有6-7千吧，国管公积金，组合贷大概能在130万左右，不过主要考虑全款或者不贷太多，希望房子含税之类的总价在300-500万吧，对学区没有需求，之前看了石景山的房子，但是因为我家在东四环，家里觉得有些远了，朝阳人又太多，所以现在主要考虑丰台，想买一个70-120平的两居或者三居，南北户型，以自住保值为主要目的，预计10年之内不会再进行置换，因为我单位在车公庄，所以也考虑到地铁通勤，以及丽泽区域未来的发展和近期首都商务新区、南苑森林湿地公园的规划，目前选定了以下几个区域或小区，都已经去看过小区和周边环境，想请您帮忙分析一下哪个区域或小区保值性相对更强一些，如果能帮忙排个序那就再好不过了，感谢！

1.景风门的翠林小区，主要是因为14和19号线交汇，交通便利且离我单位通勤方便，离丽泽近一些，不知道对保值是不是有一些利好；

2.蒲黄榆的芳X园那一片和蒲安里那一片，主要是因为交通方便，周边配套还可以，生活氛围很好；

3.和义的和义西里和久敬佳园，主要是通勤还算方便，然后有大红门那一片的首都商务新区的规划，但是后面建南苑湿地公园这一片好像在规划腾退的范围里，不知道是好是坏；

4.新宫的翠海明苑，19号线和4号线交汇，配套也有，通勤方便，但是未来没有什么规划和发展，如果南苑湿地公园建起来的话可能会被公园包围，这算是利好还是利空呢；

5.新发地的宜兰园、银地家园、天伦锦城，也是因为19号线离我单位通勤比较方便，然后有新发地可能搬走的预期，但是看南苑森林湿地公园的规划，这一片就算新发地搬走也不一定会规划商业和生活配套吧，不过周围有荟聚和花乡奥莱，其实也还可以。

以上内容有些多，感谢您耐心看完啦，还烦请您给一些意见或者建议，因为家里拿这么多钱也是挺不容易的，虽然自己住的舒服挺重要，但还是主要希望能够保值，在十年后置换的时候就算亏也不至于太多，如果您还有其他一些区域推荐的话，也麻烦您能够指出。

A：

1.现金400，能贷130，买300-500的，这是怎么个预算啊？还是定准了吧，200万的价格差太邪乎。

2.翠林，跟丽泽没关系，离得太远，铁道、环线、河道也都是天然阻隔。而且就算是在丽泽旁边，这种老小区也很难得到利好。哪个发了财的金融高管也是买房龄新品质高的，没有拿买套老破小当人生目标的。这就看看CBD望京吧，老小区有的是，没得到什么追捧。

3.南三环沿线都差不多，尤其是塔楼，自住为主。投资的话考虑一下“南三北五”，很难说有什么逆转。

4.和义，战略留白区，2030年之前是不会开发的。但也无所谓什么好坏，别太关注这种产业规划，已经实施了8年了，房价还那走势。产业在没有真正发展的情况下，规划就是鬼话。而且回迁房老小区也未必能怎样，还是这话，别太幻想有钱人都愿意追捧品质弱的小区。

5.翠海明苑还行，虽然也有回迁房，但品质维护得还不错，价格没走低。但也别期望值太高，两区交界，能做到现在的情况就很不错了。这几个首选这儿吧，没什么利空。

6.新发地，有可能重新做规划，但说不好周期。真要愿意赌的话可以试试，就是时间短不了。也别太看重商业规划了，20年前的理念过时了，荟聚离得太远，奥莱又小，没什么帮助。

7.我觉得考虑的有些理想化了，还是以现实为准吧，理论的东西意义不大。丰台一般建议三个板块，草桥到公益西桥，首经贸，丰科园，其他的看自己的喜好。南三环沿线自住为主，期望值别太高。
另外也别把这“亏得不至于太多”放嘴边儿了，我见过不少这么说的，越是假装潇洒不在乎的，到最后越吃亏。投资就是做生意，就算做好了赔的准备，也不能老念叨，“自证预言”是很可能成真的。仅供参考。

