北京买房：理清思路，购房建议651|东城|丰台|学区房|西城|通州

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

我是首付首贷，总价希望930以内，主要看了东城海淀朝阳的次新盘。目前没有小孩，大概率5年后会换房，所以暂时没有学区需求，以自住和保值增值为主。目前有几个纠结的房子：

1、东城：华龙美晟全南两居860，中楼层无遮挡，小区环境还行，纠结原因周边环境差。出来是沙子口斜街很多老头乐，每次经过都得叹次气，对面还在拆迁，中介说这条斜街以后会跟刘家窑路打通，宝华里拆迁建好后环境会改善，您怎么看呢？

2、海淀：1）莱圳家园70多平全南两居，环境挺好就是五环外，大概率以后会换到城内工作，加上想把手里资金用足（买这个大概剩余资金100），所以也有点犹豫。2）逸成东苑小三居，预算超了，980左右需要努力使劲儿才能够着，不知道有没有这个必要。

3、朝阳：首城国际B区，930左右两居，全南两居，5层。看数据这个小区涨了很多，有些人觉得不值，担心高位接盘，加上网上业主评论说隔音很差，物业也一般，实际看房觉得密度很大，看起来有点压抑，所以犹豫，不知道自住体验会不会好。

以上是目前纠结的房源整体情况，优缺点都有大概了解，但是还是不知如何做判断和最终决策，希望能听听您的专业分析，谢谢！或者按我的情况，还有其他次新盘推荐吗，有的话也麻烦您一起发我下。

A：

1、三种完全不同的产品。东城的是普通学区房。海淀的俩算学区房，但溢价不高。朝阳的不算学区房，就是普通房产。

2、如果是还没小孩儿，那何必非得买学区房啊？永外的溢价率现在可超高，让中介给你算算定安里和定安西里的差率就知道了。花860万，能得到估计能得到不到600万的居住体验，那300万闲置，自己考虑是否划算吧。而且过两年就是入学低谷期，是否有风险也自己考虑。

再一点，永外这可是带着30%以上的溢价还没双井高呢，可前些年是不带溢价两边同等价格，你觉得这升值性算好的吗？

环境改善就改善呗，就跟北京其他地方不改似的。南三环改了十多年了，环境是已经好了很多，但对房价帮助不大。真要是资金多就买中海紫御吧，这还相对不错，就是贵，大户型的保值好。

3、买莱圳家园吧，原来叫莱镇香格里，算是各项兼顾的，有些溢价也无所谓，海淀所有普宅都有，这儿不算高。资金的事儿只能自己定，要不看看周边，上林溪什么的也差不多，这就应该能用足了。五环内要是喜欢地段儿再买，不太好说能扭转趋势。

4、我没明白你这是在哪儿工作啊？南二环，北五环，东三环，三缺一，要不再来个西四环凑桌麻将？

首城保值挺好的，我之前在这儿有过房，前几年卖的。隔音我还真不知道，没住过。真要是在附近上班就买这儿吧，比永外的性价比高多了。不过双井一带升值更好的都是豪宅，特豪的，首城也算不上太好，略有超出，没赶上海淀五环外。朝阳四环内一直这样儿，首城就算是不错的了，三个里作为次选吧。

5、新盘问卖房的吧，网上组织看房团的那些，他们熟。我好多年不卖了，推荐不了。

仅供参考。

二

我现在是松榆东里一居室3年，能卖250万，贷款还有30万。旧宫有一个一居宣颐家园，公积金贷款，能卖220左右，还有贷款50w。老大2021入学，在松榆东里。老二2025入学。目前想卖掉一套，换个学区房。不知道如何操作。

学区房只看了东城，主要觉得东城佛系一点。但是东城只能买400万左右的，选择太少。1、卖一套还是卖两套，卖两套的时间会很长吧。2、买东城还是海淀。学区兼保值。因为松榆东里买了三年，没涨。而学区房涨了20%。东城买哪里合适。如果买海淀，建议买哪里。什么时间买合适，现在有个退税政策。

