原创 刘晓博
楼市的利好接踵而至，有点超预期了。
9月7日晚上到9月8日凌晨，又有两个重量级利好出来，这就是上海、南京的楼市松绑政策。
先是上海“临港新片区”管委会，发布了关于人才住房政策工作的提示，进一步降低了片区内人才购房的门槛：
在重点支持单位工作的人才，购房的工作年限要求从6个月以上缩短为3个月以上。（下图）
注意，这里使用的是3个月“工作年限”，而没有说3个月社保，或者3个月个税。
熟悉楼市的朋友应该知道，四大一线城市对非户籍人口购房的门槛，是5年社保。
过去几年，上海临港新片区结合人才引进，把限购门槛从5年社保降低到3年，后来又降低到1年、6个月，现在又降低到了3个月“工作年限”。
临港新片区，全称为“中国（上海）自由贸易试验区临港新片区”，位于上海大治河以南、金汇港以东（包括小洋山岛以及浦东国际机场南侧区域），总面积873平方公里，也就是下图中红色箭头所指的区域。
这个区域，目前跟海南、珠海横琴并列三大“政策最特殊区域”，堪称“特区中的特区”，占上海总面积的14%左右。有点类似深圳的坪山、广州的南沙，是上海重点开发的片区，但距离传统的中心城区比较远，需要通过特殊政策带旺人气。
为了防止有高学历人士炒房，上海此次新政还附加了比较严厉的限售政策，具体为：
1、适用优先选房购房政策使用《认定函》优先购买的新建商品住房实施限售，在购房合同网签备案满5年后方可转让。
2、适用定向优化人才购房政策的非上海户籍人才使用《认定函》购买的新建商品住房实施限售，在沪缴纳职工社会保险或个人所得税已满1年的，购房合同网签备案满7年后可转让；满2年的，6年后可转让；满3年未满5年的，5年后可转让。
3、同时适用优先选房购房政策和定向优化人才购房政策的非本市户籍人才，所购新建商品住房的转让限制以高年限为准。
上海此次新政令不少人感到惊讶。
毕竟，市场更低迷、政策资源不如上海的深圳，尚未出台如此大力度松绑限购的政策。深圳东部的坪山、大鹏，非户籍人口哪怕是博士，也需要5年社保才能购房；户籍人口即便是博士，也需要3年社保才能购房。
上海能这么做，同样量级的北京也可以这样做；稍弱一些的广深当然也可以做。如果四大一线城市都对边缘城区限购大幅松绑，一线城市楼市回暖是可以期待的。
9月7日深夜，南京的新政也发布了，直接取消了全市的限购。
不过文件的措辞比较巧妙，表述方式是“部分区不再需要购房证明”。这四个区，就是此前南京仍然保留了限购的四大核心区——玄武区、秦淮区、建邺区、鼓楼区。
南京同时要求，要落实国家最新发布的房地产信贷政策（降首付、降利率），出台集体土地房票安置办法，对购置新房实施补助等。
之前我的预估是：强二线城市会在很大程度上取消限购，但会保留一个象征，比如6个月社保但允许一次性补交。
实际情况超出了预估，连南京这样的城市都取消了限购，估计苏州、成都、武汉都会跟进。天津作为直辖市略微矜持一点，杭州会不会完全放弃限购有待观察，重庆因为有房地产税试点一直没有限购。
在取消限购的前提下，强二线城市可能会暂时保留限售。比如南京就没有取消限售，一线城市的上海在松绑限购的时候强化了限售。
至于普通二线城市、弱二线城市，全面取消限购、限售则应该是标配，目前沈阳、大连等都这样做了。
最近两天，深圳取消对香港、澳门居民的“商办限外令”，也引起了很多人的关注。
从2007年开始，深圳禁止港澳台居民和海外华侨，以个人名义购买深圳的商铺、写字楼、商务公寓、商办公寓等。最近放开了港澳居民，允许他们无限量购买商办物业。
这个新政只能算一个小利好。原因很简单，现在各地纷纷鼓励港澳居民买房。理论上，如果1个香港居民愿意，他可以在全国每个地级市、副省级城市、直辖市各买1套住宅。
当北上广深的住宅随便买1套的时候，港澳居民如果投资内地，一般不会优先考虑买深圳的商办物业。反而是内地居民，看到深圳松绑商办物业，可能会跟风购买一点。但对于内地的投资客来说，买深圳的商办未必有强二线城市的住宅香了。
楼市的局面正被全面刷新：
1、北深广可能跟随上海，松绑边缘城区的住宅限购，外地人买一线城市的限制门槛显著下降；一线城市首套房、二套房首付比例也会不断下降，二套房利率也会下降。一线城市房地产市场年内回暖已是定局。
2、二线城市进入想买就能买的时期。比如天津仍然保留了市内六区的限购，但如果你开个工作证明，就可以买；南京、沈阳、大连等直接取消了限购，只有强二线城市暂时保留限售。
大城市的房地产市场，朝着130万亿居民储蓄存款敞开了大门，开启了“抽水机”。
这意味着什么？一个财富大转移、资产重新配置的时代开始了。
之前由于严格的限购，三四五线城市富裕人群想买大城市住宅门槛较高，不少人望而生畏。现在，大门打开了，中小城市的财富将加速向大城市流动，甚至引发三四五线楼市的抛售潮。
不过，卖不卖三四五线的房子，意义都不大。那些房子也不值钱，对于当地富人配置大城市资产来说，微不足道。
之前大城市一直不放松限购，被解释为：担心财富加速流向大城市。为什么现在不担心了？
因为想通了：只有松绑大城市的优质资产，有购买力的人群才买单，储蓄存款才能转化为购买力，转化为财税，转化为饭碗。
大城市有钱了，才有条件做更大力度的转移支付，帮扶落后地区。
于是，两种转移支付并存的局面出现了：三四五线城市的富人，把自己的钱转移到大城市楼市，形成大城市增量购买力；大城市楼市活跃了，人口多了，财税收入增长，有条件更多上交国库，支持国家把财政资金转移支付给落后地区。
当然，这两个“转移支付”的力度是有差异的，两个虹吸管的粗细是不同的，时间站在大城市及其都市圈一边。全国的人口、产能、资金将不断向中心城市及其都市圈转移，城市之间的马太效应会持续显现，这是经济规律，无法被阻止。
再说一遍：富裕人群重新配置资产的时代到来了，财富流出中小城市的时代降临了。
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