当潮水退去，更能看清价值所在。
经过近3年的市场调控，二手房市场不断挤出“泡沫”，也打磨出了“珍珠”。
当我们仔细盘点2020年与2023年深圳二手房成交情况，就能发现不少昔日的热销红盘至今依旧热销。
他们有什么与众不同吗？我们一起来看看。
01.
23个二手热销红盘
到了2023依旧榜上有名
通过对比2020年与2023年二手房成交情况，可以发现在2020年八区热销前5榜单的41个盘中，有23个盘到了2023年依旧霸榜各区热销榜单前5。
按热销盘留榜数量来看，福田留榜4个、南山4个、龙华4个、坪山3个、罗湖2个、宝安2个、龙岗2个、光明2个。
按成交数量来看，排前十的楼盘依次为：
宝安西乡领航城（83）、福田皇岗皇御苑（78）、龙华中心壹成中心（75）、龙华民治金地梅陇镇（74）、龙岗大芬桂芳园（73）、南山西丽桃源村（71）、宝安西乡桃源居（70）、罗湖水库百仕达花园（68）、福田石厦益田村（64）、南山前海星海名城（61）。
这前十热盘分布在六个区，宝安2个、福田2个、龙华2个、南山2个、罗湖1个、龙岗1个，各区分布相对均匀。
与此同时，壹地产还盘点了这23盘2023年具体成交情况。
23个盘中有14个盘成交主力房源在2023上半年都是高于参考价成交的。
其中，成交均价高于参考价10%-20%以内的就有11个。
另外，有6个接近参考价成交，仅有3个低于参考价成交。
从近期成交情况具体来看：
7月7日，万科金域缇香有86㎡房源43149元/㎡单价成交，高于指导价2.73%；
7月9日，梅林一村六区有96㎡房源以78354元/㎡单价成交，高于指导价0.58%；
7月14日，深业东岭有90㎡房源以76103元/㎡单价成交，高于指导价16.19%；
7月16日，壹成中心有88㎡房源70792元/㎡单价成交，高于指导价4.11%；
7月16日，万科第五园有89㎡房源61540元/㎡单价成交，高于指导价4.31%。
可以看到，3年来依旧热销的这23个二手盘不仅成交热度（量）在线，成交水准（价）也很给力。
可以说，3年政策的实行就像一根灵敏的探头，扫视楼市的边边角角，将“泡沫”精准显露，也将坚挺的“珍珠”呈现。
那么，为什么经历3年“去泡沫”这23个二手盘依旧坚挺？
深入了解后，不难发现他们都存在一定的共性。
02.
3年依旧坚挺
离不开三大共性
首先，以罗湖、南山、福田、宝安、龙华、龙岗等 六 区的 一个 热销盘为例，来看看他们的基本 信息 。
罗湖黄贝岭深业东岭：
入市时间2016年，2017年竣工，次新房大社区。
深业东岭（8月3日实拍）
可售商品房套数1214套，户型涉及36㎡的1房-146㎡的5房， 参考均价65500元/㎡。
深业东岭商业体（8月3日实拍）
该楼盘近地铁2/5号线黄贝岭站，对口翠园实验+螺岭小学学区，自带约4万㎡商业体。 （具体学区分配请以教育局官方发布为准）
福田皇岗皇御苑：
1998-2001建成的园林大盘社区，与皇岗口岸一路之隔。
皇御苑一角 （8月3日实拍）
皇御苑1-4期二手房参考均价在7.11-7.5万/㎡之间。
皇御苑廊桥直通地铁站
该楼盘近地铁7号线皇岗口岸，附近有皇御苑学校小学部、福民小学、福田区第二实验学校初中部等。
小区自带沿街商业，底商种类丰富，就近还可去购物中心、会展中心等市级大商圈。
南山星海名城：
竣工日期2000年-2007年，小区总户6875户，是 前海罕有的超大规模精品住宅社 区。
星海名城1-3、5、6期指导价7.39-8.88万/㎡之间。
星海名城 （8月3日实拍）
该楼盘近1号线大新地铁站，项目北面是荷兰花卉小镇、中山公园，西面是北大附中学校，南面是住宅区和前海小学。
宝安西乡领航城：
领航城位于宝安西乡航城街道， 是深圳大体量社区之一。
领航城 （8月3日实拍）
领航城一期2012年开盘； 二期领航城·领翔于2016年10月入伙； 三期分领丽、领尚、领秀三块，约2400户。
领航城领秀园林 （8月3日实拍）
四期为商业，包括购物中心、商务公寓和创意产业园等；
五期领航城·领誉共10栋131-179㎡四房带装修大户型，带5.5万㎡山水园林；
六期为5星级希尔顿逸林酒店。
