就在近期，仁恒木渎项目案名正式官宣，就叫仁恒·溪棠。

仁恒深耕多年苏州多年，凭借其优秀的产品力，赢得了市场的口碑与认可，成为了苏州房地产市场的一块金字招牌。

本次仁恒首进木渎，项目定位为“文化标新作品”，是木渎板块中少见的以洋房为主的改善住区。

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仁恒·溪棠即木渎61号项目，是在2021年11月土拍中，由苏州合润竞得，楼面价15500元/㎡。

根据此前规划公示，项目拟建15幢住宅，包含11幢8-10F洋房，4幢24-26F的高层。

项目外立面，由大面积古铜金色、浅灰、深灰铝板、玻璃和少量涂料打造公建化立面，很具有仁恒的国际风。

仁恒·溪棠将打造建面约119-188㎡户型，据悉，洋房为清一色大平层，定位为高端改善。

此前，规划也公布了7#、9#、10#、14#的户型平面图，高层层高3米，洋房层高3.1米。

7# 高层户型

7#为24F高层，2梯4户，中间户和边户的户型相似，都是3室2厅2卫的设计，双连阳台，主卧套房设计。

9、10、14# 洋房户型

9、10#为10F洋房，2梯4户，电梯为双开门电梯，有一定私密性 ，目前公布了两大洋房户型，均为4室3卫2厅，南向双套房，双联阳台，LDBK一体化等设计。

项目具体位置位在木渎镇金长路南侧、金枫路西侧，周边配套齐全，生活还是比较便利的。

项目南侧1公里内有5号线大冶桥站，北侧有1号线金枫路站，自驾可通过中环西线，到达主城其他区域，交通便利。

周边商业、教育配套也较为成熟，项目周边有有范仲淹实验小学和附属幼儿园、木渎实验小学等；大运城、花样城、天虹商场、悠方可满足购物娱乐需求，同时项目距狮山核心商圈仅约4公里，驾车过去也很方便。

有着仁恒的口碑以及洋房产品的加持，大平层产品开始登上木渎楼市舞台，带动木渎板块人居水平的提升，木渎板块楼市能否凭借仁恒·溪棠重新回到大众视野也值得期待。

经过我们上述盘点不难发现，木渎板块的生活便利度真的很高。

在这座与苏州同龄的水乡古镇里有着悠久的历史和丰富的文化，也有着活跃的经济和便利的交通。

优秀的底子

区位占据优势

木渎位于苏州城西，是沟通苏州城与太湖的交通枢纽，其区位的天然优势造就了板块的生活与交通便利性。

2012年苏州第一条轨交线通车，其终点站之一就是木渎站；2021年轨交5号线开通，可换乘1、2、3、4、号线。

2015年，苏州中环西线金枫路段通车，驾车从木渎能快速通达苏州各个区域，无论是公共交通还是自驾出行，木渎的交通便利性都很高。

另外一个显著优势是地理位置上靠近狮山。地铁5号线几站路就可到达狮山商圈，享受美罗、龙湖天街、泉屋等高端商业配套，生活便利度高。

藏富于民

文旅、高新产业发展迅速

木渎的经济和人口总量在吴中区是处于领先地位的，在去年9月发布的2021年中国百强镇榜单中木渎就位列第27名。

这离不开木渎产业的发展，木渎属于吴中中部高新区，历来是苏州的工业强镇。

近年来木渎重点发展高新创新型产业，三环集团研发总部、吴中国家级科创园总部项目等大型重点产业项目纷纷落户，产业基础得到进一步夯实，未来将打造成为“产城深度融合发展新高地”。

此外，木渎还凭借其生态与历史文化资源，积极发展文旅产业，着力打造西部生态文旅休闲带，以花木、雕刻、藏书羊肉等文化名片，推动木渎全域旅游实现高质量发展。

图源：木渎发布

这个在明清时期就是苏州繁华商埠的板块，在当下仍然能看见当时的影子，先天性区位优势明显，加上经济、人口 、产业的支撑 ，其居住氛围和地理优势也足够吸引一众改善客群。

然而目前木渎板块市场认可度仍然不高，这也源于其一些较为明显的短板。

城市界面略显混乱

这也是木渎老生常谈的一个问题了，大量新房在木渎板块如火如荼地建设，大批老破小却没有及时拆迁，新老社区杂糅，城市建面观感略显不佳。

木渎也针对其做出了相应努力，去年《金山南路以东、胥江运河以北地区控制性详细规划》中的部分控规再次调整，该片区也是木渎新房集中供应区域，未来将有效缓解城市界面混乱、老旧的问题，目前金枫路、长江路片区界面经过发展也有了显著提升。

