以前都说高考是千军万马挤上独木桥。

现在，对于在广州想在主城买房的刚需来说，亦是如此。

不知道大家有没有发现，近一两年入市的市区全新项目，大户型豪宅盘占据大头。

也就是说，广州的刚需们，接下来留在主城的新房选择越来越少了。

开发商做刚需新盘，兴趣不高

以往，一直说天河新房均价普遍8万+/㎡起步，抛弃刚需。

如今，这个情况已经从天河逐渐蔓延到整个中心区及近郊区域。

不说海珠、越秀，一向亲民的荔湾，也越来越往豪宅化发展。

老西关的力迅·西关雅筑现在主要推售大户型，基本迈向800-1000万级别。

白鹅潭大批豪宅产品扎堆，基本上主推江景大平层，均价7-11万/㎡，白鹅潭悦府、广州幸福湾、星河江缦等入手门槛都是1000万级别以上。

白鹅潭悦府实景图

新盘方面，下半年有动态的17个中心四区项目中，绝大多数是纯粹改善盘、豪宅盘，有90㎡以内产品的仅有4个。

一个是位于北京路的汉国置业·港汇台，主推69-144㎡二至四房，其中69㎡二房产品只有30套，项目主力户型为113-144㎡，吹风价10万+，很明显主要客群还是越秀区的改善买家。

而天河智慧城新盘中建·天河精诚壹号，做了78㎡的三房、89㎡的四房户型，功能性不错，在天河具有一定的稀缺性，不过地段属于天河边角位，就周边项目的去化情况而言，定价可能过于乐观，市场接受度不算太高。

相对较为适合刚需入手的是荔湾两个项目，珠实·西关都荟已开盘，89㎡四房实用紧凑，根据开盘去化来看，较受买家青睐。

万汇天地·朗庭，大盘配置，难得小户型，基本提前锁定“热销”。

把面积段放宽到100㎡以内，“入围”的也仅有海珠的方圆滨江壹号和越秀的公园前君熙府。

不过，这两个项目严格来说并不算“刚需”，方圆滨江壹号三房户型92㎡起步，而公园前君熙府最大的产品到195㎡五房。

再把目光转至白云、番禺。

白云区TOD上盖综合体全新盘珠江右岸，将打造约124-142㎡高层四房和约210-300㎡的大平层，主打稀缺江景+地铁上盖+纯粹大户型，相信定价并不便宜。

万科·瑧山府（原名：万科·璟云府），位于白云新城核心区，直线距离白云山约600米，预计推出约110-190㎡四房户型。

番禺万博的华润置地·长隆万博悦府，首推约98-142㎡三至四房，吹风价8万/平，注定低调不了。

大户型、总价高，不少拿到市区靓地的开发商纷纷着力打造改善项目。

这么说吧，如果你是纯粹的刚需买家，在市区买新房的门槛越来越高，大多数项目基本都是“要不起”。

持销的大盘，今年抛弃刚需客

全新盘没多少新选择，在售的项目又怎么样？

少年君发现，核心区不少持销的大盘，小户型售罄，今年都拿出了大面积的户型出来卖。

比如说，天河的城投珠江·天河壹品建面73㎡小户型售罄，建面约96-126㎡户型，总价800万元以下货量正在减少。

又比如，荔湾的万汇天地，自金域曦府售罄后，今年推出top级瑧系在穗首个项目「瑧园」组团，主推建面约110-141㎡的四房空间，按照万科的定义，是“滨水高定顶豪人居范本”。

