金九银十结束，据统计，今年9-10月，南京新房累计认购8869套，成交6606套，认购/成交量同比去年“双降”，尽管如此，南京豪宅市场依然如火如荼！

此前克而瑞发布的一条数据显示：2023年前三季度，南京1000万-3000万的成交套数，排在全国第7；3000-5000万成交套数冲上全国第6；5000万以上顶豪成交也能排到全国第9。

在楼市阶段性承压期，千万豪宅表现再度出圈，未来改善市场需求不可小觑。就在近日，河西豪宅顶流局，随着绿城的加入凑齐八子，这些项目将代表南京最前沿产品力，在对标全国一线顶豪市场中挑起大梁......

自2016年开始，河西就成为了自带流量的话题所在。只要说起“河西”，新南京人就会脱口而出： 我知道，就是那个豪宅起串的区域嘛。

一直以来，无论是政府，还是开发商，对滨江青奥片区的预期都较高。今年以来，区域内又先后涌现出中宁府、长江之歌、天琴华樟等一批建面约200㎡+豪宅大平层，单价站稳7万+/㎡，一经亮相就收获了不错的市场反响。

结合河西南近5年来商品住宅供销情况，新房供应保守，基本在2000~3000 套的水平，在江南六区的市场份额不足5%。供求关系健康，鲜有出现过量供应造成市场失衡的状况。

库存方面，河西南商品住宅库存多数处于不足1000套、去化周期4个月以下的水平，与其它市场交易转弱的区域形成鲜明对比。

2019年之前整个片区成交均价稳定在3万+/㎡以内，2020-2021年，虽有限价及疫情等多方位影响，房价仍然保持了强劲的上涨态势；2022年略有回调之后，2023年迅速突破5.3万元/㎡。

这几年，我们发现河西楼市特点：房企拿地积极，地王多；二手房热度高，品质次新房普涨；纯宅地稀缺，普遍豪宅化。

2022年至今河西南成交结构显示，市场成交主力段总价600~700万&面积140~160㎡区间，占比达22%；而面积180㎡+&总价1000万以上成交套数占比达20%，高端改善属性日渐明显。

然而在豪宅竞争、分化白热化的今天，想要赢得塔尖人群青睐并不容易。 一位豪宅操盘手说， 他每做一个新项目，就开始新一轮焦虑。

因为他不止需要把产品做得更好，还需要在楼市的心智占领竞赛中持续厮杀，把品牌&产品做得更深入人心。

随着上周五，绿城以43473元/㎡楼面价，拿下绿博园G55地块后，目前河西顶豪已凑成“男团八兄弟”，单是近2个月就诞生了四幅4.3万/㎡+高价地，地王更新频次之快，前所未有，也侧面印证了河西地段价值论。

家族壮大固然是好事，然在数成百上千套房源一股脑涌来，需求青黄不接，无法匹配供应之时，兄弟之间也避免不了明枪暗战、正面交锋。

毕竟豪宅营销逻辑与普宅不同，千万级豪宅不是，豪宅买的是地段、是圈子，操盘但凡有失误，都会被市场打入“滞销盘”行列。

如此一来，掌舵手们，自然背负压力猛劲前冲。

从目前河西顶豪销售进度看，中宁府流速最快，起步建面198㎡，主力建面248、258、298㎡，青奥豪宅上车门槛最低，目前大半个身子已靠岸，还有最后一栋10#楼即可收官，货值压力无疑于最小。

马上将首秀入市的天琴华樟、颐和天晟府，以及奋力追赶将亮相实景示范区的长江之歌，三大天王PK赛才缓缓拉开序幕......

