今年二手笋盘特别多，买家只要有购房意愿，都可以和业主坐下来谈价。但是总有一些指标盘价格特别坚挺，比如北滘新城的君兰江山。
萨姐之前介绍过这个盘，因为地段+高尔夫景观+大平层，它可算是北滘的“千灯湖1号”，扛住了今年前三季度北滘二手的降价潮。
| 君兰江山实景图（拍摄：@功夫房产）
但是，我发现最近这个盘陆续有一些很笋的房源放出，比如下面这套：
195平四房，南北双阳台对流户型，挂牌价508万，单价约2.6万/平。
据北滘资深中介小叶介绍，去年这种户型，如果是一线望高尔夫的，基本成交价在700万以上，高峰期成交单价达到3.5万+/平。后排是望体育公园和何祐医院的，去年成交价在600万以上，而且很少业主放盘。
今年6月解开限购之后，君兰江山走俏了一波，成交旺起来了，顺德某本地中介公司一个月成交了超过10套，成交价在2.8万/平左右。
“最近这套房源报价500万出头，算比较笋的，虽然非一线高尔夫，但属于中高楼层靓单位。”他告诉萨姐。
| 阳台景观（来源：恒晟地产）
他分享了一个买房案例：去年有一个客户看君兰江山，从3月看到6月，因为觉得头排大平层价格太高，加上房源少难以下手，最终退而求其次买了后排的，单价也要3万+。
01
市场形势逆转，为什么？
相信大家还记得去年上半年的北滘炒房热潮吧？君兰江山姿态颇高，业主放盘少、反价多，中介有客不敢轻易带看。
一年时间，为什么业主心态发生这么大变化？
中介解释道，二手房市场不同于一手房市场，房源的供应量和挂牌价，全凭业主的想法而定。
“君兰江山的业主是真有钱，尤其是大平层业主，大部分是上市公司领导。旺市抬价、淡市调整资产配置，也是正常的市场行为。”一位熟悉情况的业内人士说道。
那些低价放盘的业主，是为了置换吗？
中介回答：他们可能不是置换，因为他们名下都不止一两套房子了，这边出售的基本都是毛坯状态，可能觉得闲置也是闲置着的，卖掉换一些现金流，好让生意周转。
| 君兰江山一线高尔夫景观（来源：恒晟地产）
02
低价买入君兰江山？你想多了
尽管君兰江山有部分业主低价放盘，但该小区整体挂牌均价接近2.9万/平，对比北滘新城一手都是非常能打的。
贝壳平台显示，君兰江山近30天带看157次，是北滘新城最热门的二手项目之一。
| 数据来源：贝壳
据中介透露，君兰江山主力成交户型是180-241平，目前挂牌量仅40套，尚未排除部分“挂着看看”的房源。实际上，业主诚心卖的房源只有十多套。（数据来源：贝壳）
不仅如此，大平层买家对景观、楼层要求较高，高尔夫头排更受欢迎，但后排价格更为适中，成交量更高。
萨姐翻看了195-198平毛坯房源，业主挂牌价普遍在550-650万左右。对比之下，文章开头提及的房源确实低于平均水平40多万以上。
放眼整个北滘新城，180平以上户型比较稀缺，目前二手只有美的绿城·凤起兰庭、海琴水岸有这类产品，放盘量很少。
新盘方面，保利珺悦府预计将于12月开放销售中心，明年3月开盘，主打143-235平四房，吹风价3.5-4万/平。
| 保利珺悦府项目规划图
03
购房者趋于理性
未来市场更考验开发商实力
很早之前，萨姐和财爷就在直播间说过，北滘新城刚需产品竞争激烈，四房改善户型销量更走俏，更值得投资。本次君兰江山调查，亦印证了这个观点。
我们从侧面了解到，今年6月佛山八大镇街取消限购，北滘被列入非限购区，已经促成了一波二手大平层成交。用中介的话说：“高端买家不缺那一成首付，主要是缺少购房资格。”
到了国庆期间，北滘二手行情也不错，但进入11月以来，高端买家观望情绪更浓，担心房价下跌、利率下调的心态普遍存在。
萨姐认为，虽然刚需客户是市场主力，但这部分群体的“羊群心理”很明显，如果投资客、改善客户都左顾右盼，刚需亦会缺少必要的购房冲动。
所以，接下来的12月，在多重政策利好之下，北滘新城楼市将何去何从？
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