据克而瑞无锡数据统计显示，2023年8月无锡商品住宅最新成交均价21096元/㎡，环比下降1.89%。
从区域来看：
8月，无锡3个区域成交均价下滑，其中惠山区降幅最大，为2.62%；3个区域成交均价上涨，其中锡山区涨幅最高，为3.64%。
整体而言，8月无锡楼市商品住宅成交价涨跌幅度不大，惠山区、新吴区、锡山区成交均价不足2万元/㎡，一定程度上，各区域商品住宅价格涨跌仍是受房源成交结构影响较大。
从价格来看：
经开区仍然是商品住宅成交均价最高的区域，成交均价29820元/㎡；
锡山区商品住宅成交均价最低，为18109元/㎡。
具体各区域、各板块的价格有何变化呢？
下面几张图告诉你↓
成交均价2.5-3万+： 3个——经开区、梁溪区、滨湖区；
成交均价1.5-2万+:3个——惠山区、新吴区、锡山区。
从以上区域房价地图来看，本月各区成交均价呈现两极分化的趋势，或位于单价2万元以下，或位于单价2.5万元以上。
从板块成交均价来看：
成交均价3万+板块：4个，分别为市政府板块、和畅板块、山水城板块以及奥体板块。
成交均价2.5万+板块：8个；成交均价2万+板块：13个；
成交均价1.5万+板块：14个；成交均价1万+板块：5个；
成交均价1万以下板块：1个
从上图可以看出，单价2.5万以上的项目主要集中在梁溪区和经开区，单价2-2.5万的项目是当前无锡楼市的主流，而单价2万以下的项目主要集中在锡山区和惠山区的乡镇板块。
2023年8月，经开区整体成交均价降至3万元/㎡以下，为近一年来价格最低点。自去年下半年以来，随着土地市场的不断成交，房企地块开发速度加快，经开区涌现不少高端项目。而这批项目，即将扎堆在今年下半年入市，导致经开区高端改善项目竞争激烈。
分板块来看，8月有3个板块成交均价3万元/㎡以上，包括市政府板块、和畅板块和奥体板块，其中和畅板块成交均价最高，为31957元/㎡，板块内主力成交项目为融创·CHINA山水江南、阳光城金科玖珑悦和心海合印。
从价格环比来看，8月经开区各区成交均价都处于下降态势，其中降幅最大的为市政府板块，环比7月下降8.15%；市政府板块在售新房项目不多，主要都是尾盘在售，价格涨跌还是受房源成交结构影响较大。
从项目热销榜来看，位于奥体板块的愉樾天成以成交面积0.15万㎡位居区域成交面积榜第一位，月成交12套；此外，热销榜TOP5中有2个项目来自奥体板块。
华侨城·雲湖别院，目前三大展厅已公开，项目将打造建面约128-310㎡低密墅区产品，预计11月项目首开。
建发玺云，实景示范区已于9月8日全城公开，项目规划143-215㎡云幕平墅，预计9月底10月初开盘。
还有已经开盘的凤栖星澜、星澜云邸等，预计下半年经开区竞争压力不容乐观。
惠山区
由于惠山区乡镇板块较多，板块内低价项目成交拉低区域整体均价，因此惠山区成交均价常年位居2万元/㎡以内，本月受区域内低价项目集中备案影响，整体成交均价小幅下降。
从板块来看，惠山新城板块和天一新城板块是区域两个重要板块，8月成交均价分别为22517元/㎡、21601元/㎡；这两个板块配套较为齐全，板块内主力在售项目成交均价大都在2万元/㎡以上，其中8月成交均价最高的是华发四季，为30639元/㎡。
从8月惠山区商品住宅热销榜来看，位于天一新城的万科樟湾国际以0.57万㎡成交面积位居第一，月成交49套。项目位于地铁1号线西漳站，北侧是西漳公园，西侧有惠山区妇幼保健院，凭借万科品牌力、产品力以及不断完善的配套吸引不少改善客户的驻足。
另一个热销项目为惠山新城的建发静学和鸣，项目与省锡中一小仅一路之隔，周边交通、商业、医疗等资源丰富，其独特的禅境中式风格深受置业者喜爱。