至于江心洲中海江湾境，独居岛南，生态环境优渥，央企独立开发，产品亮点出色，当下能与之正面竞争者不多，青奥顶豪battle与其影响不大。

八兄弟成团，各有拿手绝活，下面我们就结合拿地、入市时间逐一解析。

01

中宁府

在已公开产品定位的楼盘中，中宁府户型相对保守，对河西老业主来说，置换较为顺畅，又是上半年最先上市，建设进度非常快，国庆节之后还公开了素颜工地，收获了一批国府粉，整体市场表现非常不错。

该盘从今年5月至今，已经四摇四次开，热度不减，前段时间推出4、7#楼，也是198㎡、298㎡户型最后一次入市，，这次加推之后，中宁府还有一栋楼10#楼（全部为258㎡） 就要收官！

相比天琴华樟300㎡、长江之歌248㎡，颐和天晟府269㎡，个人更推崇中宁府198㎡ ，这个面积段目前没有直接竞品，而对于动辄2000万、3000万的上车筹码，现在选择面太多了，二手房也是一个道理。

02

天琴华樟

河西青奥滨江已亮相新盘中，目前唯一可俯瞰江景的大平层，价值点清晰。

小区体量不大，三栋楼124套房子，主力建面约300㎡起，最大385㎡，圈层纯粹，有南京眼、江景加持，预期比较乐观。

三栋楼，亲江视野依次是3#＞5#＞1#，靠江最近的一排385㎡，单价应该最高，其次为345㎡，目前放风价7.5万/㎡，总价2200万起，马上报名，有钱冲就完了。

03

颐和天晟府

不同于中宁府、天琴华樟、伟星长江之歌都位于河西南，颐和天晟府算是四季度乃至明年上半年，河西中唯一在售顶级豪宅。首开价格定在7.5万/㎡左右，与河西南青奥湾三大顶豪价格持平。

颐和天晟府体量较大，占地有4.4万㎡，总建面积达到13.4万㎡，单实景示范区就有8500㎡，小区规划10栋高层，总户数为432户，与金基同用一个大师设计团队，因此只看下面这张图似曾相识，颇有金基味道。

既然是豪宅，下沉式会所、泳池都是标配，有5栋建面约387㎡户型楼栋全架空设计，1层1户，室内层高达到了罕见的3.5米。

不得不说，天晟府地下车库颜值很高，仿若梦幻殿堂一般，仿云透光顶星空顶，侧面墙壁大理石，造价不菲。

颐和天晟府是目前南京市面上，室内层高最高，梯户比配置较为纯粹的豪宅；六恒科技住宅，2000㎡下沉式会所，5大架空层泛会所，如果习惯河西中烟火气，在新城科技园附近上班选它就对了！

04

长江之歌

形容它标签有很多，南京首个360°环幕立面+全部架空层+无隔断景观主轴社区...

长江之歌号称伟星“不设限的投入”，河西均好性最强的产品，不过眼看着市场上客户越来越少，伟星自然不敢懈怠。

四大天王之一的伟星，拿地时间上要比前三个晚小半年，今年3月份拿地，推进节奏却很快。目前项目正在奋力追赶天琴华樟和颐和天晟府，预计近期公开实景，最快11月开盘。

楼栋立面颜值炸裂，大面积玻璃，窗墙比极高，日本YKK AP系统窗户，顶配规格导入。重点是每栋楼都设置了架空层，小区约82%土地用于景观营造，一梯一户，起步面积248㎡，还没亮相就已圈粉无数。

之前也说过，伟星入宁时间不长，舍得砸钱，用产品赢得市场认可，属于精准把握趋势，高举高打的实力型房企。 如果说大校场誉璟府，是伟星在板块内首个启用劳芬、当代等一线顶奢大牌装标的高端项目，那么在顶豪扎堆的河西青奥滨江伟星只会拼尽全力，给到业主最好。

05

中海江湾境

当手中预算达不到河西“四大顶豪”，那么中海江湾境必然会进入你的视野。产品不错，有小高层，生态环境棒，若不想局限于在河西南、河西中高层里面做选择， 不妨换个心境上岛改善。

