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九龙仓御园，是一个“神奇”的小区。

2016年，这个小区车位租金涨价到每月一千，并且不分车辆排量，一律按照1000元/月收费，堪称成都小区停车费“天花板”。

九龙仓甚至把拒绝支付高价停车费的车主告上了法庭。

▲图据网络

时过境迁，九龙仓御园再次因为车位冲上热搜！

神奇的是，这一次不是因为“贵”，而是因为“太便宜”！

去年底，九龙仓御园搞车位促销活动，最低1万元可以拿下一个人防车位。

▲图据网络

即便是标准产权车位，也低至1.88万一个！

绝大多数车位的价格，只够当年的一年租金。

01

一顿饭钱

尾盘“车位”，低到难以想象

在和业内人士交流中，他们把九龙仓御园这样的车位称为：“尾盘”车位！

尾盘车位，价格便宜到无法想象。

位于北三环成华区的融创玖阙府，交房已经了一两年，车位已经销售多轮，但还是有部分剩余。

去年底，开发商搞促销活动，1.4万就可以买一个产权车位。

一位业主表示，一口气买了两个，一共才2.8万。

相比此前业主10多万，购买的车位，价格要便宜很多。

当然，既然是“尾盘车位”，也就是此前业主挑选剩下的，位置肯定不会好，但是胜在价格便宜。

在甩卖车位这个事情上，无论大小开发商，折扣都很猛。

万科理想城，一个子母车位，价格1万多，也十分划算。

专门从事车位销售的负责人表示，在成都一些郊区盘，带产权的尾盘车位，买到几千也正常。

一些入住率低的文旅项目、康养楼盘“尾盘车位”，价格甚至只相当于一顿饭钱。

02

为什么这么便宜？

供需决定价格！

道理很简单：供需决定价格！

根据成都市对住宅楼盘的要求，二环内每100平米配置1个车位，二环外每100平米配置1.2个车位。

我们经常看到售楼部给到的资料，显示车位配比是1:2，意思是平均1户有2个车位。

这是经过面积折算后的车位配比，目的是让业主更直观了解每户家庭车位数量。

▲图据网络

为什么有车位配比要求？

因为从成本角度，开发商不愿意修太多车位。

一是，下挖地下室成本很高，有开发商计算过，如果修到负二层，平均每个车位成本就要8万左右。

由于现在所有楼盘都要求停车入库，不能地面停车，因此停车位只能下挖，成本很高。

二是，车位只能卖小区业主，多了就不值钱。反过来，如果少修点，不仅单价贵，而且还好卖。

▲图据网络

虽然成都机动车保有量在2021年就突破了500万辆，位居全国第二，仅次于北京。

但有数据显示，私家车保有量为300多万辆，毕竟单位用车，一般不会停到小区。

成都2100万人，七普数据显示有800多万家庭户。

算下来，平均3个家庭1辆私家车，当然这是平均数。

因此，新建小区，即便按照规定的最低比例来修建，最终仍然大概率出现“供大于求”的状况。

不信，随便找一个近些年交付的小区地下车库看看，会有大片的车位空置。

03

不买？

等到最后“尾盘”抄底？

那是不是应该一直不买，等到最后尾盘抄底？

其实也不尽然。

▲图据网络

一般来说，开发商卖车位，有几个阶段。

第一阶段，在卖房之后，尚未交房就会卖一波车位。

这个阶段，购买者，往往对价格不敏感，重点是位置好，就在单元楼下方便，这是第一波客群。

就好比，都知道苹果新机型出来一年后，必然降价，但是还是有无数人会买新款。

第二阶段，交房时，会有一次强推。

交房时，针对一些准备入住的业主，开发商可能会搭配一些优惠活动，促使业主下单。

这一阶段的优惠幅度，主要取决于开发商对“回款”的渴望。有坚决不降价的，也有5折促销的。

▲图据网络

第三阶段，交房后，阶段性促销，甚至逼单。

交房后，随着入住率提升，阶段性搞一些促销活动，赠送免费保养、洗车等。

再不行就逼单。

逼单的通常手段三种：

1、拒绝租给业主，当然这种手段一般是小开发商用，大开发商还是会顾及名声。

2、涨租金，比如九龙仓御园，租1000元/月，目的不是租金，是让业主买车位。

3、上地锁，目的是控制停车位数量，让业主无车位可租。

▲图据网络

大多数租车位业主，或多或少都遭遇过上述手段，不少业主不想麻烦，虽然心里不愿意，最终还是掏了腰包。

当然，如果“扛过”上面几个阶段，等小区基本住满了，开发商感觉，购买力都释放完了，也就只有甩卖“尾盘车位”。

可以看出，车位的销售方式是，用价格来区分客群，让价格不敏感的先买，对价格最敏感的，最后用低价吸引，力求“最终清盘”。

04

“尾盘”虽然便宜

但真没有好货

尾盘车位，虽然低至1万。

但也不是说越便宜越好。

最近，跟一位朋友去看了主城某楼盘，1万出头的尾盘车位。

这个楼盘的尾盘车位十分奇葩：

第一，面积奇葩，号称产权面积33平米，但使用面积只有11平米，公摊66%！

第二，位置奇葩，不少尾盘车位，稍微大点的车，都需要“神乎其技”的车技才能停进去。

比如，下图中红色框内，就是该小区一个“尾盘车位”。

▲实地拍摄

这个车位产权面积虽然有33平米，但是两面都是实体墙，停车只能从车库左边倒进去。

但是，的确很难倒进去，即便经过多次调试，花了一二十分钟，刚好能倒进去，根本开不了门，只能从天窗出来。

所以，这个车位一定只能停带天窗的车！

▲实地拍摄

又比如，上图黑车停的是100号车位，这个99号车主晚回来就很尴尬了，停不进去。

但如果早回来呢，100号车主就停不进去。

这两个车位的关系：停我的车，让别人无车可停！

说到底，两个车位居然只能停一辆车。

▲实地拍摄

再比如，上图这个车位，考验的不仅是侧方位停车，前方的大柱子表明，这是加了五星难度的侧方位停车。

如果不是mini之类的车型，想要停进去需要车王级别的实力。

当然，这个小区的车位，普遍存在问题，开发商是以最低成本完成规定的车位配比，至于停车是否方便，并没有考虑太多。

所以，尾盘车位虽然便宜，但挑到好货并不容易。

对价格不是特别敏感，想要好的停车体验，还是可以提早锁定车位。

教大家一个判断车位购买时机的方法，算下租售比。

比如，小区正常车位售价12万，月租金500元，年租金就是6000元，那么购买车位每年的回报就是5%，跑赢大多数投资理财类产品。

虽然车位转手流动性不强，但如果有长期使用打算，还是值得下手买一个。

主笔：蒋升涛

编辑：小甜甜

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