我先说结论,只要你投资收益率低于房贷利率,提前还贷永远是最优解!
我之前买房的时候房贷利率是5.8%左右,一问身边的同事,最高的超过6%,普遍是5.5%以上,都高得离谱,现实社会中,你去哪里还能找到稳定5%收益率的理财方式,利率普跌之下,连3%都很难找到了。
所以,我还是那句话,如果你有闲钱,最好还是提前还贷!
另外,我再说一下还贷时间点问题,我看有一些人在说,会有一个最佳还款时间线,这是真的吗?
我特意去计算了一下每月房贷利息偿还额度,假如都是按30年期计算,你会发现利息偿还额度是一条抛物线,前期偿还利息高,后期偿还利息低,前十年累计偿还利息占所有利息的48.5%,第二个十年偿还利息占利息总额的36.3%,最后十年占15%。
因为我们大多数人都是选择本额等息偿还利息,每个月还款额是一样的,但是利息的还款额并不一样,前期贷款额高,利息也高,同等月供用于还房贷的部分就很少,后期随着本金偿还额增加,偿还利息才减少,要记住一句话,只有先还完银行的利息,你才有资格偿还本金,本金还得越快,越划算。
然后,我又统计了在每一个阶段你提前偿还本金之后的累计还款额,能够清楚的发现累计还款的总额是一条增速越来越慢的弧线。也就是说,其实并没有所谓的还款黄金节点,越早偿还本金,性价比越高。在存量房贷利率即将降低的现在,何不等等。当然,有钱的土豪另算。
好了,上面说的是有闲钱且投资收益率低于房贷利率的群体,对于更大多数的手中闲钱不足的人,没必要掏空所有现金流甚至借钱去还款,等房贷利率降低才是最优解!
如果是前两年上车的房贷差不多是5.8%左右的利率,在去年LPR利率连续降低之后,现在普遍在5%——5.4%之间,而最新的房贷利率差不多是4%,中间差不多有一个点的差额。
一个点的利率会影响多少房贷呢?就以100万,等额本息偿还,还30年为例,如果利率5%,每月还款5368,累计利息93万。
降低到4%之后,月供变成4774,每个月少还594,月供少了10%,累计少还22万,差别还是很大的。而且贷款金额越多,月供减少额越多,如果你房贷三五百万,月供就少两三千。
所以,这个存量房贷利率政策还是值得期待,唯一的问题就是到底多久才能等来?都说读秒等待,但是你是知道的,银行的秒针一般都不怎么动!
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