万汇天地·瑧园项目示意图

这些原本还有小户型选择的项目，也在逐步地抛弃了刚需客。

刚需买家，还有怎么选择？

那么，刚需想在市中心买房，还能有哪些选择？

房频君挑选几个有烟火气、周边近地铁、户型好的刚需项目，接下来不妨就一起看下。

广钢花城（荔湾）

“同等面积多一房”，珠实的极致的产品设计，为刚需、首改买家留在主城创造机会，其中珠江广钢花城就是其代表作之一。

主推的建面约67㎡3房2厅1卫户型，格局方正，动线紧凑合理，放眼整个芳村，三房仅是290万起，实属是性价比之王。

另一个主推户型建面约87㎡3+1房2厅2卫，双开间朝南，主卧带有私人卫浴，还多一个灵动空间，随家庭成长需求安排，实用性很高。

项目800米范围内手握2个地铁站——地铁10号线广钢新城站（预计2024年开通）、地铁22号线南漖，未来直达珠江新城、天河路商圈及广州南站等区域了。

同时，项目周边有广钢城市综合体+广船商业体的55万㎡商圈，一路之隔就是已开业广州医药港星河COCO Park。

价格诱人，综合素质不俗，珠江·广钢花城在荔湾乃至整个中心区，都极具竞争力，想安家主城的年轻刚需不妨“多看一眼”。

保利·和悦滨江（荔湾）

再来看看保利和悦滨江，项目有2大优点：产品出众，性价比高。

项目在售建面约74-107㎡三至四房，总价三字头可上车。

六户蝶形楼+基本全南向小户型+大型中心花园设计，户型科学布局，N+1房设计，实用率高。

关键是，保利和悦滨江距1号线西塱地铁站约800米，未来四地铁汇聚。另外，项目距花地河仅160米，部分高层户型还能享受花地河河景。

整个项目规划了8栋住宅，1所幼儿园，北边还规划了临街商业，可满足业主日常需求。

力诚·榕诚湾（荔湾）

力诚榕诚湾也是以高性价比出圈，在售建面85-165㎡三至四房户型，三房总价三字头起。

项目作为茶滘旧改的第二个融资项目，位于茶滘城中村西南侧，向西紧邻花地河，临江30米，头排无遮挡南向瞰江。

项目配建有48班的九年一贯制中小学，以及3所12班幼儿园。周边3公里内，有真光中学汾水校区、省实中小学等多所优质学校。

珠江·西湾里（荔湾）

浓厚的烟火气，是大家喜爱市区项目的关键因素之一。

珠江·西湾里，650米内有楠熙西湾路、凯美洛、红黄蓝、协和4所幼儿园，附近协和小学，广雅小学等优质学校环绕，让业主告别教育焦虑。

同时，680米到8号线鹅掌坦站，2站到越秀，9站直达珠江新城。

举步可达28万方悦汇城，近享咫尺繁华，全方位醇熟配套“即住即用”。

产品方面，珠江·西湾里推出约62-89㎡二至四房，高实用率户型，解渴荔湾刚需市场，总价约330万起，大大降低了中心城区置业门槛。

珠实·嘉悦湾（白云）

相距1.2公里的珠实·嘉悦湾，位处环市西板块，配套成熟度也是相当高。

地铁8号线同德站/鹅掌坦站距项目仅约600米（直线距离），步行到地铁口只需8分钟。

悦汇城、骐利广场、新都汇购物广场都离得近，项目周边的烟火气也很足。

除此之外，产品设计很符合老广的口味，两梯四户，正南北分布，所有户型都朝南，西边能看石井河。

主推89㎡3+1房两卫和112㎡4+1房两卫，静谧且舒适，实用率高，总价420万起。

中海江泰里（海珠）

在大户型遍地、套均总价最高的海珠区里，主打小户型的中海江泰里是特别的存在。

项目主推75平/82平三房及105平四房。其中，75平三房只需500-550万元可以入手，82平三房总价约570-620万元，虽比上述项目价格较高，但在豪宅林立的海珠已属难得。

项目位于海珠西板块，周边配套醇熟，距离2号线/11号线（在建）江泰路约120米，是真正意义上的地铁上盖盘。

此外，中海江泰里虽然体量不大，但自身配建了一栋3层商业——潮里mall，将集合艺术展厅、咖啡厅、精酿餐吧、下沉广场以及露台外摆，年轻人想要的早C晚A随手可得。

市区的新房都在向改善靠拢，按照如今刚需新盘的补货速度，当这些盘逐渐卖完，市中心刚需盘真的会有“断供”的可能。

因此，少年君建议：若有意向在市区购买刚需户型的朋友，碰到还能够得着的项目，可以尽快出手。

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