A：

1、如何操作？既然想换到东城，那松榆里的就住不上了呗，先卖这里吧，保值性略弱，不如旧宫。卖一套还是两套，这看自己是想占坑儿还是想自住了，量力而为。卖两套的时间看价格，都不是高价房，不算难卖，同时卖也用不了多长时间。

2、买东城还是海淀？这之前就没考虑过孩子上学的事儿吧，都上学了还问这种问题，只能说不太重视教育。

是天牛娃就在哪儿都差不多，东城只是牛娃少，并不是资源弱。当然最好是去海淀，天才多，更能激发潜能。如果是牛娃虎妈也最好去海淀，凭实力争夺顶尖儿资源，卷他们。不过准备好时间精力和补课的钱，海淀的压力可比东城大多了。如果是普娃佛母就在东城吧，甭去海淀受罪。

另外提醒一下，既然大宝已经上学，那到了东城就是派位，好学校够呛，是否跨学区也不敢保证，考虑好。海淀也一样，小学派位，小升初先拼点招，然后也是派位。二宝不受影响，正常升学。

3、学区兼保值，这资金够呛，一般能做到这点的都是豪宅，1500起，最好2000万以上的。千万以下的在哪个区都是普通学区房，总价越低，溢价率越高。考虑好，之所以学区房上涨，是因为明年达到北京有史以来的入学最高峰，仅2017年的京籍孩子就17万多呢，所以家长们才抢房，推高了溢价。

而2025年就开始明显下降，京籍孩子13万，2026年还就10万了呢。所以这会儿去抢学区房也就是上学为主，别太刻意的追求其他了，只能看政策和运气。

二宝2025年上学，那就是今年上幼儿园吧？感觉到名额紧张了吗，前几年那种半夜排队的新闻还有吗？等他上学的时候也是今年这种行情，做好准备。

4、买哪里，如果400万的话，东城常规就是东崇前的兴隆都市馨园，20多平的开间公寓，纯占坑儿房，溢价高但总价低。海淀不好说，反正也都是靠鸡娃，中等学区看哪里都行，转学的话也都是派位，小升初争取点招吧。

5、我觉得你们还是再考虑一下吧，本来就后知后觉，还不太重视，怎么感觉跟闹着玩儿似的？如果真重视教育，那就了解一些各行政区的教育模式，看自家适合哪里？这没有标准方案，只看自己的财力精力和孩子的天分，以及期望值。

如果重视房子保值什么的，那也看看学区房的供需趋势，别盲目的就跟风炒房，风险很大的。都说涨了20%，那德胜顶级学区赔20%的还有的是呢，哪儿说理去啊？

所以还是先自己考虑清楚吧，到底是想要什么，这预算做不到各项兼顾，必须取舍。

仅供参考。

三

通州九棵树瑞都国际北区的房子，小学划片划到了教育学院通州第一实验小学，将来对口好像通州二中。然后为了照顾父母，想换到丰台方庄这边，将来可以上成寿寺小学，初中对口北京十八中初中部。能不能单纯分析下这两个房子的学区，哪个更好？有利于孩子读上高中。

A：

1、通州和丰台，比学区，哪儿有利于上高中，这怎么比啊？相当于问河南河北哪儿考大学更容易？不好比，对于牛娃都容易，普娃都挺不容易的。

2、十八中本部的可以算丰台学区房，但溢价不高，放到北京市不算什么。成寿寺小学的就更不算了，就是普通房产。瑞都国际更不算，保值不错，没学区概念。

十八中的普高率我也不知道多少，估计70%以上吧，肯定超过丰台平均值，80%以上有可能。以录取线来说，如果把十八中放到通州，估计能在前几名，落后于潞河中学，但肯定排名在二中通州之上。

