我们今天来看一家从事租赁和商管的上市公司，上海锦和商业经营管理股份有限公司（股票简称：锦和商管）成立于2007年，2020年4月在上交所主板上市，是上海锦和集团旗下的四大板块业务之一。

锦和商管通过对城市老旧物业、低效存量商用物业的重新市场定位、设计改造、招商运营管理提升物业价值，并在改善城市面貌的同时，挖掘建筑的历史文脉，推动文创产业的孵化发展。目前，其项目已遍及上海、北京、杭州、南京，并将持续在中国一线城市及长三角地区加快开拓与发展的步伐。

锦和商管的主要业务是租赁，占比在75%左右，另有物业服务和其他业务占比在25%左右，2022年两大业务的收入均有所下跌，物业服务和其他业务下跌得更快一些。

其营收同比下降了3%，在2021年增长后，又迎来了一年的下跌。整体来看，近四年的营收累计增长了10%，可以说，锦和商管步入了稳定期，至少在获得新的增长点之前是这样。

分地区来看，仅有北京的业务增长了23.7%，包括其大本营在内的上海的业务均有所下降，实际上其业务主要就在上海、北京和杭州，其他城市的业务规模很小。

锦和商管的净利润最近三年均有较大幅度的下跌，2022年的净利润仅比峰值年份一半略多；在近两年其毛利额创下新高的条件下，净利润的下降与期间费用的支出增长有关。

锦和商管的毛利率在35%至40%之间波动，2022年还创下了40.6%的新高。所以，在营收略有下降的情况下，其毛利额并未下降。上市前，锦和商管的净资产收益率超过20%，但上市后就发生了腰斩的情况，2022年8.7%的水平，虽然不算太低，但已经是其最近六年中最低的表现了。

其租赁业务的毛利率同比略有下降，但仍然高达43%；而物业服务和其他业务的毛利率同比大幅上升至33.4%。

分地区对比来看，在其业务较大的三大区域中，北京和杭州的毛利率大幅提升，而上海的毛利率略有下降。

从其营业成本和期间费用的构成和占营收比来看，近两年主要是期间费用的金额和占营收比上升明显，特别是其中的财务费用增幅太大，这是其最近两年盈利能力下降的重要原因。

这也体现在其资产结构上，2021年总资产、总负债和资产负债率猛增，不仅将新上市融资后明显改善的短期偿能力重新拉回到从前的水平，还导致其长期偿债能力不如上市前的表现。

并不是锦和商管进行了巨额的贷款之类的操作，其实就是2021年以来，租赁负债的金额猛增导致的这一现象。而产生这一现象的原因是2021年受新租赁准则的影响，用“租赁负债“来核算租金支出的原因所导致的。

这种情况下，相当一部分租金计入了财务费用，营业成本中计入的就相应减少，这也是近两年毛利率提升的重要原因。如果扣除这类影响，采用原有口径计算和对比，其毛利率实际是有较大幅度下降的。

其流动资产的质量较高，现金和交易性金融资产高达3.7亿元，占比超过了68%，并没有流动性较差的存货。而其流动负债主要是其他应付款、一年内到期的非流动负债和应付账款等。锦和商管刚性的支付压力其实并不算大，只是其他应付款金额较高，需要看一看明细。

主要是占比63%的租赁押金和27%的股权转让款，以及10%的暂收款及往来款等，押金这类款项并非需要短期内支付，因为相当部分租户还是要续租的，所以说其偿债能力应该还是可以的。

这样一家服务业企业，其税收贡献其实也是挺大的，2022年其税收净贡献就接近一亿元。这不能算少了，因为其净利润也才这个数。

其现金流量表现也比较正常，经营活动的净现金流明显高于净利润（原因是部分租金支出算在融资业务中了），加上可以通过押金等大量占用商户等的款项，而且仅需要滚动退还，也就是说，他们的日子还算过得比较滋润的。

锦和商管的情况就是这样，日子过得还不错，其主要业务位于一线和新一线城市，受现在市场租金下行压力的影响较小。但是，不知道是否是受到疫情的影响，其营收增长的动力明显不足，盈利能力持续下降，也是值得关注的。

声明：以上为个人分析，不构成对任何人的投资建议！