从板块来看，滨湖区板块分化，其中有1个板块成交均价突破3万元/㎡，即山水城板块；有5个板块成交均价位于2-3万元/㎡；有2个板块成交均价位居1.5-2万元/㎡。
从8月滨湖区商品住宅热销榜来看，8月滨湖区各板块成交较为平均。
其中，位于蠡湖新城板块的金科蠡湖以0.40万㎡成交面积位居第一名，月成交23套。
山水城板块的中信泰富·玖著持续热销，8月成交面积0.32万㎡，成交均价34781元/㎡。
锡山区
本月，锡山区成交均价继续维持2万元/㎡以下，主要是受东北塘低价项目和居·翠湖新著集中备案影响，该项目前身为芙蓉山庄，几经转手，被国企和居接手，8月以0.92万㎡成交面积位居锡山区成交面积排行榜第一名，月成交84套，主要是项目前期售出房源的集中备案。
从板块来看，8月有2个板块成交均价突破2万元/㎡，分别为锡东新城板块23697元/㎡，东亭板块20561元/㎡。
从热销榜TOP10来看，8月锡山区有6个项目成交均价突破2万元/㎡，其中位于锡东新城板块的金辉天奕铭著项目成交均价最高，为24365元/㎡；有4个项目成交均价暂未突破2万元/㎡，这些项目大多位于锡山区乡镇板块。
新吴区
本月区域内成交均价最高的板块为旺庄路板块，为23387元/㎡，成交项目为建发上院和中梁芯都荟； 其次是坊前板块，成交均价为21274元/㎡，板块内龙湖粼云上府和吉宝季景铭邸在售。
从成交来看，8月新吴区热销板块以核芯去板块为主，其中热销TOP10中泰山路板块项目占3个，旺庄路板块项目占2个。
区域成交面积TOP1为大华公园城市，项目位于泰山路板块，8月加推高层房源，性价比较高，备受关注。
区域成交面积TOP2为龙湖粼云上府，项目位于坊前板块，周边教育资源丰富，商业配套较为完善，目前项目为尾盘在售，性价比较高。
梁溪区
本月，梁溪区整体成交价小幅下降，区域内有5个板块成交均价突破2.5万元/㎡，2个板块成交均价不足2万元/㎡。
从成交热销榜来看，保利达江湾城项目成交较好，以0.31万㎡成交面积位居热销榜第一名，月成交29套，项目位居市中心，交通、商业、教育、医疗等配套资源完善。
梁溪区是无锡的主城区，8月热销项目主要以改善为主，其中有5个项目成交均价突破2.5万元/㎡。
2023年8月无锡市区商品住宅成交均价达21096元/㎡，环比下降1.89%，主要是由于低价项目集中备案拉动价格走低。
8月25日，住建部等三部门将认房不认贷纳入“一城一策”工具箱。
8月31日，央行、金监局连发两条政策通知，下调首付比例下线至首套20%、二套30%，二套房贷款利率下限调降为LPR+20BP，指导下调存量房贷利率。
9月3日，无锡官宣执行“认房不认贷”政策，至此，降首付、降利率、认房不认贷等一系列信贷政策密集落地。
9月5日，无锡发布《关于促进全市经济持续回升向好努力走在前做示范多做贡献的若干政策措施》，其中提到落实降低购买首套房首付比例、降房贷利率、实施大学生“锡引”工程等政策。
9月7日，中国建设银行、中国工商银行、中国农业银行、中国银行发布关于存量首套个人住房贷款利率调整的公告，明确了存量首套个人住房贷款利率调整的具体标准和操作细节。
9月19日，无锡市房地产调控领导小组办公室发布《关于促进我市房地产市场平稳健康发展若干政策措施的通知》，宣布全面取消限购。
随着各项利好政策的落地，叠加9月季末恰逢营销旺季，预计整体新房成交规模有望止跌企稳，届时，无锡市区商品住宅房价又将如何呢？让我们拭目以待。
注：本文仅为个人观点，不代表所在企业立场，供参考。
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