通州的对口好像是二中？别好像啊，问准了吧。二中通州的普高率多少我不知道，但从行政区来说，通州一般比丰台石景山低10%，算不错的。那以二中来说估计就是平均值，60%左右。

3、简单说吧，如果单以学校来说，同样是普娃，应该是十八中上高中的概率更大。但这得看孩子的天分和努力程度，概率只是概率，起不到决定左右。

仅供参考。

四

西红门附近小两居能卖500万，还有贷款200万，手头150万资金，孩子27年上小学，在亦庄工作。亦庄工作，孩子亦庄上学感觉幸福感很高，并且亦庄学校比目前这里好，亦庄房价涨太快，老回迁房占个学区，50平能卖320万。

现在纠结是否：1、直接卖现在的换到亦庄买个大概600w的房，估计也是小两居跟现在比没啥改善。2、在亦庄买个上述的小的占坑房，将来去上学，旁边租个大的住。3、两耳不闻它咋涨，淡定等到26年再说，都说上学孩子会减少，可身边同事又说过几年亦庄学区得涨到10w，特难淡定。

A：

1、亦庄学区涨到10万，指老房吗？那如果在没有大盘配合的情况下，这溢价率就是中国第一学区了，远远超过中关村金融街和万柳。

有可能吧，听说刘强东正申请让亦庄所有的孩子直升清华北大哈佛耶鲁呢，毕业要再给个市长省长的凑合干干就还能涨，100万都有人买。

反正现在亦庄的成绩还不算太牛，甭说东西海了，离朝阳都还有较大差距，快赶上丰台石景山了。不过亦庄的增长确实快，家长们都是赌未来。但最好别幻想几年就能超过金刚和小强们，百年的教育沉淀不是几年能超越的。当然理想可以有，万一实现了呢？

2、2026年孩子减少，这不是谁说的，而是国家统计局公布的。明年入学的孩子是2017年为主的，京籍17万。2026是2020年出生的孩子为主，10万。2027年是去年的孩子了，好像不到10万。就这么个事儿，看自己怎么判断了。

3、房子是用来住的，学区是用来上学的，该买就买，其他升值什么的都是副产品。所以还是先考虑居住吧，亦庄学区挺好，成绩逐年提升，为了上学该换就换。

也别太考虑炒学区，赔钱的有的是，如果成绩达不到预期，那涨多少就跌多少。丰台人大附的学区房前些年卖出天价，结果到现在全在那儿站岗呢。学校的成绩是逐步提升的，亦庄也不是一天就建成的，期望值别太高。

仅供参考。

五

我这种情况是否建议换房。若换，1000-1200万总价左右二套投资买房的话，推荐哪里？简单说下我的情况：2019年在朝阳新源西里中街16号楼（劳动部楼房，养护较好）购入一套老破小西北向小两居，市值大概500-550万的样子（购入价约460w）。当时购入考虑是：孩子可以上新源里幼儿园（公立），以及17号通车能升值（预计23年9月）。目前出租中，租金约9000。

目前我跟先生在知春路上班，打算明年要孩子，未来计划孩子在海淀中一二三或者西城上学。但现在买学区房政策风险大，担心高位站岗，所以想等2026-27年孩子3-4岁时，看情况买学坑房，如果学区均衡不用买学区房更好。长期可以投住分离，在公司或学校附近租房。

咨询：新源里的房子除了租售比高以外，整体涨幅感觉是没跑赢大盘的。所以在纠结是否应该现在出售，置换一套优质房产？目前家庭年收入约200w，月供＜7w可承受。如果要置换的话，想加杠杆上1000-1200w总价的房子，推荐买哪里？会不会高位站岗？

A：

1、新源里，这种老房的优势就是租金收益高和稳定，不可能跑赢大盘。这就跟人似的，都成老头儿了，那优势是稳稳当当的拿退休金不干活儿，肯定是跟着北京平均值上涨的。但非得让人家去跟海淀的码农比工资涨幅，这是想累死老头儿吗？

