人口流动是零和博弈，一个区域人口的流入，必然意味着另一个区域人口的流出。流动表象的背后反映的是区域产业结构、空间布局、城市功能的完善程度与未来空间。本次专题将以七普分县数据为依据，下沉县域视角，从多个维度深度解析湖南省三四线城市发展脉络。并关联房地产数据，细化行业发展机会。

本篇数据来源及口径：《中国2020年人口普查分县资料》、《湖南统计年鉴2021》，为对齐人口数据，行政区划调整亦截止2020年底，特殊事项以备注形式提示。

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房地产篇

Population Census & City Development

三四线城市住房现状与需求

住房是人们生存和生活的基本条件，居住水平（包括住房面积、间数、设施和住房消费情况等）已经成为衡量人们生活质量的一项非常重要的内容。我们将以常住家庭户为研究对象，分析各地区住房现状。

2020年，全省家庭户均住房面积129.18平方米，人均住房面积为47.52平方米。人均住房面积比2010年增加12.83平方米，有较大改善。

分城市来看，株洲、常德、张家界三城人均居住面积高于全省均值，其中株洲一直处于全省三四线城市首位；衡阳、邵阳、永州及娄底四城有明显提升，从低于全省均值到高于全省均值，其中邵阳增幅达77%，一跃成为全省第二。岳阳、益阳、郴州、怀化及湘西州五市州仍然低于全省均值；湘潭十年间提升较小，从高于全省均值下降到低于全省均值。

人均居住面积扩大的同时，居民住房质量也得到较大提升。除管道自来水外，独立厨房、厕所及洗澡设备普及率均较高。按照综合排序，常德、张家界、郴州综合住房质量优于其他地市，永州、湘潭、衡阳相对较差。

根据七普长表抽样调查数据，全省各地区自有住房占比均达80%以上，常德自有房率最高，郴州最低；湘潭、株洲购买新建商品房相对较多，邵阳、张家界自建房比例较高。保障房发展较为落后，仅湘潭、岳阳占比稍高。全省对于租赁住房需求均不高。

（保障性住房指：购买原公有住房、经济适用房、两限房，租赁公租房、廉租房）

由于七普长表并未公布分区县数据，从全市整体数据难以判断房地产市场机会，我们对城市住房来源数据再进行了一次分解。可以看到城市居民自有住房比例明显降低，常德依然是自有住房率最高的城市，占比为75.6%。其次，自有住房中商品房占比超过自建房，衡阳、常德购买新建商品房的家庭户占比达45.6%及44.5%。岳阳成为城市家庭中自建房占比最高的城市，商品房率全省倒数第二，是唯一自建房率高于商品房率的城市。最后，城市租赁需求明显提升，张家界最高达18.4%。

从各城市住房年限来看，主要是1970年以后建成的住房。湘西州、怀化、常德等城市次新房率较高，置换需求可能低于其他城市。

（备注：危房指居住超过50年以上）

综合各地区人均住房面积、住房来源及住房年限，我们可以得到一个关于城市置业需求的简单模型（仅选用城市数据，含县级市，采用中分位值分制 ）：

► 饱和型：城市住房置换需求低、人均住房面积高

株洲、常德、张家界三市。常德是目前全省各项住房指标综合最高的城市，同时次新房率较高；株洲住房质量略低于常德，但仍然处于第一梯队，依据模型结果，这两个城市处于较饱和状态；张家界商品房率稍低，但置换需求不大。

► 低市场空间型：城市住房置换需求及人均住房面积双低

邵阳、郴州、怀化、湘西州四地，目前整体未进入住房置换周期。

►需求型：城市住房置换需求高，根据商品房率及人均住房面积判定亚型

湘潭、岳阳、益阳、永州、衡阳、娄底六城。其中湘潭、衡阳、永州为改善需求，岳阳、益阳、娄底属于改善、置业需求均有。

下期预告：在根据住房现状推演的需求基础上，房价及居民收入是避不开的问题，下期我们将根据七普长表中的相关数据进一步分析各地区支付能力与房价水平的是否匹配。

来源/克而瑞湖南区域

撰写/廖韵文

审核/刘芳

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