领航城指导价基本在6.1万/㎡左右，其中领丽为6.23万/㎡。
领航城领秀一角（8月3日实拍）
该楼盘近地铁12号线桃源居站；二期背后即九年一贯制公立的航城学校，配备6班幼儿园、12班小学、9班初中；一期、二期、五期各设有一所幼儿园。
龙华红山莱蒙水榭春天：
建成年代2012-2013年，是整个红山最大的高品质小区之一，建有较大的社区园林，以及运动场馆，篮球场和网球场等。
一共分为1、2、3期 和5、6期A/B区， 指导价1-3期约为7.3 万/㎡ 、 5、 6期约为9.05 万/㎡。
实拍莱蒙水榭春天
1-3期对口龙华实验学校，5、6期A.B区对口深圳高级中学北校区。（具体学区分配请以教育局官方发布为准）
图源龙华实验学校公众号
该楼盘近地铁4号线红山站，约五百米内辐射红山6979等大型商业，以及深圳美术馆等优质配套。
龙岗大芬桂芳园：
是一个超大型社区，于1992至2007年间，先后分8期开发，其中1-6期属于南湾、7-8期属于布吉。
1-8期，指导价4.29-4.85万/㎡。
图源钉图
近地铁3号线大芬站，附近有时光里等大型商业，以及南湾实验小学、南湾学校、木棉湾学校、可园学校等教育配套。
此外，该楼盘配有网球场、篮球场、乒乓球室、桌球室、桑拿浴室、阅览室、健身中心及儿童游戏室等。
综合来看，壹地产发现这些二手热销盘基本存在以下共性：
共性1：大社区大体量盘。
看到这里，小伙伴们应该都发现了，上面的6个二手热销盘都是大社区楼盘。
大社区一般产品线都比较丰富，像皇御苑就是 从20多㎡的小户型到100多㎡的大户型都有。
生活需求基本在社区内就能全覆盖，这些楼盘甚至很多都配置了运动场所， 这 是周边很多小区少有的 。
宜居的大社区环境、多种选择性也让这些热销盘在二手房的市场长时间占有一定份额。
共性2：位置好配套优秀成熟。
目前来看，上面6个二手热销盘位置都不错，同时又各具优势。
如，处于南山前海的星海名城 距离科技园、后海、前海这几个南山的就业中心都比较近，而且近地铁通勤很方便，成为了很多人才居家、租房的首选之一。
再如， 莱蒙水榭春天 成交也很活跃，好的优质教育配套就 是他们的加分项。
据了解，目前 整个红山带深高北学位的二手房比不带二手房的价格平均高 3 万 / ㎡。
共性3：对比周边性价比高。
盘点的这6个二手热销盘，基本上楼龄相对周边都偏新。
像罗湖二手市场上老小区扎堆，楼龄10年以内的次新房稀缺，故而深业东岭价格更为坚挺。
亦如未盘点的侨乡村、益田村，因公务属性出售价格低于周边，性价比很高，因此也很受欢迎。
总的来说，这些3年依旧坚挺的热销盘基本都有以上三种共性。
反过来看，拥有以上三种共性的二手盘基本流通性也不会太差。
但一个盘热销的原因有很多种，只能说以上三种共性具有一定的置业参考性，而不是置业的确定性。
03.
利好政策频出
各小区“态度”不同
在实地探访这些热销盘的过程中，壹地产也了解到这些热销盘卖家和买家的一些态度。
大部分卖家对于利好政策频出，表现还是比较淡定。
如罗湖的深业东岭就有卖家表示是否涨价，还是要等政策落地再说。
但也有卖家表现积极，如福田的皇御苑就有卖家已经收回钥匙，计划重新装修加价卖出。
而买家的态度大部分则是认为，影响不大，不着急。
如有中介表示，深业东岭很多买家都是要等到低于指导价的笋盘再下手。
同样，也有买家觉得利好政策频出会影响房价，因此加快看房的频率，如领航城和皇御苑附近门店有中介表示，那段时间看房的人、咨询的人明显变多。
最后壹地产想说，共性就像参照物，政策就像晴雨表，能不能买到“珍珠”，还是要理智结合自身需求。
【2023深圳热盘系列】
@盐田热盘
【版权声明】
本文版权归「深圳壹地产」所有，如需转载，请与我平台取得联系。
【免责声明】
本文部分信息和图片来源网络，如有相关内容侵权，请联系删除。
本文对项目周围交通、商业、文化教育、医疗以及其他市政条件的介绍，具体以政府规划及现场实际为准。
效果图是规划意向的概念设计展示，非最终规划方案，不作为开发商承诺，最终以向政府报批报建的方案为准。
本文所述内容和意见仅供参考，不构成市场交易依据和投资建议，买卖双方权利义务以双方签署的买卖合同为准。
联系人：壹地产（微信：ydc20210420）
热门跟贴