2、海淀中一二三，那西城对应的就是金德月，都是顶级学区。不过1200万以下的房子在这些学区不算太特殊，溢价率也都不低，性价比就不算太合适。以万柳金融街为例，一般是1500以上，2000起步更合适，这种房才是普通家庭买不起炒不动的，相对更稳妥。

所以如果还没要孩子，那一般不建议这会儿买西海的。可以看看朝阳的，这价位也能买到学区房，算不上顶级但也是很不错了，溢价率都不高，没溢价的也有，毕竟朝阳的学区房氛围不浓。

3、所以这看期望值吧，如果非得要顶级学区那就只能承受风险，甘蔗不能两头甜。能商量的话再考虑朝阳的，优势是性价比高风险低。这先看自己的需求吧，然后再说哪里。

仅供参考。

六

2019年在武清买的两居，连税费210万，现在最多能卖150-160万了，请问是否该止损。本来是为了落户和孩子上学，但现在孩子在北京已经入学，所以还是准备在北京积分落户。95分加上职住分有希望。如果买的话，以现有180万现金，二套资格，有没有可能在郊区买到学区房？目前孩子在丰台村小上一年级。

A：

1、我不懂外地楼市，武清都好多年不去了，还是咨询当地懂行的吧。

2、180，二套，理论上最多能买到300万的，税费另计。如果包含税费，那能买到260的应该就差不多了。城六区之外也就是通州和亦庄还可以算学区房，这价位在亦庄买不到，通州能买小户型，但有购房资格吗？而且通州今年政策变动，学区房都涨了，这价位买不到适合家庭自住，而且不保证入学。非京籍，还是跨区转学，大概率进不去对口学校，考虑好。

3、简单说吧，要是我就把武清的卖掉换到北京了。因为如果武清上涨，北京大概率升值更多。这样现金能到300多万，加贷款能买500的吧，相对好选的多。首选亦庄，或是核心区或是河西，如果户口能在孩子中考前拿到，那就不耽误考人大附或亦庄实验。转学和小升初是否能进好学校我说不好，咨询当地的吧。

仅供参考。

七

最近从中介那里有了解到，房山良乡有一个首创伊林郡二期，现在有新房，毛坯的，已经全部弄好了，只要交钱办完贷款就能很快给钥匙，给钥匙的当天就能给房本。如果能尽快交钱的话就能给更多一点的优惠。最少260多万可以买一个80平两居室，因为是新房，我是首套，首付90多万。这个房可以考虑吗？这种和亦庄北岸的开间比，哪个更好啊？

A：

1、首创伊林郡二期，这中介真不错，这好机会都给你留着。给他送个锦旗吧，这样以后要再有卖不出去的房子，他更会首先想到你的。怎么说呢，想发财就得在别人恐惧的时候贪婪，想明白别人为什么恐惧就行。

考虑好吧，这么好的事儿为什么别人都不买啊？是没钱呢，还是看不上，看不见？或者是房山人全都很天真很善良？给我也发个锦旗吧，全北京这种房子我能给你找出十多个小区来，东西南北都有，全是不好卖的，随便挑。

2、简单说吧，260/80=3.25万，还能优惠，这大概率有硬伤，要不然不至于这价格还这么难卖。

二期是2015年开盘的，好像当时比2013年的一期还便宜，怪事儿。但也小两万块钱了，比亦庄北岸便宜点儿有限。或者和当时和昌平回龙观北边宏福苑旁边的畅悦居比比吧，当时一个价儿，地段儿和离地铁远近什么的也差不太多。现在畅悦居和亦庄北岸都5万多，跟上大盘涨幅了，这边儿竟然还有现房没卖出去呢，都是新鲜事儿。

3、或者这么说吧，自住为主的房子，肯定算经济实惠，从自住讲肯定比开间好呗。其他的不好比，不是同一种产品。

仅供参考。