四

请问买房应该主要看什么。是先看朝向呢，还是应该先看户型？我现在是在看东三环的弘善家园，400w之内的两居室，感觉朝向和户型不太能兼顾。另外请问这里为什么价格低啊？算不算值得投资的学区房？

A：

1.常规来讲是先看朝向，老北京话是“有钱不住东南房”，因为户型差点儿的话有可能用装修和家具什么的弥补，太阳这东西怎么都指挥不了，无法弥补。
尤其是弘善的，本来好户型就不多，这总价的两居也肯定买不到合适的，那再不注重朝向图什么呢？所以能买到朝向好的就尽量吧。

2.为什么价格低，就因为户型朝向不能兼顾呗。房子是用来住的，越宜居的才越保值呢。这里是东城前门安置房和十里河回迁房为主的，当年的设计理念就是多塞人，所以密度大，户型好的不多。再加上物业也不太给力，所以品质维护得普通吧。
当然跟地段儿的关系也大，之所以把这里当做安置房，也是因为接近朝阳区边缘了，铁道边上的两区交界，不太好卖上价格，所以干脆盖成安置房了。那在地段、设计和维护上都不占优，价格自然涨得慢点儿了。

3.这里不算学区房，东城的学校只针对东城户籍的。但如果有东城户籍，一般谁上这儿买学区房啊？所以就是普通的自住型房产，自住合适，投资的话普通。

仅供参考。

五

媳妇在苹果园**上班，我在东城。主要离媳妇单位近些，想买个通勤范围一小时左右的刚需房。首套首贷资格，子弹能备170万首付。想买个小两居，自住兼顾点保值。

首选新房：现石景山新房已被中海包圆，均价都7.5+，河对岸门头沟桥四道桥地铁站，峯范北京5.3，丰台九里熙宸6+，预算这俩新盘能上车，钟意峯范北京。

二手房：苹果园小区5.3，能买个小两居（据说马上老旧小区改造）多数是90年代房源。房子京汉旭城6.4能买个一居室。

本人倾向门头沟片区四道桥上车个新盘，居住体验会较好。保值性主要还是依据后期首钢园京西大悦城的发展？二手房很喜欢鲁谷京汉，但子弹不够不好买到心仪的房子（看了京汉旭城其他次新品都不想看了，20年代能建成这样很可以了），苹果园能整个通透户型。最近看成交价能砍下个10w左右价格。主要是从自住，价格平稳的角度上，希望章哥帮忙分析下。

秦皇岛有个学区留给孩子上学，要是加杠杆首付能上到280，小两口年收益60w这样子。现在经济形势适合加杠杆贷款拉满吗？

A：

1.贷款看自己的月供能力吧，常规建议是尽量用足额度。楼市每次都是经济形势不好的时候才被当夜壶拿出来呢，一旦经济好了就该打压了。这自己从1992年捋捋吧，那年经济比今年差，要不然也不会出现王石潘石屹这帮92派开发商。1997年亚洲金融风暴更差，所以才出现房产货币化。2008年次贷危机差到极点，四万亿横空出世。2015年股灾+金融危机，所以才有了棚改货币化。这两年的经济自己评价吧，资金方案只能自己定，控制风险就行。

2.要是我就买在京汉旭城了，保值确实不错，地段儿本来普通，能到达现在的成绩很好了。但这够不上能怎样啊？让中介给找找试试吧。

3.新房我不熟，不方便点评人家，我惹的麻烦够多了，又不挣钱，犯不上。别太指望靠商场保值了，这都是20年前的理念了，现在这顶多是锦上添花，做不到雪中送炭。房子是用来住的，还是关注本身的居住体验吧。其他没建议，仅供参考。

六

我们是京籍一套房子在清河永泰东里78平小三居，600万左右，无贷款，学籍未使用，现在自住，两口一个8岁孩子，孩子在永泰小学上3年级，另一套在回龙观龙腾苑四区104平三居，540万左右，贷款100万每月还款6000，贷款还剩90万吧，现在出租月租7500，家里老人有房都住永泰小区附近，媳妇想换套离得近点的新房120平左右的双卫3居或2居，之前考虑过奥森one，128平4居，担心是限竞房质量不好，现在奥森ONE只有一层128平加地下一层同样面积的房了，大概1000万左右。

