如何确定建筑物所占建设用地的范围？

来源：吴光荣著《担保法精讲：体系解说与实务解答》第437-439页。

我们在制定《民法典担保解释》的过程中，最高人民法院第三巡回法庭就遇到一个疑难案件，并就其中的法律问题向其他审判部门征求意见。这是个什么问题呢？案情很简单，当事人对于事实的争议也不大：一个企业向银行融资，便将自己享有所有权的某个建筑物抵押给银行，办理了建筑物抵押登记。但是，这个建筑物所对应的建设用地比较大，建筑物仅占建设用地不到一半的面积。银行主张依据《物权法》以及《九民纪要》的上述规定，一并拍卖建筑物和建设用地使用权，并就获得的价款优先受偿。但是，债务人的其他债权人提出执行异议，认为银行虽然可以请求法院一并拍卖建筑物和建设用地使用权，但只能就建筑物以及建筑物占有范围的建设用地使用权的价值优先受偿，而不能就建筑物占有范围外的建设用地使用权的价值优先受偿。也就是说，债务人的其他债权人认为，虽然法院在拍卖建筑物时，应一并拍卖整个建设用地使用权，但应将建设用地使用权的价值一分为二，银行只能对建筑物占有的建设用地使用权的价值优先受偿，无权对建筑物占有范围之外的建设用地使用权的价值优先受偿，至于如何确定建筑物所占建设用地的范围，则可以采取投影法，即建筑物投影所占建设用地，就是建筑物所占建设用地的范围。

对于当事人之间的上述争议，也存在两种不同的意见：一种意见认为，由于建设用地使用权是一个整体，既不能从物理上进行分割，也不能从价值上进行分割，因此，根据《物权法》以及《九民纪要》的规定，应认为银行对建筑物以及全部建设用地使用权的价值有优先受偿权；另一种意见认为，《物权法》与《九民纪要》关于房地分别抵押的规定，主要是考虑到建筑物与土地之间的自然关系，即建筑物不能离开土地而单独存在，而建设用地使用权虽然不能在物理上进行分割，但是在价值上，则完全可以分割，如果认为银行因接受建筑物抵押就取得对整个建设用地使用权的优先受偿权，就会对抵押人的其他债权人不公平。我的意见是，上面两种观点虽然都有一定的道理，但都过于绝对，因为实践中的情形可能不完全相同，采取一个观点，就会过于极端。例如，在有些案件中，虽然建设用地的面积大于建筑物占有的面积，但大于部分不具有单独使用的价值，且规划上就只有这一个建筑物，此时如果按照上述第二种观点，在价值上区分建筑物占有的部分和建筑物没有占有的部分，就没有意义，也不符合《物权法》以及《九民纪要》的精神；相反，如果建设用地的面积远大于建筑物占有的面积，且大于部分具有单独使用的价值，而规划部门也表示同意增建其他建筑物，此时如果按照上述第一种观点，对抵押人的其他债权人就不公平，因为毕竟当事人是以建筑物进行抵押，只不过其效力及于建设用地使用权，如果将全部建设用地使用权都理解为抵押权效力所及的范围，就可能会诱发当事人以建筑物抵押为名，而实际是为了获得建设用地使用权抵押的效力。这就有点类似赵本山在某个小品中的表演：一个人正在卖猫，但买者看中的是猫吃东西时用的碗，为了得到猫碗，便将猫买下。在此类案件中，也要防止当事人本来看中的是建设用地使用权的价值，但却以建筑物抵押为手段，来实现对建设用地使用权的优先受偿。

基于上述思考，我曾建议《民法典担保解释》就此作出明确规定：当事人以建筑物抵押，抵押权的效力原则上应及于对应的建设用地使用权，但如果建设用地的面积远大于建筑物占有的面积，且剩余部分具有独立使用价值，则抵押权的效力范围仅及于建筑物占有部分的面积。问题是，如何判断剩余部分是否“远大于＂且具有独立使用价值呢？我的意见是，首先要判断建设用地的面积是否明显较大，具有使用功能上的独立性，其次要征询规划部门的意见，看看规划部门对剩余地块的态度。所以，在上面的案件中，我的意见是如果说建筑物占有之外剩余的地块有独立使用价值，而这一点可以和当地的规划部门进行沟通进行判断，则银行只能就建筑物和建筑物投影部分所占面积的建设用地的价值享有优先受偿权。

尽管上述思路我个人是比较认可的，但在表述上面确实有点费劲，且容易引起误解，例如“建筑物所占用的土地使用权的面积远大于建筑物所占用的面积”“且具有独立使用的价值＂，都带有很大模糊性，往往取决于法官就具体案件进行认定，所以最后还是把这一规定给删掉了。当然，尽管没有司法解释的明确规定，上面的意见仍然可以供审理此类案件的法官参考。来源：法门囚徒