大王山旅游度假区、大王山南片，新版规划重磅发布，推动片区价值再攀升|公园|大王山|控规|旅游度假区|片区|科学城|融城

引言：10月20日，长沙市自然资源和规划局发布大王山旅游度假区控制性详细规划修编、大王山南片控制性详细规划批前公示。

此次公示的规划涵盖大王山片区基本情况、功能定位、用地布局、道路交通等多项重要信息，将助力片区开发建设，持续提升片区价值。

《大王山旅游度假区控制性详细规划修编》

1、项目基本情况

本次控规修编范围东至湘江，西起长潭西线、靳江河、白庭路，北至环线，南至观音港大道、新学士路，总用地面积2936.63公顷。

此范围属于分区大纲中划定的坪浦分区。

2、功能定位与规模

1）功能定位

发挥片区优质生态资源，延续风貌脉络，结合湘江科学城依托现有产业，规划，提供科创服务配套功能。将片区打造为：国际水平的旅游度假目的地、山水洲融合的绿色新城。

2）规模

规划人口：27万人。

规划区城乡用地面积2936.63公顷，其中城市建设用地面积2010.71公顷，占城乡用地面积的比例为68.47%，村庄建设用地面积44.57公顷，占城乡用地面积的比例为1.52%，区域交通设施用地面积0.59公顷，占城乡用地面积的比例为 0.02%，其他建设用地面积6.67公顷，占城乡用地面积的比例为0.23%。

水域和农林用地等非建设用地面积874.10公顷，占城乡用地面积的比例为29.77%。

3、用地布局

规划城市建设用地面积为2010.71公顷。

其中，居住用地面积638.92公顷，占城市建设用地面积的比例为31.78%；公共管理与公共服务设施用地面积236.37公顷，占城市建设用地面积的比例为11.76%；商业服务业设施用地面积225.56公顷，占城市建设用地面积的比例为11.22%；道路与交通设施用地面积393.80公顷，占城市建设用地面积的比例为19.59%；公用设施用地面积7.90公顷，占城市建设用地面积的比例为0.39%；绿地与广场用地面积508.16公顷，占城市建设用地面积的比例为25.27%。

本片区控规依据《湖南湘江新区重点片区规划管理单元编制与审批操作手册》划分七个管理单元，实施控规单元化管理。

4、绿地系统规划

规划绿地与广场用地面积为508.16公顷，其中公园绿地面积470.55公顷防护绿地面积28.48公顷，广场绿地面积9.13公顷。人均绿地与广场用地面积18.82平方米。

5、道路交通

规划形成“五横六纵”的道路网结构体系。

五横：三环线、莲坪路、清风南路、新学士路、观音港大道

六纵：长潭西线、白庭路、靳江河路、潭州大道、潇湘大道山泉路一长花路。

6、公共服务设施

1）中小学

规划小学15所，九年一贯制学校1所，中学8所。合计小学486班，中学438班。共计用地面积89.48公顷。

2）医院

规划医疗卫生设施四处，用地面积27.35公顷。分别为现状已建岳麓区第二人民医院，规划新增一处社区医院及两处三级甲等医院。

3）文化设施

规划文化设施五处，用地面积13.49公顷，其中两处为文化公园，分别为桐溪文化公园、莲坪文化公园。其他三处为规划文化设施。

4）体育设施

规划体育设施七处，用地面积 22.38 公顷，包括两处体育设施和五处体育公园。

5）社会福利设施

规划养老设施两处，用地面积 3.04 公顷

6）文物古迹规划文物古迹一处，为全国重点文物保护单位—曾国藩墓，位于巡抚西路与山正路交叉口西北角，用地面积 5.39 公顷。

《大王山南片控制性详细规划》

1、项目基本情况

大王山南片位于长沙市湘江新区最南端，规划范围为北至新学士路、观音港大道，南至湘江新区行政边界，西至长潭西线、东至湘江，总用地3611.45公顷。

此范围属于分区大纲中划定的坪浦分区。

2、功能定位与规模

1）功能定位

结合湘江科学城概念规划的有关要求，以及基地在承载湘江科学城科学研究与形象展示等方面的重要作用，将片区打造为：具有核心竞争力的科技创新高地核心示范区。

2）规模

规划人口：13.7万人。

规划区城乡用地面积3611.45公顷，其中城市建设用地面积1777.57公顷，占城乡用地面积的比例为49.22%，村庄建设用地面积142.57公顷，占城乡用地面积的比例为3.95%，特殊用地35.3公顷，占城乡用地面积的比例为 0.98%；非建设用地面积1656.01公顷，占城乡用地面积的比例为45.85%。

3、用地布局

规划城市建设用地面积为1777.57公顷。

其中，居住用地面积295.78公顷，占城市建设用地面积的比例为16.64%；公共管理与公共服务设施用地面积415.77 公顷，占城市建设用地面积的比例为23.39%；商业服务业设施用地面积104.49 公顷，占城市建设用地面积的比例为5.88%；工业用地面积35.79公顷，占城市建设用地面积的比例为2.01%；道路与交通设施用地面积423.64公顷，占城市建设用地面积的比例为23.83%；公用设施用地面积48.35公顷，占城市建设用地面积的比例为2.72%；绿地与广场用地面积453.75公顷，占城市建设用地面积的比例为25.53%。