不过板块城市界面的更新毕竟是一个漫长的过程，相信在政府的规划之下，木渎的兑现能力和速度都能得到很好的保证。

教育、商业

等其他配套短板

自从2012年地铁1号线开通后，木渎就快速聚集了很多商业。

花样城、大运城，木渎天虹，苏州国际影视城，还有悠方、山姆会员店，数不胜数。

然而随着时间日久，除了悠方、山姆会员店等高端商业综合体，曾经火爆的大运城、木渎影视城等逐渐无法满足客户的购物需求，亟待提升。

教育也是板块的弱项之一，楼市上木渎打着“狮山南”的称号，但相比紧邻的狮山，木渎教育资源的吸引力较低。

除了木渎实验学校、木渎高中受认可外，其他如范仲淹小学、南行学校等教口碑属于一般水平。

回看板块楼市，在数年前，随着城市发展的外拓、中环的修建，新区狮山的崛起，木渎也凭借着上述的区位、产业等优势也曾立于楼市舞台的中央。

2016年起，国瑞、中铁建等多家品牌房企纷纷进驻木渎板块，相继刷新板块楼面价，中铁诺德木渎53号地块，也就是中铁诺德国礼项目楼面价甚至到达了2.89万元/㎡，一时间风头无两。

然而过去之路顺遂，前行之景却不是一帆风顺。

2018年开始，木渎的地价开始回落，成交楼面价相较于之前鼎盛时期直接腰斩，昔日地王如姑苏上府、诺德国礼等项目入市时的备案均价也仅比地价高2000元/㎡左右，到中铁诺德国礼二批次取证备案均价仅2.7万元/㎡，房价比楼面价还要低。

近两年多以来，木渎仅有四宗宅地挂牌出让，并且至今仍没有地块成交楼面价能够再次突破2万元/㎡的大关。

这主要也是因为2016年多块地王入市，一下子将木渎的预期也拔高了，而随着限价政策的到来，木渎地价回归理性，整体楼市环境也逐渐趋向平稳。

从近五年的木渎楼市来看，板块商品住宅的成交量在2016年达到了高位，随之呈有所下降趋势。

2018、2019这两年木渎商品住宅的成交量都在30万㎡左右，2019年以后，成交量维持在25万㎡左右，市场表现较较为平稳。

2022年，即使有疫情影响下，木渎板块的成交量甚至有所提升，这在苏州区域各个板块也是比较少见的。

2022年木渎商品住宅的供应面积14.1万㎡，成交面积为25.95万㎡，呈现供小于求的态势，供求比仅为0.54。

这主要是近两年来，木渎板块楼市一直处于去库存状态。

目前板块主力在售项目都位于金山南路以东片区，璟萃雅园、中铁诺德国礼、碧桂园大境风华等项目在售，成交均价在2.4-2.6万元/㎡，外加仁恒溪棠、惠润51号项目、合润5号项目待入市，板块竞争相当激烈。

但我们知道由于木渎板块靠近狮山的区位优势以及交通便利性，板块客群主要以木渎地缘客群以及狮山板块外溢为主，木渎楼市发展的重要机遇仍然重点在把握狮山外溢。

虽然今年狮山板块供应进入爆发，但能抢到的概率还是很小，外加目前木渎的新房房价大约仅是狮山核心项目的一半左右，价格也存在洼地优势。

板块有品质的改善产品还是能够受到市场认可，如璟萃雅园项目，凭借建发新中式风格与优秀的产品力，销售成绩亮眼，还取得了今年克而瑞一季度吴中区商品住宅销售榜单冠军位置。

从当年的苏州楼市明星到如今的趋于平稳，木渎板块的地位确实有所下降。

城市界面、教育资源也是木渎板块需要提升的两个弱项，不过目前金枫路、长江路片区界面经过发展也有了显著提升。

对于一些自住客户而言，尤其是在狮山工作，考虑通勤方便的购房者来说，木渎位于狮山南，能够享受狮山除学区以外的几乎所有配套，而又无需承受狮山的高房价，且板块内功能配套完善、生活氛围浓厚，在苏州楼市同等价格梯队板块中性价比较高，确实很有吸引力。

加上近年入市的项目产品力都较不错，本次仁恒进驻木渎，也承载了许多改善用户新的期待。

总的来说，如果想要回到苏州楼市的舞台中央，木渎还需要不断的发展，提升自身优势，弥补板块不足，才能真正的给予购房者更多的信心。

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