全明候梯厅效果图

中海江湾境地处江心洲岛南，一街之隔是金中江心洲校区（高中部），距离河西南青奥隔一条夹江，建面约155-199㎡面积，5万/㎡的均价，总价775万+。

建筑立面，南向采用大面积三玻两腔玻璃幕墙，两面山墙采用铝板材质，每户均配备挑檐，挑檐采用内开45度角设计，材质采用原木色的铝板铺贴。

06

中建G42

拿地当天，开发商就对外公布了产品信息。

出让面积：18483.73㎡，容积率：1.0＜Far≤2.4，规划4栋24F大平层，户型建面约180-240㎡，总货值约31亿，未来售价应该在7万/㎡出头。

按照豪宅上市周期6-8个月，最快要等明年年中才能与大家见面。

客观说，这块地资质一般，周边老小区众多，城市界面不够纯粹，地段认可度上可能不如前面几个。

定位上，中建把面积段控制在了180-240㎡之间，显然心里上已做过利润测算，目前项目信息有限，后面结合产品具体来讲。

07

中海G53

江心洲项目之后，中海又一次明战河西，这一次是炙手可热的青奥片区。

G53地块楼面价43253元/㎡，南京史上第二高，记录保持了一个月，目前地价排在绿城G55之后。前段时间有人爆料，中海河西南G53已有工人进场开始土地平整，动作迅速！

G53所在的青奥片区，周边有中宁府、天琴华樟、长江之歌等豪宅，单价站稳7万+/㎡，总价1500万起步。

附近剩余宅地3幅，其中 （长江之歌） 北侧1幅纯宅地 ，体量更大，观江面更好；南侧 2幅商住用地 ，拥有河西城市生态公园一线景观。

从规模看，G53地块体量与中宁府相当，但容积率更低 （只有2.5）， 靠近学校生态资源优渥，这宗地大概率为中海独立开发。

中海在南京已深耕多年，市场认可度高，善于创新，无论是公馆系、印系还是观系，产品常有亮点，令人耳目一新。

比如江心洲改善——中海江湾境首创全明侯梯厅，外立面首次应用仿木纹铝板，打造极简巨幅玻璃天幕，营造出一种纯粹、干净的效果。

相信更豪的G53会带来更前卫、对标一线顶流的作品！

08

绿城G55

绿城拿地后首个周末，市场上就传出华发将参与这块地开发，面积定位200-500㎡......对于这一传闻，某知情人士透露，不排除两家房企合作的可能。

不可否认，地块周边潜在竞争压力巨大，对地块自身的开发要求也有很大挑战。

G55紧邻地铁10号线绿博园站，出让面积7.2万方，容积率2.2，开拍前一天网曝吸引50多家房价报名，历时74秒触顶被绿城以总价69亿摘下，楼面地价达到43473元/㎡，是目前南京第二大高价地。

对于绿城拿地，业内期许颇多，认可度高，诸如“气质很搭”“看好绿城高水准输出”“南京顶豪们可以等一等了”的话术更是刷屏＞＞＞

绿博园地块后，河西中还有1幅地块已列入年内出让计划，应天大街北侧,经一路以东地块占地面积不大，根据此前控规信息，该地块限高60-80米，未来将建4栋住宅，不知12月份土拍是否推出。

河西作为南京楼市运行相对健康区域，近三年虽有供地，但体量普遍不大，实际供应套数有限，风险系数较低。

价格方面，新盘普遍“破7冲8”，就现有流速来看，11月至明年年中，区域千万级豪宅总量约1200套+，按最低2000万/套算，至少能敲动全城1/3的购买力，加上当前置换需求大增，只要产品力到位，销售预期相对乐观。

此外，随着南京土拍重回“价高者得”以及“新一轮房改”政策 推进，核心城市一线地段优质资产价格拉涨、贵的更贵，届时富人会更加看中头部资产作为家庭保值、增值手段。 到那时房价涨跌只界于特定圈层之间，与普通人已没有太多参照意义！

譬如一家面包店，不买某种面粉就得垮，因为做不出独特口感的面包，你是店主你会不会买呢？这种需求（吃面包）的人虽然少但存在，即便80%受众不买，总还是有20%的人愿意花高价买。

这也是为什么豪宅热，是一个道理，处于通货膨胀、货币大放水阶段 ，在没有更优标的 可替代前提 下， 押注 豪宅依然是 资 产 避险的 不错 选择。

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