本片区控规依据《湖南湘江新区重点片区规划管理单元编制与审批操作手册》划分五个管理单元，实施控规单元化管理。

4、绿地系统规划

规划绿地与广场用地面积为453.75公顷，其中公园绿地面积392.92公顷，防护绿地60.84公顷。人均绿地与广场用地面积33.12平方米。

5、道路交通

规划形成“六横四纵”的道路网结构体系。

六横：新学士路、观音港大道、红桥大道、暮坪大道、泉湖大道、白云城际主干道

四纵：长潭西线、白庭路、潇湘大道、潭州大道

6、公共服务设施

1）中小学

规划小学8所，九年一贯制学校2所，中学4所。合计小学252班，中学222班。共计用地面积53.48公顷。

2）医院

规划医疗卫生设施三处，用地面积10.42公顷。分别为人才医疗中心、白泉综合医院、社区卫生服务中心。

3）文化设施

规划文化设施七处，用地面积23.03公顷，其中一处市级文化设施，即片区配套中心。三处区级文化设施，分别为区级文化设施、科学城文化中心、科学城青少年活动中心。其他三处为社区级文化设施，分别是社区级文化设施社区级文化设施2以及社区级文化设施3。

4）体育设施

规划体育设施四处，用地面积8.35公顷，包括大王山体育中心、腊梅体育场、社区级体育设施1和社区级体育设施2。

5）社会福利设施

规划养老设施两处，用地面积3.94公顷，分别为综合养老服务中心1和综合养老服务中心2。

新规之下，片区楼市价值将更上层楼

近年来，大王山在高端产业引入、丰富的生态景观和高品质低密舒适住区多方位助力下，楼市发展前景向好。

片区土地成交楼板价和住宅限价逐年走高，23年楼板价即将突破6000元大关，住宅限价提高至13400元/㎡，而且从片区目前的发展趋势来看，两方面都还有较大的上涨动力。

在大王山强资源的兑现下，从2017年开始，品牌房企扎堆入驻大王山，目前已进驻头部品牌房企包括华润、保利、龙湖、建发、旭辉等。两者相辅相成下，不断的拉高片区成交均价，实现有价有市的市场行情，至2022年，即使板块狭义库存持续减少，但价格仍攀升，片区内亟需新的项目进入。

房企溢价进驻，大王山土地资源趋紧

2023年长沙第一次土拍中，位于大王山的【2023】长沙市010号地块，由于多家开发商竞拍，触发熔断，最终被欣利置业摇号定主。

2023年10月8日，大王山【2023】长沙市043号地块经过6笔竞价，最终由中海地产溢价约5%夺得，这也是放开限购后的首个溢价地块，代表行业头部对片区价值认可度高。

大王山北片区规划图以及即将出让地块位置图

根据2023年土地出让计划，除去以上溢价成交的2宗地块，还有2宗高质素地块待入市，A20-1/-2地块和A08/A09/A10地块，均定位为高品质低密度住宅区，满足高阶人群改善居住需求。

其中，A20-1/-2为纯住宅用地，，位于洋湖和大王山交界处，靠近地铁3号线山塘站，毗邻岳麓实验中学、长郡中学和莲坪城市公园，目前华润、梦想和保利等多品牌房企项目在售。综合来看，两宗地周边配套完善，生活氛围浓厚，共享大王山和洋湖双片区优质生态资源和生活配套资源，可以预计未来量价实现程度较高。

C-P05-A08/09/10地块出让，合计总建面约32万方，为商住用地，定位一线江景高品质项目，是大王山北片区最后一宗一线临江地块，同时具备高质素和稀有性双重属性。从地块信息可以看出，宗地周边兼具山、水、洲、公园等丰富景观资源，同时地铁、学校、医院、商业等生活配套丰富，西面和南面文旅产业发达，可以说是大王山片区的王炸地块，也是2023年长沙土拍市场最大热点之一。

另一方面，除以上2宗待入市地块外，大王山北片区可供开发地块越发紧俏，再加上北片区以文旅产业为主，蓝绿占比高达75%，未来可供地块趋紧，房地产市场南移。

作为长株潭融城桥头堡，大王山南片区开始快先期启动项目。按照规划片区将先启动湖南大学科创港、湘江实验室等重点项目，加快形成头雁效应，提高片区价值。

（湖南大学科创港规划示意图）

同时，除项目外，片区首批项目已同步启动，机场大道、观音湖路、融城一路已经开工建设。

未来在湘江科学城的加持下，在长株潭融城的促进下，大王山南片区或将更快落地，推动大王山片区价值再攀升。

总结：

大王山片区作为长沙市“十大重点片区”之一，是推动长株潭区域融合发展的先锋载体，也是湘江科学城的核心起步区。

本次大王山南、北两片，新版规划重磅发布，大王山旅游度假区瞄准世界级、国际化，打造文旅产业；大王山南片则承载湘江科学城科学研究与形象展示等方面重要作用，迸发创新因子，打造一流科创平台。

本轮规划先行，将为二者后续建设提供充足发展空间和建设依据，助力大王山片区迈向新发展，实现飞跃。同时也为片区在未来高端、改善楼市版图中的量级继续加码。

来源：克而瑞湖南区域

以上仅为个人观点，不代表所在企业观点。

版权申明：本文版权归克而瑞湖南机构所有，未经许可与授权，严禁转载。