现在想要不两套都卖了大概到手1050万，换个120平左右房子，手里留点钱，或者把永泰东里小三居卖了住回龙观，主要永泰小区太老了，卖永泰的钱投资个次新房出租，请问怎么配置好一点？或者卖了其中一套先不买了，看一下行情，您觉得卖哪个比较合适，如果卖一套买投资房贷款也要控制在每月还款6000左右。

A：

1.考虑好，奥森one是尾房，开发商动用那么多销售和广告资源，花了几千万上亿的都不好卖，到你们手上成为二手房就更不太好卖了。地下的装修成本很高，只适合自住，谈不上什么投资，至少是流动性弱，价格不稳定。
而且这本身就是限竞房，又是底层，考察好质量吧。自住为主，其他的期望值别太高。

2.卖了永泰买次新，那得说买哪儿啊？要不怎么谈配置啊？这是刚有个想法吧，还是多考虑一下吧。

3.卖了不买了，这就看自己的判断了，北京20多年来这么干的很多，不后悔的几乎没有，赌一把试试吧。考虑好，赢了的话也就是10%的事儿，如果输了，有可能这辈子都买不回来了。我是觉得风险不对等，考虑好吧。现在经济不好，全国救市，北京作为标杆，你真觉得会有下跌的可能吗？如果北京跌了，其他城市的信心拿什么支撑啊？

4.只看地段儿的话当然是卖回龙观的了，永泰的地段儿更好。但这看换到哪里吧，换得好不就得了。

5.总之考虑好吧，我觉得这些想法挺草率的，还是谨慎点儿吧。仅供参考。

七

我这边的情况是刚刚结婚，生小孩暂时还没有提上日程，首付200-250w，我每个月能承受2w左右的贷款（到手4w左右工资+顶格公积金，我也不知道我这么算对不对哈），媳妇是上完学以后落在海淀的那种集体户口。

现在租住在朝阳呼家楼西里老破小。现在在考虑买个首套，其实都没有特别明确的需求，比如学区我俩就认为别太差就行了，因为几年以后政策什么样子还不清楚。居住的条件也是别太差就行了，媳妇就喜欢呼家楼这片的地理位置、交通环境（双井、团结湖都看过几个老破小），我倾向比较好的房子条件（比如龙湖熙上这种新小区，或者通州那边的次新房）。然后也不指着房子升值，就是别贬值太多就行了……然后也不考虑一居。

所以想请教您：

1）有没有推荐的几个小区？（朝阳区或者通州区）

2）我们看常营那边价格不贵，想问那边是不是有少数民族的问题？

A：

1.常规贷款最多300万，25年期的组合贷月供到不了2万。

2.真要图贬值别太多那谁还买房啊，直接租房一辈子好不好啊？250万的大额存单一年能拿10万利息，租房也差不多了吧，何苦再背每年20万的月供啊？这就甭忽悠了，自欺欺人没意思，投资挣钱不丢人的，真要喜欢赔钱就做慈善捐款吧，还能得个锦旗。

3.总价预算500万左右吧，税费另计。学区别太差，位置，交通，房子要好，不考虑一居。这要求可真不低，估计也就常营一带还算合适。但这里谈不上学区房，中等吧。

4.跟少数民族没关系，至少20万的常住人口，回族也就不到1万人吧。价格不贵就是因为是五环外，和离四环三环的有距离价格差。常营商品房也6万多呢，涨到8万不合适。

5.我觉得还是认真对待买房这件事儿吧，怎么感觉那么随意似的？200和250差50万呢，总价就相差100万，至少一间房了。五环外的贷款一般243万，低于五环内，都考虑好。
所以还是先做好预算，然后列清楚到底主要需求是什么，毕竟几百万的房子呢，重视点儿好。也别太潇洒的不在乎贬值了，越是这么潇洒，买到不保值房子的可能性越大。仅供参考。