震惊！南通主城居然有楼盘开盘两年，只卖了几套房？
近日，我们在通房e办看到了新盘备案的真实数据，发现一批一线板块的楼盘也陷入了销售困局。
区域涉及创新区、老城区、五龙汇、新东区、能达商务区等核芯、次核芯区，有的项目2021年开盘至今备案仅约1成；
非核芯区还有楼盘开盘两年多，只卖出去6套房子，真是亏大了！（备案数据来自通房e办，统计截至2023年10月17日）
而今年以来，南通头部板块楼盘卖的热火朝天，新城区静安府火速清盘、万濠朗润首开劲销，3万/平+的价格照样有人抢着买…
同处南通主城区，新盘去化情况怎么相差那么多呢？
01.
惨淡！南通一批新盘备案数据曝光
房天下数据显示，目前南通主城在售项目共39个，我们查询了这些项目目前在通房e办的真实备案数据如下：
不难发现，这些项目中备案超90%的，几乎都是开盘时间2年左右的楼盘，去化周期不算短。除了静安府，由于本身体量小、品质高、地段优，去化十分迅速。
这些去化表现较好的项目，在售均价基本都在2.5万/平以上，皆属于改善型住房，其中均价41900元/平的滨江玺，备案率高达约95.49%。
与此同时，还有一批新盘备案数据十分惨淡。
在我们统计的主城区39个在售项目中，备案率50%以下的只有6个，涉及新东区、能达商务区、创新区、老城区和张芝山板块。
其中天皓名邸备案约13.91%、濠江南苑备案约11.69%、大华铂璟湾备案仅约2.1%。
天皓名邸2021年7月拿地，2021年12月首开，共568套房源可售，目前仅备案79套房源。
项目精装限价3万/㎡，成交价格有优惠，参考价格2.35-2.75万/㎡，具体一房一价。
相对于同区域强势的万科、招商蛇口、仁恒，龙光和越秀品牌在南通认可度低，是项目销售不佳的原因之一，购房者对其品质兑现力缺乏信心。
从通房e办数据来看，大华项目的成交数据实在惨不忍睹，该项目于2021年6月25日领到销许，随后陆续成交6套。
不过，项目的成交记录也就止步于此。截止2023年6月，该项目依旧只显示已备案6套，如今已经查不到备案数据。
地段偏，价格高，是大华铂璟湾销售停滞的重要原因。去年上半年起，该项目就被曝“封盘停售”，至今未有新动作。
02.
加速分化！南通楼市冰火两重天
以上所列举的楼盘，其实只是这些头部板块的个例。
比如创新区，万科揽境和紫琅天成的备案都在80%以上，金鹰世界和华语锦绣澜湾备案约79%，公园道备案约65%。
新城区静安府开盘当日，便引起了全城瞩目的热潮，以去化率70%斐然成绩，大大提振了南通楼市的信心，而后二批次加推火速清盘！
今年7月底，新城区神盘万濠朗润迎来首开。
推出的7#、9#洋房&8#、12#高层，共计170套房源，限价3.1万/㎡。
线上开盘仅仅半小时，揽金超6亿！
好卖的楼盘总有相似之处，不好卖的楼盘各有各的不同。
回顾滨江、创新区、新城区一些项目的成败，不难发现，并不是说占据了好的地段，就一定能躺赢。在同等地段下，还是必须要用心打磨产品。
在南通，仁恒、华润置地、万科、招商蛇口、绿城这样的品牌房企，还有口碑一直很好的本土国企致豪，总能创造“热销神话”，就是因为他们能够紧紧抓住业主的居住痛点，做好产品，才会迎来热销。
另外，对于先天条件不是很好的地块，开发商在打造产品的时候，就应该走出产品的差异化，才能被市场所认可。
反观那些区位、产品、生活配套等均无特色的楼盘，在当下的南通楼市，的确是举步维艰。
03.
分化到极化，未来行情差距会更大
热销的房子总有一致性，但难卖的房子各有各的难处。
这些房子到底为什么卖得这么差？ 我们也总结了几点原因：
①产权缩水、产品落后
部分去化艰难的楼盘，已经是捂地多年才开售的老盘，比如 濠江南苑。不仅产权缩水厉害，产品设计也相对落后 ，要想卖得出去，只能凭借价格优势。
但在市场下行的当下， 到处都在优惠打折，濠江南苑本身近3万/平，也没有价格优势。
②地段劣势被放大
早些年市场好，哪哪都能卖一卖，近一两年行情走低， 地段的重要性就极为突显，拿一块好地就已经成功了一半。
比如静安府、万濠朗润这两个新城区的项目，根本不愁卖。
而难卖的项目，其中有些就是当年 市场好的时候拿的地，含金量不高，比如张芝山的几个项目， 潮水一退去，就发现自己搁浅了， 如果不“骨折价”卖，只能封盘。
这一点，也是最难靠自身努力去克服的。
③产品定位没找准
很多项目诞生于市场火热的那两年，但上市的时候市场行情正迎来转变，这就使得 当初定下的产品定位，和如今的买房需求难以对接上，就会产生滞销。
比如当年很多板块 疯狂做大户型 ，天皓名邸这种纯140平以上的改善住宅，品质服务拼不过万科、招商，也跟现在主流的精致实用户型没什么竞争力。
④操盘、营销策略的失误
为什么同一板块紧挨着的项目，去化也会有特别大的差距？
同样是市北板块，产品较为同质化，北纬31度和碧桂园公园星荟已备案超九成，远创湖悦云境仅备案56%。
除了产品品质和定位，操盘的技巧和营销的策略也都非常重要，比如能否打响一场首开，对一个项目的未来热度就会有截然不同的影响。
以上卖得好的这几个项目， 首开表现都很不错，后期还以价跑量，备案数据自然不算差。
重点是，随着今年时间的深入，市场的分化行情可能还会加剧，甚至从分化到极化——越是贵的房子越好卖，普通的住宅反而去化艰难。
当然，对于购房者来说，这一定程度上也算是好事。
有能力、有运气能抢到热销盘，那就果断选热门楼盘；如果资金实力有限，市场上也有大把楼盘供慢慢挑选，完全有时间选择一个更好的。
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