作者：宁蒲
2022年的房地产市场经历了罕见的震荡。机构数据显示，全年百强房企销售额仅约7.29万亿，规模降了四成，基本回到了2015年的水平，并且千亿房企减少23家，仅剩20家。另外根据Wind数据，在已经发布2022年度业绩预告或业绩快报的A股和港股房企中，至少有50家房企业绩预亏，占比将近六成。
过去一年，房企中，断臂求生者众，风雨飘摇者众，能不能活下去、怎么活下去，成了大量房企的自问。而3月30日刚刚发布年报的碧桂园（02007.HK），则延续了作为房企龙头的韧性和实力：整体经营保持稳健，守住了产品交付、债务偿付、经营安全的防线。
年报数据显示，碧桂园集团连同其合营企业和联营公司累计交付近70万套房屋，交付量居于行业榜首，共实现权益合同销售额约3574.7亿元。不仅如此，公司全年总去化率达65%，权益回款金额约人民币3324.8亿元，权益销售回款率93%，连续7年达到90%以上。与此同时，公司财务结构也显著改善，着实体现出行业领先者的稳健。
2022年权益销售额3574.7亿元，现金流表现良好
“阵痛”在全行业蔓延。多家房企在业绩报告中提及2022年的市场和业绩表现时，均表示，疫情和市场下行因素导致项目销售、项目交付量和交付项目的毛利率均大幅下降，进而导致整体结转收入规模和毛利润同比出现大幅下降。
极致的寒冬之下，如何观察一家房企的定力？关键的指标之一，就是保交付。根据年报数据，碧桂园2022全年共交付1384个批次、近70万套房屋，不仅交付量高居行业榜首，而且其中281个项目实现了交付即办证，颇为难得。
在此基础上，放在行业来看，碧桂园的业绩指标是可圈可点的。2022年碧桂园实现营业收入4303.7亿元，毛利、股东应占核心净利润分别为328.8亿元、26.1亿元。一方面，业绩同比表现好于行业整体水平，另一方面，在至少9家房企预亏超百亿、一众港股上市房企宣告亏损之时，碧桂园核心净利润仍保持为正。
还有一个值得关注的指标：碧桂园2022年实现了经营性现金净流入356.2亿元。尤其在行业资金面持续收紧、不少房企陷入资金链危机的背景下，仍保持良好的经营性现金流状况，说明其稳住了企业自身积累的源泉，在大风大浪中稳住了基本盘。
整体来看，碧桂园的财务结构保持稳健。2022年报告期末，其账面现金余额1475.5亿，现金短债比维持在1.6倍左右；净负债率进一步下降至40%，是近十年以来的最低值；剔除预收账款的资产负债率从2020年中期的81%持续下降至69.4%。也就是说，公司现金流保持平稳，负债规模持续下降，可动用资金充裕，具备较强财务安全边际。
本轮地产危机，本身即源于一些地产企业在持续加杠杆后的高度脆弱性，碰上了急速去杠杆过程，而只有在财务结构上保持长期的战略定力，方能在风浪中有所锚定。这一点碧桂园的确做到了，用其集团总裁莫斌的话来说，“2022年我们付出了极大代价，打赢了关乎企业生存的‘铁原保卫战’。”
市场回暖迹象显现，称2023年将重质轻量
进入2023年，政策端、疫情防控端、情绪端，各方面来看均有所缓和，年初至今，地产市场也显现出了一些回暖迹象：中指研究院监测数据显示，2023年头两个月TOP100房企销售总额同比下降4.8%，较去年同期降幅大幅收窄29.2个百分点，其中TOP100房企2月单月销售额环比、同比均实现明显增长。
从“支持各地从当地实际出发完善房地产政策”，到 “因城施策用足用好政策工具箱”，地方性政策从试探性松绑转向应放尽放，范围逐渐向核心城市扩展，再加上去年11月以来融资端政策“三箭齐发”，机构认为，地产行业的“政策底”已现，从供给侧支持，到后续可能强化的需求侧激励， 2023年房地产销售或将企稳复苏，而碧桂园等优质龙头房企将从行业集中度提高中受益。
不过，当前房地产市场已经进入了全新的发展阶段，莫斌认为，“目前，市场处于刚需向改善型过渡的阶段。2022年刚改型产品占住宅产品的比例大幅提升，建筑面积110-140平米的产品成交套数由2015年的35%上升至2022年的46%，说明购房需求受到生育政策开放以及购房者对居住品质的提升等因素影响显性。”
随着商业模式和竞争格局迅速变化，碧桂园表示将进行相适应的战略调整，在逐步提升一二线城市投资额和土地储备占比的同时，“在一二线做高确定性的项目，打造新的独立的产品体系，匹配刚需和刚改的需求；在三四线做改善型需求的好房子，突出公司标准化和成本力的竞争优势。”
2023年，碧桂园将保持稳中求进的风格。公司表示，今年投资将更注重质量，而不是数量，会侧重于确定性高、有价格倒挂的城市。
据了解，截至2022年年末，碧桂园已获取权益可售资源约9555亿元，另有潜在权益可售资源2528亿，合计约1.2万亿，其中75%位于五大都市圈，能够对公司未来业绩形成有效支撑。
免责声明：本文仅供参考，不构成投资建议。
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